Арбитражная практика

Решение от 02 сентября 2011 года № 2-2460/2011. Решение от 02 сентября 2011 года № 2-2460/2011. Омская область.

Первомайский районный суд г. Омска

в составе председательствующего Брижатюк И.А.

при секретаре Кукиной Ю.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске

2 сентября 2011 года

дело по иску Ивачева С.Ю. к ООО «Московская инвестиционная группа-21 век», Гринберг И.В. о признании факта расторжения договора участия в долевом строительстве, признании права собственности,

Установил:

Ивачев С.Ю. обратился в суд с требованием к ООО «Московская инвестиционная группа-21 век» о признании права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по почтовому адресу: <адрес>, строительный адрес: <адрес>, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать офису №, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, расположенному на первом этаже.

В последующем предъявил дополнительное требование о признании факта расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МИГ-21 век» и Гринберг И.В.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «МИГ-21 век» договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (Объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять офис при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Указанный Объект расположен по адресу: <адрес>, строительный адрес: <адрес>, имеет следующую проектную характеристику: первый этаж, условный номер офиса - №, общая площадь офиса - <данные изъяты> кв.м. Цена договора составляет <данные изъяты> руб. и уплачена им полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и справкой застройщика.

Вступившим в законную силу Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № был установлен факт не исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Гринберг И.В. О наличии договора с Гринберг И.В. он не знал, является добросовестным покупателем.

В связи с тем, что Гринберг И.В. своих обязательств по оплате цены договора не исполнила, ДД.ММ.ГГГГ ООО «МИГ-21» на основании ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ расторгло с ней договор № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке.

На основании изложенного, предъявляет вышеуказанные требования.

В судебном заседании истец Ивачев С.Ю. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ он не знал о том, что дом не строится, что срывались неоднократно сроки сдачи. Денежные средства уплатил от продажи акций и родители добавили.

Представитель истца Гвоздкова Н.В., действующая на основании доверенности от 25.04.2011 г., заявленные требования поддержала в полном объеме и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Ивачевым и ООО «МИГ-21» был заключен договор, объектом которого являлся офис. Ивачев свои обязательства по оплате договора в размере <данные изъяты> руб. выполнил, он не знал, что на это помещение заключен договор с Гринберг. После обращения в суд истцу стало известно, что договор зарегистрирован и что Гринберг обязательства не выполнила. Считает, что договор, заключенный с Гринберг И.В., расторгнут в одностороннем порядке

Внешний управляющий ООО «МИГ-21» Лясман А.Э. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена.



Представитель внешнего управляющего ООО «МИГ-21» Манько И.Н., действующий на основании доверенности от 12.04.2011 г., предъявленные требования не признал и пояснил, что не считает, что договор с Гринберг расторгнут. Т.В.В. не передавал никаких учредительных документов. Даже если Т.В.В. направлял уведомление, то договор не будет считаться расторгнутым, поскольку не соблюден порядок расторжения договора. Между Ивачевым и ООО «МИГ-21» был заключен договор, который не был зарегистрирован.

Ответчик Гринберг И.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена.

Представитель ответчика Гринберг И.В. - Косых С.В., действующий на основании доверенности от 08.07.2011 г., предъявленные требования не признал и пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году Гринберг заключила договор с ООО «МИГ-21»,в этот же день был подписан договор долевого участия, соглашение о зачете. Во время строительства дома с Гринберг было заключено пять договоров, один из них на спорный офис. По соглашению ООО «МИГ-21» должны еще были Гринберг <данные изъяты> руб. Т.В.В. не мог оплатить, поэтому на один и тот же объект дважды заключал договора. Т.В.В. передавал Гринберг платежные документы, потом забрал якобы для регистрации.

Представители ГУ жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит следующее.

В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе и путем признания права.

Как предусмотрено п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Часть 1 ст. 4 этого же Закона предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИГ-21» (застройщик) и Ивачевым С.Ю. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (далее - офис), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять офис при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию объекта, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес), строительный адрес: <адрес>, имеющего следующую проектную характеристику: первый этаж, условный номер офиса - №, общая площадь офиса - <данные изъяты> кв.м. (п.2.2).



Общая сумма долевого участия согласована сторонами в 5.1. договора и составляет <данные изъяты> руб.

Данный договор не прошел государственную регистрацию.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Ивачевым С.Ю. внесено в кассу ООО «МИГ-21» <данные изъяты> руб. Также справкой ООО «МИГ-21» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что расчет по договору произведен полностью.

Также из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИГ-21» и Гринберг И.В. был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого Гринберг И.В. инвестировала строительство объекта в части нежилого помещения свободной планировки, имеющего следующие характеристики: офис №, расположенный на 1 этаже, общей площадью нежилого помещения <данные изъяты> кв.м., площадью летних помещений <данные изъяты> кв.м., площадью нежилого помещения с летними помещениями <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес).

Согласно п.5.1 договора общий размер взноса участника долевого строительства составил <данные изъяты> руб., который может быть изменен в случае нарушения сроков его внесения.

Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации <данные изъяты>, что подтверждается регистрационной надписью на договоре, а также Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «МИГ-21» Т.В.В. направил Гринберг И.В. уведомление о погашении задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в течение 30 дней с момента направления данного требования путем внесения в кассу либо перечислением на расчетный счет ООО «МИГ-21». При невыполнении в указанный срок обязательств по договору ООО «МИГ-21» отказывается от исполнения указанного договора в одностороннем порядке. Датой расторжения договора считать ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в качестве свидетеля Т.В.В. суду пояснил, что является учредителем ООО «МИГ-21» с ДД.ММ.ГГГГ года, до ДД.ММ.ГГГГ, когда на предприятии была введена процедура банкротства, являлся директором ООО. С Гринберг заключал договор долевого участия в ДД.ММ.ГГГГ году на офис №, но она не рассчиталась, с ней в одностороннем порядке был расторгнут договор. Уведомление оформлял и отправлял несколько раз. С Ивачевым заключал договор в ДД.ММ.ГГГГ г., Ивачев по договору рассчитался. После того, как он был отстранен от дел, вся документация была направлена в адрес Лясман. Не мог сказать его ли подпись стоит в акте от ДД.ММ.ГГГГ ООО «МИГ-21» не пользовалось имуществом Гринберг. Договор с Гринберг был зарегистрирован, договор с Ивачевым не зарегистрирован, т.к. ждали, чтобы прошло время после отправки уведомления. Бухгалтером, кассиром в организации был он. Кассовые документы вели наемные организации. Деньги от Ивачева принимал он в ДД.ММ.ГГГГ года. Документация была отправлена Лясман.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенной действие, как то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии со ст. 201.4. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ изменениями на 12 июля 2011 года, вступившими в законную силу 18 августа 2011 года, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику (ч. 1 ст. 201.4).

Согласно ст. 201.6. указанного закона требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Статьей 100 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ предусмотрено, что кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 января 2011 года по делу № А 41-2185/10 в отношении ООО «Московская инвестиционная группа-21 век» введена процедура банкротства - внешнее управление.

В статье 1 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано определение недвижимого имущества (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, к нему относятся - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

Согласно п. 1 ст. 10 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из положений пункта 1 статьи 130, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона о регистрации, пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение, как составная часть здания и сооружения, не является объектом капитального строительства и не может быть объектом незавершённого строительства или его составной частью.

Статья 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» регламентирует права инвесторов, а именноосуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» определено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Таким образом, раздел объекта инвестиционной деятельности с учетом вложений дольщиков, возможен только после его ввода в эксплуатацию. До этого момента жилой дом является объектом долевой собственности субъектов инвестиционной деятельности. У истца, как у инвестора, возникает лишь обязательственное право требования, вытекающее из названного договора.

Судом установлено, что жилой дом, в состав которого входит спорное нежилое помещение не введен в эксплуатацию, доли участников инвестиционной деятельности в незавершенном строительством объекте не определены, их выделение в натуре не произошло, в связи с чем, какие-либо права на индивидуально-определенные вещи у истца не возникли.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования истца о признании права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение удовлетворению не подлежат.

Выбранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует обстоятельствам спора и сложившимся между сторонами отношениям.

Истец просит признать факт расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МИГ-21 век» и Гринберг И.В.

Согласно п.8.2. данного договора все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством.

В свете требований ст.450-452 ГК РФ расторжение договора с Гринберг должно было происходить в судебном порядке, поскольку она фактически не была согласна с расторжением договора.

Поскольку в судебном порядке договор не расторгался, стороны договора не оспаривали его, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании факта расторжения договора. Кроме того, данный факт может быть подтвержден иным способом, для истца при признании данного факта правовые последствия не наступают.

Руководствуясь ст.264, 194-199 ГПК РФ,

Решил:

В иске Ивачева С.Ю. к ООО «Московская инвестиционная группа-21 век», Гринберг И.В. о признании факта расторжения договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МИГ-21 век» и Гринберг И.В., признании права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать офису №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, на первом этаже, отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.

Решение вступило в законную силу 12 октября 2011 г.

а