Арбитражная практика

Решение от 04 сентября 2007 года № А55-6891/2007. По делу А55-6891/2007. Самарская область.

Решение

04 сентября 2007 года

Дело №

А55-6891/2007

Резолютивная часть решения оглашена 31.08.2007г.

Полный текст решения изготовлен 04.09.2007г.

Арбитражный суд Самарской области

В составе судьи

Богданова Р.М.

С участием секретаря судебного заседания Мальгиной Е.В.

рассмотрев в судебном заседании 27-31.08.2007г. дело

по иску ООО “Сантехстрой“, г. Самара

от 24 мая 2007 года

к Департамент управления имуществом городского округа Самара,

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

о признании права аренды

при участии в заседании

от истца – представители Неманов А.Е. (доверенность от 27.05.2007г.), Севастьянова И.Ю. (доверенность от 15.08.2007г.)

от ответчиков – 1) главный специалист Шамилина Е.Ю. (доверенность от 19.12.2006г.)

адвокат Дейер Н.В. (доверенность от 24.01.2007г.)

Установил:

ООО “Сантехстрой“, г. Самара обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права аренды на земельный участок площадью 7890,80 кв.м., кадастровый номер: 63:01:05 13 005:0007, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, по договору аренды № 027623з от 26.06.2006г.

Определением суда от 21.06.2007г. к участию в деле в качестве второго ответчика было привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Ответчики против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, ссылаясь на недоказанность возникновения у истца права аренды на спорный земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании 28.08.2007г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 31.08.2007г.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, и в выступлениях представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

26.09.2005г. Главой города Самары принято Постановление № 2499, которым утвержден акт о выборе земельного участка для строительства истцом жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом; утвержден проект границ земельного участка общей площадью 7890,80 кв.м., расположенного в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка в Ленинском районе города Самары; предварительно согласовано ООО «Сантехстрой» место размещения жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участке общей площадью 14066,60 кв.м., относящемся по категории к землям поселений, расположенном в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка в Ленинском районе города Самары; установлено предоставить истцу в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность земельный участок общей площадью 7939,70 кв.м.; ООО «Сантехстрой» разрешено проектирование в течение трех лет жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участке площадью 14066,60 кв.м.

В целях реализации указанного постановления Главы города Самары между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО «Сантехстрой» был подписан договор № 027623з аренды земельного участка от 23.06.2006г., по условиям которого Комитет, будучи арендодателем, передает истцу – арендатору в аренду земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:05 13 005:0007, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, площадью 7890,80 кв.м., под строительство на период с 26.09.2005г. по 25.09.2008г.

Поскольку договор аренды земельного участка был заключен на срок более одного года, то в соответствии со ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке в уполномоченном органе.

Как свидетельствуют материалы дела, государственная регистрация договора аренды произведена не была. Согласно представленному в материалы дела сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 13.11.2006г. № 01/144/2006-564 мотивами отказа явились отсутствие у заявителя документов, подтверждающих факт сноса жилых домов, расположенных на арендуемом земельном участке и подлежащих сносу в соответствии с Постановлением Главы города Самара от 26.09.2005г. № 2499; наличие сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о не прекращенных правах собственности владельцев квартир, расположенных в жилых домах, подлежащих сносу; наличие у таких владельцев квартир преимущественного права аренды земельных участков под принадлежащими им домами.

ООО «Сантехстрой» считает выводы регистрирующего органа несостоятельными ввиду их несоответствия действующему законодательству, однако отказ в государственной регистрации договора аренды истцом в установленном порядке обжалован не был.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Сантехстрой» полагает, что наличие решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, проекта границ земельного участка на местности, кадастровой караты участка, решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства, подписанного договора аренды земельного участка и доказательств внесения арендных платежей является достаточным основанием для признания за ним права аренды земельного участка по договору аренды № 027623з от 26.06.2006г.

Вместе с тем, в силу норм ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, в том числе права аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанных норм права следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды № 027623з от 26.06.2006г. не был зарегистрирован в соответствии со статьей 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в связи с чем арбитражный суд признает данный договор незаключенным.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие законного основания возникновения у него права аренды на земельный участок по договору аренды № 027623з от 26.06.2006г.

При этом суд, помимо изложенного, учитывает, что целевое назначение земельного участка при подписании договора аренды № 027623з от 26.06.2006г. было изменено сторонами договора в отсутствие на то соответствующих оснований. Так, орган местного самоуправления, принимая Решение о предоставлении ООО «Сантехстрой» в аренду земельного участка, в постановлении Главы города Самара от 26.09.2005г. № 2499 указал на выделение участка для целей использования под проектирование, тогда как в договоре аренды стороны указали на предоставление участка под строительство. Каких-либо иных доказательств наличия решения уполномоченного органа о предоставлении истцу земельного участка под строительство в материалы дела не представлено.

Ссылка истца на фактически сложившиеся арендные отношения, объектом которых является спорный земельный участок, признается судом несостоятельной. Факт внесения платежей за пользование земельным участком не является сам по себе основанием для признания за лицом права аренды на земельный участок.

Отказывая в признании права аренды, суд также принимает во внимание, что истец не доказал выполнения обязательств, возложенных на него Постановлением Главы города Самара от 26.09.2005г. № 2499, тогда как Решение о предоставлении земельного участка было принято в том числе и в целях исполнения ООО «Сантехстрой» обязательств по получению от собственников, пользователей, арендаторов земельных участков, попадающих в границы застройки, согласия на прекращение права на земельные участки в соответствии с действующим законодательством; сносу зданий, строений и жилых домов, указанных в приложении к постановлению; отселению жителей из домов, рекомендованных к сносу. Представленное в материалы дела письмо ООО «Сантехстрой» от 26.04.2007г. исх. № 297, адресованное Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, свидетельствует о том, что на дату изготовления данного письма Постановление на строительство жилого комплекса отсутствовало, договоры инвестирования строительства заключены не были.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что истец не доказал наличие у него предусмотренных законом оснований возникновения права аренды на спорный земельный участок, тогда как обязанность доказывания такого рода обстоятельств возложена на него в силу норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с изложенным в удовлетворении иска ООО «Сантехстрой» о признании права аренды на земельный участок площадью 7890,80 кв.м., кадастровый номер: 63:01:05 13 005:0007, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Рабочей, Буянова, Одесского переулка, по договору аренды № 027623з от 26.06.2006г., следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску в сумме 2 000 рублей подлежат отнесению на истца и оплачены им при подаче иска.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Богданова