Арбитражная практика

Постановление от 30 ноября 2011 года № А51-8812/2011. По делу А51-8812/2011. Российская Федерация.

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток Дело

№ А51-8812/2011

30 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 23 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего *.*. Яковенко

судей *.*. Аппакова, *.*. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: *.*. Хоменко



при участии:

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008) - главный специалист-эксперт Талько *.*. - удостоверение № 1903, доверенность № 29/03-20-22149 от 23.12.2010 со специальными полномочиями,

от ЗАО “Косандра“ (ОГРН 1022501307971, ИНН 2536015612) - Басаогина *.*. - оверенность от 14.07.2011 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “Косандра“

апелляционное производство № 05АП-7661/2011

на Решение от 21.09.2011

судьи *.*. Кошлаковой

по делу № А51-8812/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к ЗАО “Косандра“



о взыскании 5 693 016 рублей 92 копеек

Установил:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к закрытому акционерному обществу «Косандра» о взыскании задолженности по договору аренды от 14.05.2004 №05-001641-Ю-Д-1394 земельного участка площадью 40501 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.3-я Шоссейная 13 за период с 15.10.2006 по 27.05.2011 в размере 3 348 543 рублей 73 копеек, пени за период с 22.02.2006 по 26.05.2011 в размере 2 344 473 рублей 19 копеек, итого- 5 693 016 рублей 92 копейки.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил Решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.

В апелляционной жалобе заявитель указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что договор аренды является действующим, полагал, что в силу пп.2.1, 5.1 договор прекращен 13.05.2009. Апеллянт указал, что с момента ввода в эксплуатацию жилых домов возможность использования земельных участков утрачена, использование земельных участков осуществляют физические лица – собственники домов. Указал также, что ответчик неоднократно обращался к истцу с требованием о расторжении договора, однако указанные требования истцом были проигнорированы. По мнению апеллянта, указанные действия свидетельствуют о том, что ответчиком предприняты все возможные меры по расторжению договора аренды и возврату земельного участка.

В апелляционной жалобе ответчик также указал, что в судебном заседании от 07.09.2011 представлен письменный отзыв, в котором ответчик просил применить срок исковой давности к заявленному требованию и отказать в удовлетворении требования за период с 15.10.2006 по 09.06.2008. Вместе с тем, Решением суда первой инстанции требование удовлетворено в полном объеме.

Апеллянт также указал на не рассмотрение судом первой инстанции заявления о снижении пени в порядке статьи 333 ГК РФ. Полагал, что имеются основания для освобождения его ответственности в силу п.1 ст. 401 ГК РФ ввиду уклонения истца от расторжения договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил по основаниям отзыва на апелляционную жалобу, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции.

Из материалов дела апелляционная коллегия Установила, что между администрацией г. Владивостока (Арендодатель) и ЗАО «Косандра» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2004 № 05-001641-Ю-Д-1394, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050021:0135 площадью 40 501 кв.м., из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе улицы 3-я Шоссейная, 13 (примерно 197 м на юго-восток от ориентира), для использования в целях строительства и эксплуатации комплекса малоэтажных жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте Участка. По акту приема-передачи от 14.05.2004 на основании постановления администрации г. Владивостока от 22.03.2004 № 536 вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ответчику.

Согласно п. 2.1. договора № 05-001641-Ю-Д-1394, срок аренды Участка установлен с 14.05.2004 по 13.05.2009.

Пунктом 3.1. договора аренды земельного участка арендная плата установлена сторонами с коэффициентом 1 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 579 219 рублей 75 копеек за первый календарный год (по 31.12.2004 включительно).

В соответствии с Постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-па и пунктом 1.3 Положения о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Департамент является правопреемником департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в области земельных отношений.

В соответствии с п. 21(1) ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.02.2007 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

Согласно п. 2.5.5 Положения о департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-ПА, департамент распоряжается земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

В силу п. 2.2.11 указанного положения, департамент заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными участками и контролирует исполнение их условий.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, за все земли, переданные в аренду взимается арендная плата.

01.02.2011 ответчиком получено предупреждение Департамента земельных отношений от 25.01.2011 № 29/04/06-12/458 о необходимости исполнения обязательств по оплате задолженности по договору аренды земельного участка от 14.05.2004.

Как указано в исковом заявлении, к моменту подачи искового заявления, ответчик не погасил образовавшуюся задолженность по арендным платежам за период с 15.10.2006 по 27.05.2011 в сумме 3 348 543 рубля 73 копейки, в связи с чем истец на сумму долга начислил пеню в размере 2 344 473 рубля 19 копеек за период с 22.02.2006 по 26.05.2011 и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленное истцом требование, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 14.05.2004 является возобновленным на неопределенный срок в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ.

Вместе с тем, апелляционная коллегия полагает, что указанный вывод суда первой инстанции является неправомерным.

Согласно п.2.1 договора аренды от 14.05.2004 срок аренды устанавливается с 14.05.2004 по 13.05.2009.

Из материалов дела следует, что ответчик 14.05.2007 за исх. № 149, 30.06.2009 за исх. № 296, 15.10.2009 за исх. № 410, 30.10.2010 за исх. № 365, 11.10.2010 за исх. № 505 обращался к истцу с письмами, где указывал, что комплекс малоэтажных жилых домов по ул. 3-я Шоссейная, 13 введен в эксплуатацию согласно актам приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта № 384/06 от 20.04.2006 и № 1399/01 от 21.12.2006, на жилые дома и таунхаусы зарегистрированы права собственности физических лиц. По изложенным причинам ответчик указал на необходимость исключения из договорных арендных отношений земельных участков с оконченным строительством жилых домов и внесении изменений об уменьшении площади арендуемого земельного участка. В отношении земельных участков, находящихся под объектами недвижимости просил оформить договоры на передачу их в собственность, земельные участки, указанные в приложении № 1, 2 к заявлению, просил исключить из общей площади арендуемого земельного участка. Получение указанных писем истцом не оспаривается.

Таким образом, ответчик предпринимал действия по уведомлению истца о нежелании в дальнейшем использовать земельный участок в полном объеме.

В материалах дела имеется акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта I пусковой «Комплекс малоэтажных жилых домов по ул. 3я Шоссейная, 13, 28 км» с перечнем объектов № 384/06 от 20.04.2006.

В материалы дела ответчиком также представлены свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д.134 – т.2 л.д.31), которыми подтверждается, что на арендуемом по договору аренды от 14.05.2004 земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности указанным в свидетельствах лицам.

В соответствии с ч.1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, части арендуемого земельного участка, расположенные под объектами недвижимости, на настоящий момент не сформированы в качестве самостоятельных объектов, но используются собственниками жилых домов в силу ч.1 ст. 271 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах основания полагать, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 14.05.2004, после истечения срока его действия использовался ответчиком в полном объеме, у суда апелляционной инстанции отсутствует.

Вместе с тем, в пределах действия договора аренды порядок использования земельного участка с учетом обстоятельства регистрации права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости сторонами не изменялся.

В материалах дела имеется ответ на обращение ответчика за исх. № 29-314 от 19.06.2007 с требованием об исключении из договорных отношений земельного участка площадью 30 059 кв.м., расположенного в районе ул. 3-1 Шоссейная 13 (28 км) в связи с вводом в эксплуатацию и последующей продажей жилых домов Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края предложил ответчику предоставить проект границ земельного участка, который остается в аренде ответчика, утвержденный органом местного самоуправления, установить его границы на местности и поставить на государственный кадастровый учет, предоставив в департамент кадастровый план нового земельного участка.

Доказательства выполнения ответчиком вышеуказанных действий в целях достижения с истцом соглашения об изменении предмета договора аренды в части его размера в материалы дела в нарушение требования ст.65 АПК РФ не представлены.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку действия по достижению соглашения об изменении размера земельного участка ответчиком в пределах действия договора аренды не совершены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность, образовавшаяся в период действия договора аренды.

Вместе с тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции истец заявил о применении срока исковой давности (т.1. л.д. 120).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На этом основании требование о взыскании задолженности по внесению арендных платежей подлежит удовлетворению за период с 10.06.2008 по 13.05.2009. Размер задолженности определен в соответствии с п.3.3 договора и составляет по расчету суда 804 957 рублей 23 копейки.

Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком после 13.05.2009 удовлетворению по заявленным истцом основаниям ( ст.614 ГК РФ, 35 ЗК РФ) не подлежит ввиду прекращения между сторонами договорных правоотношений в связи с истечением срока действия договора и наличия обстоятельств использования части спорного земельного участка собственниками расположенных на нем объектов недвижимости. Указанные обстоятельства имеют существенное значение при определении размера задолженности ответчика и применения к нему гражданско-правовой ответственности.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 2 344 473 рублей 19 копеек за период с 22.02.2006 по 27.05.2011.

С учетом примененного судом срока исковой давности гражданско-правовая ответственность в виде взыскания с ответчика пени подлежит применению за период с 10.06.2008 по 27.05.2011 по каждому периоду платежа. Размер пени по расчет суда составляет 761 489 рублей 60 копеек.

Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции заявил о применении ст. 333 ГК РФ (т.1 л.д. 120-121), вместе с тем, указанное заявление судом первой инстанции не рассмотрено.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Апелляционная коллегия с учетом всех обстоятельств дела, а также с учетом чрезмерно высокого процента неустойки, пришла к выводу о несоразмерности размера пени последствиям нарушения обязательства и полагает, что требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 369 863 рублей 79 копеек, что не противоречит позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/09.

Изложенное является основанием для изменения решения Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2011.

Расходы сторон по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

Постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2011 по делу №А51-8812/2011 изменить.

Взыскать с ЗАО «Косандра» в пользу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края 804 957 рублей 23 копейки основного долга, 369 863 рублей 79 копеек пени, всего: 1 174 821 рубль 02 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «Косандра» в доход федерального бюджета 10 601 рубль 81 копейку государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в пользу ЗАО «Косандра» 2 000 рублей расходов по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Яковенко

Судьи

Аппакова

Култышев