Арбитражная практика

Постановление от 11 ноября 2011 года № А24-2239/2011. По делу А24-2239/2011. Российская Федерация.

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток Дело

№ А24-2239/2011

11 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 08 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего *.*. Скрипки

судей *.*. Яковенко, *.*. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания *.*. Хоменко



при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предприни Ф.И.О. br>
апелляционное производство № 05АП-7467/2011

на Решение от 01.09.2011

судьи *.*. Березкиной

по делу № А24-2239/2011 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Индивидуального предприни Ф.И.О. br>
к Открытому акционерному обществу «Дирекция по эксплуатации зданий»

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие «Горизонт»

о взыскании 585 659 рублей 24 коп., обязании ответчика возобновить договор аренды на прежних условиях и возложения на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина

Установил:

Идивидуальный предприн Ф.И.О. (далее по тексту - ИП Айдарова *.*. ) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» (далее по тексту - ОАО «ДЭЗ») убытков в размере 465 085 рублей 80 коп.; неосновательного обогащения в сумме 106 270 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % на сумму 106 270 рублей с октября 2009 года по настоящее время в размере 14 303 рублей 44 коп.: обязании ответчика оформить заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу Космический проезд 5а, надлежащим образом и возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина по адресу: ул. Космический проезд, 5а, с 01.12.2010 по настоящее время.



До принятия судом решения по делу истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 585 659 рублей 24 коп., в том числе: 106 270 рублей арендной платы в период ремонта с апреля до начала октября 2009 г.; 14 303 рублей 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ставке ЦБ РФ - 8,25 %, на сумму арендной платы 106 270 рублей с октября 2009 г. по май 2011 г.; 422957 рублей расходов на ремонт помещения: 72 957 рублей стоимость материалов, 350000 рублей стоимость ремонтных работ; 42 128 рублей 80 коп. убытков, связанных с выплатой кредита, при неработающем по вине ОАО «ДЭЗ» магазине, 15 895 рублей 76 коп. погашенных поручителем, 26 233 рублей непогашенная задолженность банку».

Истец уточнил четвертое требование просительной части искового заявления, просил: обязать ответчика возобновить договор аренды, на прежних условиях, с 01 декабря 2010 года, оформить его надлежащим образом.

Дополнительно уточнил второе требование, просил взыскать сумму 106 270,00 руб. не в качестве неосновательного обогащения ОАО «ДЭЗ», а в качестве убытков истца являющихся следствием незаконных действий ОАО «ДЭЗ».

Арбитражный суд Камчатского края принял уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 01.09.2011 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным Решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Указал на то, что помещение передано истцу по акту приема-передачи без осмотра, в ненадлежащем состоянии, препятствующем его использованию по назначению.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просил Решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Сослался на то, что истец осмотрел помещение еще до подписания акта приема-передачи, был ознакомлен с Отчетом об оценке, знал о технических характеристиках передаваемого в аренду объекта и был согласен с состоянием данного объекта. Обратил внимание на то, что истец до марта 2011 года не предъявлял претензий к ответчику относительно ненадлежащего состояния переданных по договору помещений.

Представители сторон, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 15.04.2009 между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринима Ф.И.О. (арендатор) заключен договор аренды № 162, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, Космический проезд, 5 «А», для осуществления Ф.И.О. торговли в специализированных магазинах. Площадь передаваемых нежилых помещений составляет 144,2 кв.м. Местонахождение арендуемых нежилых помещений в здании: Цокольный этаж- 144,2 кв.м., номера арендованных помещений по позициям: № 7, 8, 15, 16 (Приложение № 2 - схема арендуемых помещений).

Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 15.04.2009 по 31.03.2010.

Пунктом 1.4 договора стороны Определили отсутствие возможности его пролонгации. Аренда указанного в настоящем договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

В п. 2.4.9 договора стороны Установили, что к обязанностям арендатора относится проведение текущего и косметического ремонта внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

В соответствии с п.п. 2.4.17-2.4.19 договора в случае возникновения необходимости проведения капитального ремонта в занимаемом арендатором помещении, арендатор обязан получить письменное разРешение арендодателя на проведение такого ремонта с указанием возможности (или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. После принятия арендодателем решения о разрешении проведения капитального ремонта силами арендатора в арендуемых помещениях, арендатор обязан предоставить локальный сметный расчет затрат на его проведение, составленный в соответствии с единой методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. По окончании производства работ в арендуемых помещениях, составляется Акт выполненных работ силами арендатора с участием представителей (тех. службы, договорного отдела, экономического отдела) ОАО «ДЭЗ». Ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

Согласно акту сдачи помещения арендатору от 15.04.2009 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии; стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Между открытым акционерным обществом «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель) и индивидуальным предпринима Ф.И.О. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор аренды № 344.

Объект аренды согласован сторонами в п. 1.1 договора, схема помещений отражена в Приложении № 2 к договору, а именно: нежилые помещения цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 А.

В соответствии с п.п. 1.3, 1.4 договор аренды № 344 заключен сроком с 01.04.2010 по 31.05.2010, не пролонгируется на новый срок, аренда указанного в договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.

Пунктом 2.4.9 договора установлена обязанность арендатора производить текущий и косметический ремонт внутри арендуемых нежилых помещений за счет собственных средств.

В соответствии с п.п. 2.4.17-2.4.19 договора в случае возникновения необходимости проведения капитального ремонта в занимаемом арендатором помещении, арендатор обязан получить письменное разРешение арендодателя на проведение такого ремонта с указанием возможности (или невозможности) проведения последующего зачета затрат арендатора в счет арендной платы. После принятия арендодателем решения о разрешении проведения капитального ремонта силами арендатора в арендуемых помещениях, арендатор обязан предоставить локальный сметный расчет затрат на его проведение, составленный в соответствии с единой методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. По окончании производства работ в арендуемых помещениях, составляется Акт выполненных работ силами арендатора с участием представителей (тех. службы, договорного отдела, экономического отдела) ОАО «ДЭЗ». Ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, зачету не подлежит.

Актом сдачи помещения арендатору от 01.04.2010 арендатор принял помещение в соответствии с п. 1.1 договора в техническом состоянии: электропроводка и инженерные коммуникации в исправном состоянии. Стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Соглашением от 19.05.2010 к договору № 344 от 01.04.2010 срок действия договора определен до 31.07.2010.

Соглашением от 31.07.2010 срок действия договора определен до 30.11.2010.

Ссылаясь на то, что спорное помещение передано в аренду в ненадлежащем состоянии, препятствовавшем его использованию по целевому назначению, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из акта сдачи помещения арендатору от 15.04.2009, подписанному обеими сторонами без замечаний, следует, что электропроводка и инженерные коммуникации помещения в исправном состоянии, стены окна, потолки полы капитального ремонта не требуют.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Не может быть принят в качестве надлежащего доказательства Акт осмотра нежилого помещения от 15.04.2009, подписанный представителем МУП «Горизонт», поскольку акт составлен в отсутствие ответчика, при этом ответчик не был уведомлен о его составлении, в данном акте отсутствует подпись истца.

Отчет № 1789/7-08 об оценке нежилых помещений поз. №№ 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, назначение: нежилое, общая площадь 144,20 кв.м., адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, Космический проезд, 5а от 25.07.2008 также не может быть принят во внимание ввиду давности его составления.

Кроме того, пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Доказательств того, что арендатор в период действия договора обращался к арендодателю с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшении арендной платы истцом в материалы дела не представлено.

Более того, по окончании срока действия договора № 162 от 15.04.2009 сторонами заключен договор № 344 от 01.04.2010, при этом возражений относительно состояния переданных помещений истцом также не заявлено.

Кроме того, пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку недостатки, на которые ссылается истец, могли и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, на арендодателя не может быть возложена ответственность за такие недостатки.

Доводы заявителя о том, что акт сдачи помещения арендатору от 01.04.2010 был подписан без осмотра помещения, подлежат отклонению, поскольку, как обоснованно указано судом первой инстанции, исходя из смысла абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как субъект предпринимательской деятельности осуществляет свою деятельность на свой риск, при этом риск подписания ИП Айдаровой *.*. договора аренды нежилого помещения без предварительного его осмотра лежит на ней и не освобождает ее от исполнения обязательств по данному договору. Апелляционной коллегией также принимается во внимание то, что не предъявлялось истцом претензий по состоянию помещения и в последующем, в том числе после подписания договора подряда на осуществление ремонтных работ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещение требовало капитального ремонта, произведенный арендатором ремонт относится к категории капитального ремонта и был вызван неотложной необходимостью.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.4.9 договора арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств необходимости проведения капитального ремонта помещений, а также того, что произведенный истцом ремонт относится к категории капитального, принимая во внимание то, что обязанность по осуществлению текущего ремонта в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договоров аренды возложена на арендатора, расходы по осуществлению ремонта помещения не могут быть возложены на ответчика.

Таким образом, расходы истца на проведение ремонта помещения в сумме 422 957 рублей не могут быть признаны его убытками в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как их осуществление являлось обязанностью самого истца.

Поскольку истцом не доказано наличие оснований для освобождения его от внесения арендной платы по договору, оплата арендной платы в размере 106 270 рублей осуществлялась истцом в соответствии с условиями договоров аренды, указанная сумма не подлежит взысканию с ответчика, так как не может быть расценена в качестве убытков.

Поскольку в удовлетворении убытков в размере 106 270 рублей отказано, отсутствуют основания для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 303 рублей 44 коп., начисленных на данную сумму убытков.

Требования истца о взыскании с ответчика убытков в сумме 42 128 рублей 80 коп., связанных с выплатой по кредиту, также удовлетворению не подлежат в связи с недоказанностью истцом неправомерности действий ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена законом, спорный договор не относится к категории публичных, ответчик не принимал на себя добровольные обязательства по заключению такого договора с истцом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований истца об обязании ответчика возобновить договор аренды № 344 от 01.04.2010 на прежних условиях, с 01.12.2010, оформив его надлежащим образом.

Истцом также заявлено требование о возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период простоя комиссионного магазина по адресу: ул. Космический проезд 5а, с 01.12.2010 по настоящее время.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела Решением Арбитражного суда Камчатского края от 11.03.2011 по делу № А24-90/2011 установлено, что договор № 344 от 01.04.2010 прекратил свое действие 30.11.2010.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Поскольку доказательств возврата помещения ответчику истцом в материалы дела не представлено, требования истца о возложении на ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и арендной платы в период с 01.12.2010 по настоящее время являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

Постановил:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 01.09.2011 по делу № А24-2239/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Скрипка

Судьи

Яковенко

Култышев