Арбитражная практика

По делу № 2-1096/2011 по иску Мануйлова *.*. к администрации г.Новоалтайска об исключении из реестра муниципальной собственности подвального помещения. Решение от 12 сентября 2011 года № 2-1096/2011. Алтайский край.

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Сомовой *.*.,

при секретаре Журавлевой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мануйлова *.*. к администрации г. Новоалтайска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об исключении из реестра муниципальной собственности подвального помещения, признании недействительными и аннулировании регистрационных записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество,

Установил:

Мануйлов *.*. обратился с иском об устранении препятствий владения и распоряжения имуществом к администрации г. Новоалтайска.

В обоснование требований указал, что с начала ДАТА года он Решил выяснить как используется общее имущество собственников жилья. В подвале жилого дома расположен спортивный клуб и магазин
предпринимателя, которые как он полагал, должны были уплачивать арендную плату управляющей компании дома, однако выяснилось, что права собственников жилого многоквартирного АДРЕС в АДРЕС на обще долевую собственность нарушены.

ДАТА Постановлением администрации г. Новоалтайска был утвержден перечень предприятий, имущественных комплексов, входящих в муниципальную собственность, в который был включен указанный жилой дом. ДАТА администрация города Новоалтайска зарегистрировала право собственности на подвальное помещение в данном жилом доме и сдала часть помещения в аренду ИП Беркутову *.*.

С начала приватизации жилья, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома (ст. 244 ГК РФ), в том числе на подвалы. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений и зданий в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Включение в перечень муниципальной собственности города Новоалтайска жилого многоквартирного АДРЕС в АДРЕС незаконно, так как основания для возникновения права собственности у администрации города исчезли с момента появления в доме первой приватизированной квартиры.

Средства от аренды помещений общего пользования в многоквартирном доме могут являться источником для оплаты стоимости части услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае, если помещения общего пользования присваивается органами местного самоуправления, у собственников квартир пропадает возможность распоряжаться
общим имуществом в многоквартирном доме. Собственники жилья не давали Комитету по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска разрешения (согласия) на распоряжение общим имуществом. Заключение им договора аренды подвального помещения и извлечение прибыли незаконно. Собственники жилья фактически несут бремя содержания спорного подвального помещения, оплачивая управляющей компании все возникающие материальные затраты.

Таким образом, администрацией города Новоалтайска было нарушено право собственников жилого многоквартирного АДРЕС на владение и распоряжение имуществом.

Ссылаясь на изложенное и указав, что данный иск направлен на защиту права общей долевой собственности, не связанного с лишением владения, истец просил:

обязать администрацию г. Новоалтайска исключить из реестра муниципальной собственности жилой АДРЕС в АДРЕС;

обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю аннулировать регистрационные записи о государственной регистрации в ЕГРП права собственности от ДАТА на объект нежилое помещение в жилом АДРЕС в АДРЕС и связанные с ним регистрационные записи об обремени арендой.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Истец неоднократно уточнял и дополнял свои требования (т.1 л.д. 39-41, 110-112, 221-224, т.2 л.д. 19-21) и окончательно просил:

исключить из реестра муниципальной собственности подвальное помещение жилого АДРЕС в АДРЕС;

признать недействительными и аннулировать регистрационные записи о государственной регистрации в ЕГРП права собственности от ДАТА на объект - нежилое помещение в жилом АДРЕС в АДРЕС и связанные регистрационные записи об обременении арендой.

В судебном заседании истец Мануйлов *.*. и его представитель Беркутова *.*. уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, ссылались на то, что спорное подвальное помещение
использовалось исключительно как технический подвал и входило в состав жилого дома, не являясь объектом самостоятельного назначения, а будучи вспомогательным помещением (принадлежностью главной вещи). Данное обстоятельство подтверждает то, что в перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, был включен жилой дом, нежилые помещения в нем отсутствовали. В ДАТА администрация г. Новоалтайска нарушила законы, без согласия собственников квартир заключила с ИП Беркутовым *.*., а также клубом по <данные изъяты> борьбе «Ч.» договора аренды части подвального помещения, согласовала реконструкцию объекта (ИП Беркутов *.*.) и приняла его в эксплуатацию. Факт включения данного недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности не является доказательством права собственности или законного владения.

Представитель ответчика - администрации г. Новоалтайска Якубова *.*. в судебном заседании иск не признала, возражала против его удовлетворения, ссылаясь на то, что подвальное помещение в спорном жилом доме является самостоятельным объектом и не может входить в состав общего имущества собственников жилых помещений данного дома. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию права администрации на спорное помещение.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю Шеферова *.*. в судебном заседании требования истца не признала, полагала, что предъявленные требования необоснованны и не подлежат удовлетворению, поскольку Управление Росреестра в соответствии с законом и полномочиями произвело регистрацию права собственности администрации АДРЕС на спорное помещение. Требование об аннулировании регистрационных записей без оспаривания правоустанавливающих документов не может повлечь восстановления каких-либо прав истца, поскольку при обращении собственника Управление обязано будут внести соответствующую запись о регистрации права.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению имуществом
администрации г. Новоалтайска Чефранова *.*. полагала, что требования истца являются необоснованными. Ссылалась на то, что право администрации города на спорное помещение возникло в ДАТА году, когда жилой дом был передан в муниципальную собственность. Позже реестр был упорядочен и в него внесено подвальное помещение. На момент введения в действие нового Жилищного кодекса РФ право муниципальной собственности уже было на подвал, который является самостоятельным объектом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Беркутов *.*. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще.

В предыдущих судебных заседаниях поддержал требования истца по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, МУДОД «Детско-юношеская спортивная школа» г. Новоалтайска, своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежаще.

В первых судебных заседаниях представители учреждения не соглашались с требованиями истца. В поступившем позднее письменном заявлении директор ДЮСШ указал о признании исковых требований.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, представителей третьих лица, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Истец Мануйлов *.*. является собственником АДРЕС в АДРЕС на основании постановления администрации от ДАТА и договора о передаче квартиры в собственность от ДАТА (т.1 л.д. 6).

Постановлением администрации АДРЕС НОМЕР от ДАТА утвержден перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения Алтайского отделения <данные изъяты> железной дороги, передаваемых в муниципальную собственность администрации города Новоалтайска. В этот перечень включен жилой НОМЕР по АДРЕС (т.1 л.д. 99-102, 146-147).

На основании указанных документов на нежилое помещение в названном жилом доме (подвальное помещение) общей площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано право собственности
за Комитетом по управлению имуществом АДРЕС, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись ДАТА (т.1 л.д. 32).

ДАТА администрацией г. Новоалтайска издано Постановление о приведении учета муниципального жилого фонда АДРЕС в соответствии с действующим законодательством, которым исключены жилые дома из реестра муниципальной собственности города, в том числе спорный жилой дом, Комитету по управлению имуществом администрации города поручено внести изменения в реестр муниципальной собственности АДРЕС (т.1 л.д. 96-98).

В настоящее время в реестре муниципальной собственности значится нежилое помещение в жилом доме по АДРЕС, площадью <данные изъяты>5 кв.м. (т.1 л.д. 33).

ДАТА в существующую в ЕГРП регистрационную запись от ДАТА о праве собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. в АДРЕС внесены изменения - субъектом права указано муниципальное образование АДРЕС края (т.1 л.д. 9-10).

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит исключить из реестра муниципальной собственности вышеуказанное нежилое помещение, а фактически оспаривает право собственности муниципального образования на него, ссылаясь на то, что подвальное помещение с момента приватизации первой квартиры в жилом доме стало общим имуществом собственников квартиры, включение администрацией АДРЕС его в реестр муниципальной собственности и регистрация за собой права собственности незаконны.

Согласно сведениям, представленным отделом по приватизации жилья МУП К. первыми жильцами АДРЕС, заключившими ДАТА договор приватизации жилья были М.. и В. которые получили в собственность АДРЕС (т.1 л.д. 86-89).

Согласно статье 3 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Закона РФ от 23.12.1992; ФЗ от 11.08.1994) граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему
усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ, вступившего в действие 01.03.2005, Установила, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года № 489-О-О указано, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного предназначения, относятся к общему имуществу собственников. Также отмечается, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу
в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома (признаны собственно «техническими подвалами») только при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть, подвал используется для общих нужд.

Таким образом, основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома, является его целевое назначение - исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, а одно лишь наличие в спорном помещении подвала инженерных сетей и иных коммуникаций само по себе еще не свидетельствует о целевом назначении самих помещений (как объектов вещных прав).

Жилой многоквартирный дом по адресу: АДРЕС был принят в эксплуатацию ДАТА (т.1 л.д. 139).

Строительство жилого дома осуществлялось по типовому проекту НОМЕР, утвержденному ДАТА (т.2 л.д. 45-59).

Из представленного проекта видно, что дом возводился как дом с подвалом - самостоятельным подвальным помещением, не являющимся техническим подпольем, поскольку в проекте дома, являющегося типовым для различных вариантов строительства, заполнены разделы, касающиеся строительства дома с подвалом.

Понятия подвала и технического подполья даны в Инструкции о проведении учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДАТА. Согласно приложению НОМЕР к Инструкции этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения; этаж технический - этаж для размещения инженерного
оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Из пояснений допрошенных в судебном заседании в качестве специалистов Н.. (работника отдела <данные изъяты> администрации г. Новоалтайстка), О.. (специалиста ФГУП «<данные изъяты>») следует, что подвал и техническое подполье имеют различные конструктивные характеристики, в том числе по высоте, соотношению к уровню земли. И в подвале, и в техническом подполье проходят инженерные коммуникации и другое оборудование дома, однако подвальное помещение при проведении технической инвентаризации отражается как самостоятельное помещение, его описание и характеристики вносятся в технический паспорт, он отражается на плане, тогда как в отношении технического подполья это не делается (т.1 л.д. 155-156, 229-232).

В судебном заседании исследовались все составленные на спорный жилой дом по результатам технической инвентаризации технические паспорта - по состоянию на ДАТА, ДАТА. В указанных паспортах подвал отражен как самостоятельное помещение, высотой <данные изъяты> м., содержащий другие помещения - сараи, лестничные клетки, подвальные помещения (т.1 л.д. 200-210, 66-74).

Об этом же свидетельствуют технические паспорта, составленные на спорный подвал как на самостоятельный объект (т.1 л.д. 60-65, 75-82, 194-199).

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что при строительстве дома либо через небольшое время после принятия его в эксплуатацию часть спорного подвального помещения была оборудована под спортивный клуб «Ч.», в настоящее время существующий как МУДОД «Детско-юношеская спортивная школа».

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДАТА, спортивный клуб «Ч.» уже занимал спорное подвальное помещение (т.1 л.д. 194-199). В настоящее время данное помещение передано администрацией г. Новоалтайска в аренду МУДОД «Детско-юношеская спортивная школа» (т.1 л.д. 103-109).

Кроме того, в ДАТА году
в части спорного подвального помещения произведена реконструкция индивидуальным предпринимателем Беркутовым *.*. под магазин «Т.», которое также передано ему в аренду (т.1 л.д. 172-180, 16-18).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение - подвальное помещение в жилом многоквартирном АДРЕС в АДРЕС имеет самостоятельное предназначение, было сформировано для самостоятельного использования при строительстве дома (о чем свидетельствуют обустроенные в нем сараи для жителей дома) и еще до начала приватизации жилья. У него отсутствует специальное назначение, связанное с техническим обслуживанием жилого дома.

Таким образом, данное подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав и не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в жилом доме.

Поскольку спорный жилой дом был передан в муниципальную собственность АДРЕС, администрация города правомерно включила подвальное помещение его в реестр муниципальной собственности и зарегистрировала на него право собственности муниципального образования.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований Мануйлова *.*. об исключении из реестра муниципальной собственности спорного подвального помещения.

Доводы истца о том, что собственники жилья (а не администрация города Новоалтайска) фактически несут бремя содержания спорного подвального помещения, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не являются обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения настоящего спора.

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя администрации г. Новоалтайска о пропуске Мануйловым *.*. срока исковой давности на обращение в суд.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Статьей 256 ГПК РФ установлен трехмесячный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего.

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В судебном заседании установлено, что Мануйлов *.*. является собственником АДРЕС в АДРЕС в АДРЕС с ДАТА года, согласно его пояснениям, он проживает в данном доме с ДАТА года. С этого же момента ему было известно, что в подвальном помещении находится спортивный клуб «Ч.», а с ДАТА года подвальное помещение арендует Беркутов *.*.

Таким образом, суд находит необоснованными доводы истца о том, что только в ДАТА года он узнал, что подвальное помещение используется не на основании решений общего собрания собственников помещений в жилом доме, а ими распоряжается администрация АДРЕС. Об указанном ему должно было быть известно ранее.

Ссылка истца на то, что им заявлены требования, на которые не распространяется срок исковой давности (статья 208 ГК РФ), а именно требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ), несостоятельны.

Истец не является собственником и владельцем спорного помещения, его требования основаны не на положениях статьи 304 ГК РФ, в качестве основания своего иска он указывает нарушения права владения и распоряжения (статья 301 ГК РФ), на которую не распространяются положения статьи 208 ГК РФ.

Суд находит необходимым отказать также в удовлетворении требований о признании недействительными и аннулировании регистрационных записей из ЕГРП как взаимосвязанных, вытекающих из первого требования об исключении спорного подвального помещения из реестра муниципальной собственности.

При этом суд не находит препятствием для рассмотрения дела в этой части по существу наличие вступившего в силу решения Новоалтайского городского суда от ДАТА по заявлению Мануйлова *.*. об оспаривании решений и действий Управления Росреестра по Алтайскому краю, возложении обязанности аннулировать регистрационные записи, поскольку предметом рассмотрения данного спора являлись действия Управления Росреестра, а по настоящему делу требования об аннулировании регистрационных записей являются вторичными, вытекают из первого требования об исключении помещения из реестра.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Мануйлова *.*. к администрации г. Новоалтайска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об исключении из реестра муниципальной собственности подвального помещения, признании недействительными и аннулировании регистрационных записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: *.*. Сомова

.

.

.

Именем Российской Федерации

.

.

.

.

.

.

.

.