Арбитражная практика

Определение от 22 июня 2011 года . Определение от 22 июня 2011 года № . Алтайский край.

22 июня 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Сердюк *.*. ,

судей Немзоровой *.*. , Терентьевой *.*.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Сибирь Звезда» к Давыдовой *.*. , действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Давыдовой *.*. , Давыдову *.*. , Давыдовой *.*. о признании сделки действительной, прекращении права собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, встречному иску Давыдова *.*. к ООО «Сибирь Звезда» о признании договора купли-продажи недействительным

по кассационным жалобам ООО «Сибирь Звезда», Давыдова *.*. Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 6 мая 2011 года.

Заслушав доклад судьи Сердюк *.*. , выслушав пояснения представителя истца Рамазанова *.*. , ответчика Давыдова *.*. , представителя третьего лица Гаммера *.*. , судебная коллегия

Установила:

По договору купли-продажи от «…», заключенному между Д* (продавец) и ООО «Сибирь Звезда» (покупатель) был продан земельный участок (земли населенных пунктов, для эксплуатации административно-производственного здания и складов) общей площадью 7456 кв.м и расположенные на нем: здание цеха с пристроями, литеры А, А3, А4, А5, общей площадью 861,1 кв.м, здание склада-хранилища, литера К, общей площадью 48,2 кв.м., здание склада, литера З, общей площадью 47,2 кв.м., расположенные по адресу: «…». Продажная стоимость объектов недвижимости определена в сумме 13 500 000 руб.

01 января 2011 года Д* умер, до его смерти государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по указанному договору не была произведена.

ООО «Сибирь Звезда» обратилось в суд с иском, в окончательном варианте которого в качестве ответчиков указаны Давыдова *.*. , действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Давыдовой *.*. , Давыдов *.*. , Давыдова *.*. Истец просил признать сделку купли-продажи земельного участка общей площадью 7456 кв.м., кадастровый номер № 22-22-01/027/2008-210 по адресу: «…» и расположенных на нем здания цеха с пристроем, литеры А, А3, А4, А5, общей площадью 861,1 кв.м., здания склада-хранилища, литера К, общей площадью 48,2 кв.м., здания склада, литера З, общей площадью 47,2 кв.м., заключенную «…»г. между ООО «Сибирь Звезда» с одной стороны и Давыдовым *.*. с другой стороны - действительной, прекратить право собственности Давыдова *.*. на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, признать право собственности за ООО «Сибирь Звезда» на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Сибирь Звезда» по договору купли-продажи от «…»г.

В обоснование требований истец указал, что в соответствии с договором купли-продажи от «…»г. ООО «Сибирь Звезда» является покупателем указанной недвижимости. Расчеты по сделке купли-продажи завершены. В связи с тем, что Д* умер, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. Договор купли-продажи следует считать заключенным с момента подписания согласно п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.



Наследником Д* является жена Давыдова *.*. В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят имущественные права и обязанности наследодателя. Таким образом, предусмотренная п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность совместно с ООО «Сибирь Звезда» обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности также перешла к Давыдовой *.*. , которая от регистрации перехода к ООО «Сибирь Звезда» права собственности на указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости уклоняется, поэтому оформить право собственности истца во внесудебном порядке не представляется возможным. С момента приобретения спорного имущества ООО «Сибирь Звезда» владеет и пользуется им как своим собственным. В настоящее время на участке осуществляется строительство жилого дома.

Давыдов *.*. обратился со встречным иском к ООО «Сибирь Звезда», просил признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный в г. Барнауле «…»г. между Д* и ООО «Сибирь Звезда», недействительным.

В обоснование требований указал, что не представлено доказательств того, что сам продавец Д* после заключения договора «…» года и до дня своей трагической гибели 01.01.2011 г. так же, как и наследник, уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, несмотря на то, что не было никаких обстоятельств, которые бы препятствовали исполнению обязательств Д* по договору купли-продажи. В действительности сделка по купле-продаже объектов недвижимости не состоялась по причине отсутствия расчета.

ООО «Сибирь Звезда», начиная с «…» года и по день гибели 01.01.2011 года Д*, не заявляло к нему таких требований и в суд не обращалось. Более того, в условиях совершения от имени общества ООО «Сибирь Звезда» сделки неуполномоченным лицом Б* и уклонения покупателя от расчетов по договору, Д* 5 мая 2008 года совершил сделку с ЗАО «Профессионал Банк», по требованиям которого Индустриальным районным судом г.Барнаула приняты обеспечительные меры по делу № 2-1584/09 в виде ареста земельного участка. Сделка Д* с ЗАО «Профессиональный Банк», которая состоялась 5 мая 2008 года, истцом до настоящего времени не оспорена.

В подтверждение полного расчета ООО «Сибирь Звезда» представляет расписку от 03 апреля 2008 года, расходный кассовый ордер от 30 апреля 2008 года и платежное поручение от 14.05.2008 года. Все представленные документы вызывают сомнения в их подлинности.

Представитель истца по первоначальному иску заявил о пропуске Давыдовым *.*. срока исковой давности по требованиям, заявленным во встречном иске.

Давыдов *.*. , его представитель Лапутина *.*. поясняли, что не обращались ранее с требованиями, указанными во встречном иске, поскольку о существовании договора им стало известно лишь в ходе рассмотрения настоящего дела.

Представитель третьего лица ЗАО «Профессионал Банк» - Гаммер *.*. просил встречный иск удовлетворить, первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 6 мая 2011 года как первоначальный, так и встречный иски оставлены без удовлетворения.

ООО «Сибирь Звезда» в кассационной жалобе просит Решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и направить дело на новое рассмотрение для приостановления производства по делу, связанного с определением круга наследников; в части разрешения встречного иска оставить Решение без изменения.



В обоснование указано, что выводы суда несостоятельны, сделаны без всестороннего выяснения действительных обстоятельств дела и без оценки всех доказательств, не соответствуют закону.

Кроме доводов, аналогичных указанным в иске, истец указывает, что надлежащим способом защиты его нарушенного права в данном случае является признание права, прекращение или изменение правоотношения (ст. 12 ГК). Закон не предусматривает обязательной регистрации договора, который был заключен сторонами, поэтому он является заключенным и без регистрации. Ссылка суда на п. 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 в обоснование того, что сделка от 30.04.2008 г. является незаключенной, несостоятельна. В то же время, суд при разрешении спора не учел разъяснения, содержащиеся в п. 62 указанного Постановления.

Факт исполнения обязательств по договору ответчиками не оспаривался. Наследники умершего приняли наследство, которое считается принадлежащим им со дня открытия наследства. Часть ответчиков признали иск, однако суд не дал этому оценку. Суд не приостановил производство по делу для определения круга наследников Д*

Давыдов *.*. в кассационной жалобе просит Решение в части указания о том, что оплата по договору произведена в полном объеме, отменить, вынести в этой части новое Решение, которым на основании платежного поручения № 17509 от 14.05.2008 считать произведенным платеж в сумме 1 500 000 рублей, а платеж по расписке и расходному кассовому ордеру в общей сумме 12 000 000 рублей считать недоказанным. В остальной части Решение оставить без изменения.

Считает, что суд без достаточных оснований указал в решении, что в подтверждение оплаты по договору истцом представлена расписка на 6 000 000 рублей от 03.04.2008, расходный кассовый ордер от 30.04.2008 на 6 000 000 рублей, подписанные Д*, и что данный факт не оспаривался. Давыдов *.*. во встречном иске указанную расписку и расходный ордер не признавал документами, подтверждающими произведенные расчеты, в связи с чем заявил ходатайство об истребовании у истца кассовой книги, мемориальных ордеров за апрель 2008 года, которые не были представлены в суд. Расходный кассовый ордер, представленный истцом, не оформлен в соответствии с требованиями положения о бухгалтерском учете, а именно - нет записей о проводке в графе дебет и кредит, нет подписи кассира, отсутствует номер документа, он заполнен одной рукой.

Расчеты юридическими лицами не осуществляются путем оформления расписок. Положение о бухучете такой возможности не предусматривает. Данный документ ничтожен вне зависимости от иных оснований и подтверждения истца, так как согласно письму Центробанка имеется предел расчета наличными с юридическими лицами. Деньги от истца юридически и формально не могли быть получены, они могли быть взяты в подотчет работником ООО, о чем должна быть проводка по кассе.

Поскольку документы, подтверждающие факт произведенных платежей не были представлены в суд, а сомнения в их подлинности не устранены, то суд должен был исходить из объяснений ответчика о том, что Д* не получал от истца 12 000 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены вынесенного судом решения в части отказа в удовлетворении встречного иска в связи с неправильными применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора (п.п. 4, 1 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор купли-продажи от 30 апреля 2008 года, сторонами которого выступали Д* в качестве продавца и ООО «Сибирь Звезда» в качестве покупателя, не заключен, поскольку не произведена его государственная регистрация, которая, по мнению суда, является обязательной, так как объектами продажи выступали нежилые здания и земельный участок, то есть недвижимое имущество. При этом в решении суда содержится ссылка на ст. 550, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, где не предусмотрена необходимость государственной регистрации такого вида сделок.

Указанная позиция суда не основана на законе.

Закон различает понятия государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода прав на имущество по этой сделке, предусматривая в отдельных случаях регистрацию как самой сделки, так и перехода права на вещь, являвшуюся предметом сделки. По общему правилу, если предмет сделки относится к недвижимости, то переход прав на него подлежит регистрации. В то же время, не все сделки в отношении недвижимости регистрируются, а лишь те, в отношении которых такое требование прямо предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 указанного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 Гражданского кодекса не предусматривает случаи государственной регистрации сделок, поскольку посвящена только государственной регистрации прав на недвижимые вещи.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 04.06.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В указанных статьях Гражданского кодекса, а также в названном Законе не предусмотрена обязательная регистрация договора купли-продажи нежилых зданий и земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Кроме того, в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных норм, необходимость государственной регистрации того или иного вида сделок должна быть прямо предусмотрена законом, который одновременно может предусмотреть в качестве последствия несоблюдения требования о государственной регистрации недействительность сделки. При отсутствии такого специально предусмотренного последствия договор без регистрации, необходимость которой предусмотрена законом, считается незаключенным.

Между тем, в отношении договора купли-продажи недвижимости необходимость регистрации самой сделки предусмотрена только в том случае, если предметом продажи является жилой дом, квартира или их часть (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, к оформлению договора продажи недвижимости закон предъявляет только следующие требования (ст. 550 Гражданского кодекса): он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Какие-либо основания для признания договора от «…» г. незаключенным в ходе рассмотрения дела установлены не были.

Таким образом, Решение суда об отказе в удовлетворении первоначального иска основано на неправильном применении и толковании материального закона, в связи с чем оно в указанной части подлежит отмене.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела суд неправильно Определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не учел положения п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которого следует, что в случае гибели или уничтожения имущества право собственности прекращается.

Как следует из акта Барнаульского отдела филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Алтайскому краю от 23 сентября 2008 года (т. 1 л.д. 73) при обследовании было установлено, что плановые нежилые здания под литерами А3, А4, А5, З, К по проезду «…» полностью снесены.

Копии документов, представленных Росрегистрацией, свидетельствуют о том, что Д* 07.12.2007, 15.10.2008, обращался с заявлениями о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права в связи с ликвидацией объектов: лит. А (т. 2 л.д. 72), лит. К (т. 2 л.д. 156), лит. З (т. 1 л.д. 182), лит. А3, А4, А5 (т. 2 л.д. 198). При этом в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, была ли произведена государственная регистрация прекращения права собственности Д* на указанные объекты, какие права и на какие объекты зарегистрированы по проезду «…» в настоящее время.

Без установления указанных обстоятельств судебная коллегия в настоящее время лишена возможности разрешить заявленные требования по существу, в связи с чем дело в части первоначального иска подлежит направлению на новое рассмотрение.

В части отказа в удовлетворении встречного иска судебная коллегия находит Решение суда законным и обоснованным, поскольку указанные Давыдовым *.*. обстоятельства касаются исполнения обязательств по договору и не свидетельствуют о нарушении закона при заключении договора купли-продажи от «…», в связи с чем не могут являться основанием для признания его недействительным.

Ссылки ответчика Давыдова *.*. на отсутствие оплаты в сумме 12 000 000 рублей по договору (в рамках заявленных ООО «Сибирь Звезда» требований о признании права собственности на имущество) будут иметь правовое значение в случае установления наличия в настоящее время объектов, за которые должна была производиться оплата. Как следует из пункта 4.1 договора от «…» года, стороны при заключении договора предусмотрели, какая именно сумма оплачивается ими за каждый из приобретаемых объектов. В частности, здание цеха (лит. А) оценено сторонами в сумме 6 000 000 рублей, здания под литерами А3, А4, жА5 - в общей сумме 2 000 000 рублей, здания складов под литерами К и З - по 2 000 000 рублей каждое. Таким образом, все нежилые здания оценены в общей сумме 12 000 000 рублей, а земельный участок - в 1 500 000 рублей. При этом оплату за земельный участок в указанной сумме по платежному поручению № 17509 от 14.05.2008 г. (т. 1 л.д. 8) Давыдов *.*. не оспаривает.

Необходимость регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи предусмотрена законом (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Возражения Давыдова *.*. , являющегося одним из наследников Д*, против удовлетворения иска свидетельствуют о том, что один из правопреемников продавца препятствует переходу права собственности на имущество по договору от «…» к покупателю, что может быть основанием для применения указанной нормы в случае установления судом права истца, подлежащего защите, и устранения вышеуказанных недостатков, допущенных при разрешении спора.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно применить материальный закон и определить обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, при необходимости оказать им содействие в получении доказательств, оценив их в совокупности, принять по делу законное и обоснованное Решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Отменить Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 6 мая 2011 года в части отказа ООО «Сибирь Звезда» в удовлетворении иска, направить в указанной части дело на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части указанное Решение оставить без изменения, кассационную жалобу Давыдова *.*. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: