Арбитражная практика

По делу по первоначальному иску о взыскании материального ущерба, убытков и по встречному иску о признании незаключённым договора аренды нежилого помещения. Решение от 09 августа 2011 года № . Калининградская область.

Балтийский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Евченко *.*.

при секретаре Швец *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриловой *.*. к индивидуальному предпринимателю Соколовой *.*. о взыскании материального ущерба, убытков и по встречному иску индивидуального предпринимателя Соколовой *.*. к Гавриловой *.*. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения,

Установил:

Гаврилова *.*. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) Соколовой *.*. о взыскании материального ущерба в сумме «...» руб., убытков в виде неполученной арендной платы за период с мая 2010 г. по апрель 2011 г. в сумме «...» руб., понесенных расходов по оплате госпошлины в сумме «...» и расходов по оказанию юридической помощи в сумме «...» руб.

В обоснование заявленных требований с учетом уточненного в порядке ст. 39 ГПК РФ основания иска, Гаврилова *.*. указала, что, является собственником нежилого помещения – «...», которое по договору аренды от 30.06.2009 г. было передано ею ответчице на срок до 30.06.2010 г. в состоянии, соответствующем санитарно-техническим нормам и нормам пожарной безопасности. Полагает, что ответчицей не были исполнены надлежащим образом условия договора в части соблюдения требований пожарной безопасности и она, как арендатор, не поддерживала имущество в исправном состоянии. 12.05.2010 г. в 03.00 часа в здании кафе произошел пожар, причиной которого согласно технического заключения от 19.05.2010 г. явилось воспламенение горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки, а развитию способствовала большая пожарная загрузка помещения горючим материалом. В результате пожара ей причинен материальный ущерб в сумме «...», заключающийся в стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости в сумме «...» руб., оценки стоимости ущерба, осуществленной ООО «...», в сумме «...» руб., в расходах на отправление телеграммы ответчику о дате осмотра объекта недвижимости специалистом в сумме «...», понесенных расходах на получение консультации о применении ФЗ «Об оценочной деятельности» в сумме «...» руб. Кроме того, полагает, что ответственность по возмещению причиненного ей вреда у ответчицы возникла не только в силу неисполнения договорных обязательств, но и в соответствии с положениями ст.ст. 307, 401 и 1064 ГК РФ, как у лица, не принявшего всех мер для надлежащего исполнения обязательств в отношении используемого ею имущества.

Также истица указала, что в нарушение условий п.3.2 Договора ответчица, не возвратив ей арендованное имущество в том состоянии, в котором она его получила с учетом нормального износа, не вносит арендную плату за время просрочки, которая за период с мая 2010 г. до мая 2011 г. (12 месяцев) составила «...» руб.

Истица Гаврилова *.*. в суд на рассмотрение дела не явилось. Согласно пояснений ее представителей Гаврилова *.*. и Петрович *.*. , действующих на основании доверенности от «...» и ордера от «...» соответственно, истица просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителей, на иске настаивает.

Представители истицы в судебном заседании поддержали требования Гавриловой *.*. в полном объеме по указанным в заявлении основаниям.

Ответчица ИП Соколова *.*. , не признавая предъявленные к ней истицей требования, обратилась с встречным исковым заявлением о признании вышеуказанного договора аренды нежилого помещения от 30.06.2009 г. незаключенным, поскольку в нарушение требований ч.2 ст.651 ГК РФ он не прошел государственную регистрацию, хотя был заключен на срок ровно один год.



В суд ответчица не явилась, согласно заявления от 25.07.2011 г. просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителей.

Представитель ИП Соколовой *.*. – Куликова *.*. , действующая на основании доверенности от «...», возражая против удовлетворения требований Гавриловой *.*. , пояснила суду, что ответственность за состояние пожарной безопасности переданного ее доверителю в аренду нежилого помещения, в силу ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности» должна нести его собственник Гаврилова, не передавшая при заключении договора документов, подтверждающих соответствие объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности, тогда как проверка, проведенная в декабре 2010 г. инспектором государственного пожарного надзора, подтвердила наличие нарушений обязательных требований пожарной безопасности, о чем Соколова уведомила Гаврилову и в связи с отказом Гавриловой оборудовать помещение автоматической установкой пожарной сигнализации, передала ей для этой цели, начиная с конца декабря 2009 г., денежные средства в общей сумме «...» руб.

Представитель указала, что истицей по первоначальному иску Гавриловой не было представлено суду доказательств, подтверждающих, что ущерб причинен противоправными действиями ее доверительницы, а указанная в техническом заключении причина пожара носит предположительный характер, тогда как причина короткого замыкания электропроводки н Ф.И.О.

Также представитель ИП Соколовой *.*. Куликова *.*. , поддержав в судебном заседании встречное исковое заявление, пояснила, что признание договора аренды незаключенным влечет за собой освобождение ее доверительницы от обязательств по возмещению вреда, причиненного пожаром.

Представитель ИП Соколовой *.*. Соколов *.*. , действующий на основании доверенности от «...», поддержал доводы представителя Куликовой *.*.

Представители Гавриловой возражали против удовлетворения встречного искового заявления, утверждая, что поскольку отсчет срока действия договора в силу ст. 191 ГК РФ, начинается на следующий день после даты, с которой заключен договор, то есть с 02.07.2009 г., то, следовательно, договор был заключен на срок менее одного года, и государственной регистрации не подлежал.

Заслушав объяснения представителей сторон, огласив показания ответчицы, данные ею в судебном заседании «...», исследовав представленные сторонами письменные доказательства в их совокупности, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Гаврилова *.*. является собственником здания (назначение – кафе) общей площадью «...» кв.м, расположенного по адресу: «...», и 30.06.2009 г. между ней и ИП Соколовой *.*. заключен договор аренды указанного нежилого строения на срок с 01.07.2009 г. по 30.06.2010 г.

Согласно условий данного договора арендодатель (Гаврилова) обязуется передать арендатору (ИП Соколовой) помещение, соответствующее санитарно-техническим требованиям и нормам пожарной безопасности со всеми имеющимися документами, а арендатор обязуется использовать арендуемое помещение в соответствии с договором, поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, не допуская его порчи, соблюдая правила противопожарной безопасности, санитарии и правила пользования электрической энергией, своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещений, нести расходы по его содержанию и производить охранные мероприятия за свой счет. Арендная плата по настоящему договору составляла «...» руб. в месяц.

Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от 30.06.2009 г. арендатор принял от арендодателя во временное возмездное пользование вышеуказанное нежилое помещение для использования под кафе, которое полностью соответствовало установленным требованиям, при этом состояние переданного помещения соответствовало условиям договора, что подтвердили стороны своими подписями.



Указанные обстоятельства наряду с пояснениями представителей сторон объективно подтверждаются исследованными судом письменными доказательствами: договором купли-продажи от 04.08.1995 г., договором аренды нежилого помещения, актом приема-передачи «...».

В силу ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) права на него, в том числе аренда.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 01.07.2009 г. по 30.06.2010 г.

Для целей применения п.2 ст.651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Следовательно, срок действия договора между Гавриловой *.*. и ИП Соколовой *.*. составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежал государственной регистрации

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения от 30.06.2009 г. сторонами не произведена, поэтому в соответствии со ст.651 ГК РФ и ст.ст.12-16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», он не может считаться заключенным, а, следовательно, требование ИП Соколовой *.*. о признании договора аренды незаключенным является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку в силу ст.8 ГК РФ незаключенный договор не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, договор аренды нежилого помещения от 30.06.2009 г. между сторонами по делу не может рассматриваться порождающим соответствующие права и обязанности для сторон согласно его условий.

С учетом изложенного, заявленное Гавриловой *.*. исковое требование о взыскании с ИП Соколовой *.*. арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества в надлежащем состоянии за период 12 месяцев (с мая 2010 г. до мая 2011 г.) в сумме «...» руб. не подлежит удовлетворению. В связи с признанием судом договора аренды нежилого помещения незаключенным не основано на положениях действующего гражданского законодательства и требование Гавриловой *.*. о возмещении материального ущерба, причиненного пожаром, основанное на обязательствах сторон по договору аренды, поскольку условия данного договора не могут быть применены судом.

В ходе судебного разбирательства исследовалось заявленное истицей Гавриловой *.*. дополнительное основание предъявленного к ответчице требования о возмещении материального ущерба по спору, вытекающему из обязательств вследствие причинения вреда.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются, в частности, расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Ответственность, предусмотренная ст.ст.15, 1064 ГК РФ, наступает при совокупности условий, включающей наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда и его вину, подтвержденность размера причиненного вреда, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями.

Как следует из представленных суду документов, 12.05.2010 г. в 03.00 час. в здании кафе, расположенном по адресу: «...», произошел пожар. Согласно технического заключения от «...» предполагаемый очаг пожара располагался в северо-западной части внутри здания кафе в помещении тамбура в верхней его части, которая вплотную примыкает к коридору и залу, и наиболее вероятной причиной пожара является воспламенение горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки «...». А согласно заключения специалиста «...» по результатам исследования объектов, изъятых с места пожара, произошедшего 12.05.2010 г. в кафе по вышеуказанному адресу «...», при исследовании фрагментов, содержащихся в пакете №2, а именно фрагмента провода, изъятого в коридоре кафе в верхней части слева от входа адресу, выявлены признаки аварийного режима работы (первичное короткое замыкание).

Согласно отчета ООО «...» об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости по адресу: «...», представленного суду истицей Гавриловой *.*. , по результатам осмотра здания, подвергшегося пожару, в результате которого пострадала большая часть помещений, установлена необходимость проведения восстановительного ремонта здания для устранения выявленных дефектов: восстановление кровли, фасада и козырька здания, внутренней отделки помещений, входных и межкомнатных дверей и рол-ставни, системы электроснабжения здания. Стоимость восстановительного ремонта здания по состоянию на 23.06.2010 г. составляет в текущих ценах «...» руб. Учитывая, что оценка стоимости восстановительного ремонта осуществлена квалифицированным оценщиком, включенным в реестр оценщиков Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских магистров оценки», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 6,5 лет, по итогам осмотра объекта недвижимости, в соответствии ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» с соблюдением руководящих документов в области оценочной деятельности, и что правильность оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости, виды и объемы работы стороной ответчика по первоначальному иску Гавриловой *.*. не оспаривались, на проведении судебной строительно-технической экспертизы они не настаивали, суд кладет указанный отчет в основу решения наряду с другими доказательствами.

Таким образом, реальный ущерб, причиненный Гавриловой *.*. в результате пожара, составляет «...» руб.

Исходя из специфики предмета доказывания по спорам, вытекающим из обязательств, причинения вреда, на стороне истца лежит бремя доказывания самого факта причинения вреда и величины его возмещения, конкретных действий (бездействия) ответчиков и причинно-следственной связи между подобными действиями (бездействием) и наступившими негативными последствиями. При этом обязанность доказать отсутствие своей вины в причинении вреда лежит именно на стороне ответчиков.

По смыслу положений ст.1064 ГК РФ истец не обязан доказывать вину ответчика, отсутствие вины доказывается причинителем вреда.

Общие правовые вопросы регулирования в области обеспечения пожарной безопасности, отношения между учреждениями, организациями и иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, между общественными объединениями, должностными лицами и гражданами определяются ФЗ «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.38 указанного Закона ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Требования пожарной безопасности установлены в Правилах пожарной безопасности РФ (ППБ 01-03), утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 года.

Как в силу ч.1 ст.38 ФЗ «О пожарной безопасности», так и в силу п.10 указанных Правил ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствующим с действующим законодательством несут среди прочих лиц собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, они должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору.

В ходе судебного разбирательства, факт владения и пользования ответчиком спорным нежилым помещением, расположенным по адресу: «...», в отсутствии собственника документально подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

Согласно пояснений в судебном заседании ответчицы ИП Соколовой *.*. , примерно в декабре 2010 г. имели место проблемы с электропроводкой именно в помещении тамбура здания кафе, в связи с чем по ее просьбе ее знакомый в неофициальном порядке осуществил там ремонтные работы, после чего проблем в указанном месте не возникало. Какие именно действия по вмешательству в работу системы электроснабжения здания были осуществлены ее знакомым, ответчица суду пояснить затруднилась, сославшись на выезд указанного лица за пределы «...». К тому же, согласно технического паспорта нежилого здания по состоянию на 03.02.2009 г., здание имело автономное водяное (паровое) отопление, тогда как, согласно пояснений ответчицы, отопление помещения осуществлялось электричеством с помощью обогревателей, что также подтверждается сведениями ОАО «...», подтверждающими возросшее количество потребленной электрической энергии в период с 2008 по 2010 г., что свидетельствует о возросшей нагрузке на систему электроснабжения в период пользования зданием ответчицей.

Как следует из исследованных судом письменных доказательств по делу акта проверки соблюдения требований пожарной безопасности «...» от 11.12.2009 г. по результатам внеплановой выездной проверки помещений кафе главным государственным инспектором «...» по пожарному надзору, в ходе которой выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности, в том числе непроведение замеров сопротивления изоляции электропроводки, из предписания от 11.12.2009 г. «...» по устранению выявленных нарушений требований пожарной безопасности, из акта проверки соблюдения требования пожарной безопасности от 17.02.2011 г. и постановления «...» от 17.02.2011 г. о привлечении ИП Соколовой *.*. к административной ответственности по «...», ИП Соколова *.*. , владея и пользуясь спорным нежилым помещением, не исполнила обязательные требования законодательства о пожарной безопасности на законных основаниях, что и повлекло за собой привлечение ее к административной ответственности. Как следует из пояснений ИП Соколовой *.*. в судебном заседании, она и после привлечения к административной ответственности не устранила выявленные нарушения требований пожарной безопасности, в частности не были проведены замеры сопротивления изоляции электропроводки, помещение не оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации, не заменен материал, применяемый длоя отделки зала (пластиковые панели) на материал с классом пожарной безопасности не ниже чем КМ3, в связи с необходимостью расходования значительных средств на указанные мероприятия.

Доводы ИП Соколовой *.*. об обязанности проведения указанных мероприятий собственником помещения не основаны на положениях ч.1 ст.38 ФЗ «О пожарной безопасности», п.10 Правил пожарной безопасности РФ, в связи с чем признаются судом несостоятельными. Что касается доводов ИП Соколовой *.*. о перечислении ею собственнику помещения Гавриловой *.*. денежных средств в общей сумме «...» руб. на устранение нарушений пожарной безопасности, то они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Представленные ею письменные доказательства: приходный кассовый ордер от 11.01.2010 г. и товарные чеки от 30.12.2009 г.и от марта 2010 г. «...» не содержат никаких сведений о целях платежа и при категорическом отрицании представителей Гавриловой *.*. указанного довода ответчицы, не могут являться его доказательством, поскольку не отвечают требованиям относимости и допустимости, предъявляемым ст.ст.59-60 ГПК РФ к доказательствам.

В силу ч.2 п.1 ст.401 ГК РФ, предусматривающей основания ответственности за нарушение обязательства, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Однако из материалов дела не следует, что ответчик ИП Соколова *.*. , «...», используя спорное нежилое помещение по своему назначению как кафе «...», проявила должную степень осмотрительности, какая требуется от участника гражданско-правовых отношений, исходя из объективных критериев, поскольку не исполняла обязательных требований пожарной безопасности, что и привело в последующем к пожару, причинившему значительные повреждения зданию, и ущерб собственнику.

Доказательств, свидетельствующих об иной причине возникновения пожара, стороной ответчика в ходе рассмотрения спора по существу представлено не было.

Таким образом, на ответчицу ИП Соколову, как лицо, пользовавшееся объектом недвижимости - помещением кафе в силу закона возложена обязанность по содержанию указанного имущества в надлежащем состоянии с соблюдением требований пожарной безопасности, в связи с чем, учитывая установленные обстоятельства о месте возникновения очага пожара, при отсутствии доказательств, с достоверностью подтверждающих, что пожар возник в результате виновных действий иных лиц или по иной причине, обязанность по возмещению причиненного истице Гавриловой *.*. ущерба в сумме «...» руб. должна быть возложена на ИП Соколову *.*.

Также подлежат взысканию с ответчицы пользу Гавриловой *.*. и понесенные ею расходы по оценке стоимости ущерба в сумме «...» рублей, расходы на отправление телеграммы в сумме «...», на консультирование ООО «...» о применении ими при оценке объекта недвижимости ФЗ «Об оценочной деятельности», как расходы, обусловленные причинением ущерба.

Как следует из квитанции госпошлины и платежной квитанций «...», Гаврилова *.*. при обращении в суд оплатила государственную пошлину в сумме «...», а также юридические услуги в сумме «...» руб. в Адвокатскую палату «...» за оказание юридической помощи по возмещению ущерба с ИП Соколовой.

Статьями 88 и 94 ГПК РФ данный вид издержек отнесен к судебным расходам, следовательно, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ они подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось Решение суда.

Исходя из указанной нормы права и в соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ суд присуждает с ИП Соколовой *.*. в пользу Гавриловой *.*. понесенные расходы на оплату юридической помощи, учитывая при этом характер и уровень сложности спора, объем и качество оказанной юридической помощи, количество и продолжительность судебных заседаний, а также сложившиеся в регионе расценки на услуги по представительству в суд, а также понесённые расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, то есть в сумме «...».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Решил:

Признать незаключенным договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: «...», для использования под кафе, заключенного 30 июня 2009 года между Гавриловой *.*. и индивидуальным предпринимателем Соколовой *.*. .

Взыскать с индивидуального предпринимателям Соколовой *.*. в пользу Гавриловой *.*. «...», из которых: «...» рубля – стоимость восстановительного ремонта, «...» рублей – оценка стоимости ущерба,

«...» – расходы на отправление телеграммы, «...» рублей – расходы на консультацию о применении ФЗ «Об оценочной деятельности», «...» рублей – расходы на оказание помощи представителем, «...» - расходы по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска в остальной части Гавриловой *.*. – отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное Решение изготовлено 15 августа 2011 года с применением персонального компьютера.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области Евченко *.*.