Арбитражная практика

Решение от 21 сентября 2011 года № 2-4281/2011. Решение от 21 сентября 2011 года № 2-4281/2011. Омская область.

Кировского районного суда города Омска

в составе председательствующего Тарасова Д. А.

при секретаре Дорошкевич А.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 21 сентября 2011 года гражданское дело по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Краснощековой Н.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, понуждении к возврату земельного участка в состоянии пригодном для дальнейшего использования,

Установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в суд с иском к Краснощековой Н.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, понуждении к возврату земельного участка в состоянии пригодном для дальнейшего использования. В обоснование иска ссылается, что распоряжениями Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 28 января 2011 года № 96-р, 97-р ответчице предоставлены в аренду сроком на три года земельные участка с кадастровыми номерами .., .. площадью 1100 кв.м, 860 кв.м. для строительства индивидуальных жилых домов. Местоположение предоставленных земельных участков установлено: .., имеющего почтовый: ... Сторонами на основании указанных распоряжений 31 января 2011 года заключены договоры аренды № .., .., зарегистрированные 4 марта 2011 года по которым Главное управление передает в аренду, а ответчица принимает вышеуказанные земельные участки. Данные земельные участки были предоставлены ответчице без проведения аукциона, на основании абз.3 пункта 3 статьи 30.1 ЗК РФ. Главным управлением произведена проверка на соответствие земельному законодательству предоставления данных земельных участков, по результатам которой установлено, что порядок предоставления земельных участков под строительство нарушен предусмотренный подпунктами 3, 4 пункта 4, пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ. Ссылаясь на статью 30 ЗК РФ, пункт 3 статьи 30.1 ЗК РФ, считает, что при официальном опубликовании сообщения в газете «Омский Вестник» от 6 августа 2010 года были указаны ориентировочные адреса .. и .. Не было объекта земельных отношений, а согласно статьям 6, 11.1. ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки границы, которых определены в соответствии с федеральными законами. При этом согласно кадастровым паспортам от 26 июля 2010 года № .., .. земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 21 июля 2010 года, именно с этого момента им присвоен адрес. Надлежащего уведомления в средствах массовой информации о предоставлении в аренду земельных участков с установленными адресами на момент опубликования сообщения не было. На основании распоряжения Главного управления от 19 апреля 2011 года № 392-р, в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков для строительства были признаны утратившими силу распоряжения от 28 января 2011 года № 96-р, 97-р. 19 мая 2011 года Главное управление направило Краснощековой Н.В. письма с приложением соглашений о расторжении договоров аренды № .., .., зарегистрированы 4 марта 2011 года. Ответы на данные предложения от Краснощековой Н.В. в Главное управление не поступали. Ссылаясь на статью 608 ГК РФ, просит досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка № .. от 31 января 2011 года, зарегистрированный 4 марта 2011 года; досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка № .. от 31 января 2011 года, зарегистрированный 4 марта 2011 года; обязать Краснощекову Н.В. вернуть Главному управлению земельный участок площадью 1100 кв.. с кадастровым номером .. относящийся к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено .., имеющего почтовый адрес: .. в состоянии пригодном для его дальнейшего использования. Обязать Краснощекову Н.В. вернуть Главному управлению земельный участок площадью 860 кв.м с кадастровым номером .. относящийся к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено .., имеющего почтовый адрес: .. в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

В судебном заседании представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области Шлегель Н.А. исковые требования поддержала.

Представители ответчицы Краснощековой Н.В. по доверенности Кудря Н.А. и адвокат Любушкин О.А. исковых требований не признали, ссылаясь на их необоснованность.

Ответчица Краснощекова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в ее отсутствие.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в иске Главного управления по земельным ресурсам Омской области надлежит отказать.

Согласно статье 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.



Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 ГК РФ); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктами 1,3 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы и использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 23.07.2010 и 26.07.2010 года земельный участок площадью 1.100 кв.м. с кадастровым номером .. и земельный участок площадью 860 кв.м. с кадастровым номером .. из земель населенных пунктов находятся в государственной собственности, расположены .. (л.д.16-17, 59-60).

Согласно договору аренды № .. от 31.01.2011 года заключенному между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Краснощековой Н.В. (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома земельный участок площадью 1.100 кв.м с кадастровым номером .., находящийся в государственной собственности, расположенный .. (л.д.8-13).

Согласно договору аренды № .. от 31.01.2011 года заключенному между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Краснощековой Н.В. (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома земельный участок площадью 860 кв.м. с кадастровым номером .., находящийся в государственной собственности, расположенный .. (л.д.51-56).

Основанием для заключения договоров являются распоряжения ГУЗР Омской области от 28.01.2011 года № 96-р и от 29.04.2010 года № 358-Р «О предоставлении Краснощековой Н.В. в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома» (л.д.7,64).

Договора аренды .. и № .. от 31.01.2011 года зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 04.03.2011 года под номерами .. и .. (л.д.13, 56).

Из вышеуказанных договоров аренды земельных участков усматривается, что объекты недвижимости расположены на землях населенных пунктов, правовое регулирование которых осуществляется общими правовыми нормами Гражданского кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 191-ФЗ от29.12.2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом № 131-ФЗ от 06.10.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из Закона Омской области от 8 февраля 2006 года №731-03 «О регулировании земельных отношений в Омской области» следует, что Правительство Омской области утверждает порядок предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Омска, для строительства, для целей, не связанных со строительством (пункт 9 статьи 4).

В соответствии с пунктом 1.1 договоров срок аренды устанавливается на три года, с 31.01.2011 по 31.01.2014 года.

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы, указанному в приложении №3 к настоящему договору.

Арендная плата, указанная в приложении №3, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 11), перечисляется арендатором за каждый месяц до 10-числа месяца на счет Управления Федерального казначейства по Омской области (п.2.3).



В соответствии с п. 3.2 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора. Своевременно, в соответствии с договором, уплачивать арендную плату.

Анализ договоров аренды земельных участков от 31 января 2011 года заключенных между истцом и ответчиком свидетельствует о том, что стороны Определили все существенные условия договора аренды. Пунктом 6 договора установлены случаи изменения, расторжения и прекращения договора. Так, п.6.2 договора установлено, что по инициативе арендодателя договор прекращается в следующих случаях: использование участка не в соответствии с его целевым назначением; наличие задолженности по арендной плате более двух месяцев, вне зависимости от погашения задолженности; ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что предоставление земельного участка арендодателем арендатору, а также возврат его арендатором арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение №2 к договору((л.д.14,57).

Истец обратился в суд с заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков № .. и № .. от 31.01.2011 года, ссылаясь на нарушение порядка предоставления указанных земельных участков в аренду ответчице.

На основании части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах из объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, заключений экспертов.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен нормами статей 30, 30.1 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, который заключается в проведении работ по формированию земельного участка; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно п.п. 1,3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети “Интернет“.

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает Решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного

кадастрового учета такого земельного участка.

В судебном заседании установлено, что в газете «Омский Вестник» от 06.08.2010 года размещено сообщение Главного управления по земельным ресурсам Омской области о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельных участков, в том числе по улице .., ориентировочной площадью 1.100 кв.м. и 860 кв.м. из состава земель населенных пунктов, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю (л.д. 33,74).

14 апреля 2010 года и 26 мая 2010 года обратился к истцу с заявлениями установленного образца на аренду находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенных на территории города Омска, в которых просил предоставить в аренду земельные участки расположенные по ул. .., для строительства индивидуального жилого дома. Заявления зарегистрированы в ГУЗР Омской области 14.04.201 и 26.05.2010 года с входящими номерами .., .. (л.д.18,61).

В служебной записке по результатам опубликования в газете «Омский Вестник» и размещению в сети «Интернет» на официальном сайте Омской области сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка начальник отдела ГУЗР Омской области Кудря НА. сообщил об отсутствии заявлений и возможности продолжить оформление документов о предоставлении Краснощековой Н.В. в аренду земельного участка, расположенного .. (л.д.35,86).

Заседанием комиссии по градостроительству и землепользованию Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска 01.12.2010 года разрешена возможность использования земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения собственности на землю по ул. .. для строительства индивидуальных жилых домов (л.д.42, 84).

В процессе проведения работ по формированию земельных участков распоряжениями Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска № 360-р И № 358-р от 29.04.2010 года утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 1.100 кв.м и 860 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по улице .. (л.д.21,64).

В кадастровых паспортах земельных участков их местоположение указано .., присвоены кадастровые номера .. и ...

Распоряжениями ГУЗР Омской области от 28.01.2011 года № 96-р и № 97-р «О предоставлении Краснощековой Н.В. в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома» указанные участки были предоставлены ответчице в аренду.

года между ГУЗР Омской области и ответчицей заключены договора аренды № .. и № .. сроком на три года.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

19 мая 2011 года истцом в адрес ответчицы направлены соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков № .. и № .. от 31.01.2011 года, в связи с признанием утратившим силу распоряжением ГУЗР Омской области от 28.01.2011 года № 95-р (л.д.91,92).

Основания прекращения аренды земельного участка предусмотрены нормами статьи 46 Земельного кодекса РФ, согласно которым аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения,выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами ростарастений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическимивеществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

По правилам статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон Решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, анализируя предусмотренные договором основания для расторжения договора аренды земельного участка № .. и № .., суд приходит к выводу о необоснованности требований ГУЗР Омской области.

Нарушение порядка предоставления земельных участков в аренду, на которое ссылается истец в обоснование своих требований, не является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.

Данное обстоятельство может быть основанием для оспаривания сделки, в случае нарушения прав истца.

Доводы истца о том, что в связи с признанием утратившими силу распоряжений ГУЗР Омской области от 28.01.2011 года № 96-р и № 97-р о предоставлении ответчице земельных участков, договора аренды должны быть досрочно расторгнуты не являются состоятельными.

Согласно статье 48 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

Отменяя распоряжением от 19 апреля 2011 года № 392-р распоряжения от 28 января 2011 года № 96-р и № 97-р, начальник главного управления ГУЗР по Омской области действовал в пределах своих полномочий (л.д.90).

Однако данное обстоятельство не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Иных оснований для расторжения договоров аренды земельных участков истец не привел и не указал на них ни при подаче искового заявления в суд, ни в процессе судебного разбирательства.

Суд считает, что требования истца противоречат положениям статей 450, 619 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Краснощековой Н.В. о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков и обязании ответчицы вернуть земельные участки не могут быть признаны законными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ с истца в пользу ответчицы по ее письменному ходатайству суд присуждает расходы на оплату услуг представителя в сумме 15.000 рублей, которую суд находит обоснованной и заявленной в разумных пределах.

Руководствуясь статьями 12, 56, 100, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать в удовлетворении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Краснощековой Н.В. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, понуждении к возврату земельного участка в состоянии пригодном для дальнейшего использования.

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу Краснощековой Н.В. расходы на оплату услуг представителя в сумме 15.000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Кировский районный суд города Омска в 10-дневный срок со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение вступило в законную силу 07.10.2011 года.

Согласовано Д.А. Тарасов