Арбитражная практика

Решение от 21 декабря 2011 года № А05-11210/2011. По делу А05-11210/2011. Архангельская область.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

163000, г. Архангельск, ул. Логинова, д. 17

Именем Российской Федерации Решение

21 декабря 2011 года

г. Архангельск

Дело № А05-11210/2011

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2011 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2011 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Максимовой *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым *.*. ,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Кочетовой Татья (ОГРНИП 304290109000161, место нахождения: 163039, Архангельская обл, г.Архангельск, ул. Клепача, 13, кв. 2)



к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, место нахождения: 163061, Архангельская обл, г.Архангельск, ул.Садовая, 5, 1)

о признании незаконным решения от 11.10.2011 № 01/092/2011-467 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, условный номер 29-29-01/060/2010-405, расположенное по адресу Архангельская область, Приморский район, п. Катунино, ул. Маркина, д. 2, пом. 12, и обязании произвести регистрацию перехода права собственности,

при участии в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «Катунинское» (ОГРН 1052930018690, место нахождения: Архангельская обл, Приморский р-н, п.Катунино, ул.Маркина, 2), Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (ОГРН 1022901496551, место нахождения: Архангельская обл, г.Архангельск, пр.Ломоносова, 30).

В заседании суда принимали участие представители:

от заявителя – Кочетова *.*. , Носик *.*. по доверенности от 21.11.2011 №13,

от ответчика – Чистяков *.*. по доверенности от 27.12.2007 №474,

от администрации муниципального образования «Катунинское» - Пашковой *.*. по доверенности от 14.06.2011,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» - не явился, извещён 28.11.2011.

Суд

Установил:



индивидуальный предприниматель Кочетова Татья (далее – Предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором она просит:

признать Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление, ответчик) от 11.10.2011 № 01/092/2011-467, изложенное в письме №16-11/19253 от 11.10.2011, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, условный номер 29-29-01/060/2010-405, расположенное по адресу Архангельская область, Приморский район, п. Катунино, ул. Маркина, д. 2, пом. 12 - незаконным.

обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в установленный законом срок.

взыскать с Управления расходы по оплате государственной пошлины.

Требования сформулированы с учётом уточнения, сделанного заявителем в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и принятого судом.

Определением суда от 24.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования «Катунинское», Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район».

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд Установил следующие обстоятельства.

Заявитель зарегистрирована в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по г.Архангельску 30.03.2004 за основным государственным регистрационным номером 304290109000161.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования «Катунинское» и заявителем 23.12.2009 заключён договор №1 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке. 08.08.2010 заключено дополнительное соглашение к указанному договору. В соответствии с данными документами администрация муниципального образования «Катунинское» (Продавец) продаёт, а Предприниматель (покупатель) покупает имущество муниципального образования «Катунинское»: нежилое помещение первого этажа, общей площадью 135,6 кв.м, реестровый номер 1-25/282-71, помещение №12 по адресу: Архангельская область, Приморский район, посёлок Катунино, ул.Маркина, д.2. Цена продажи составляет 1043000 руб. Оплата стоимости имущества осуществляется покупателем в рассрочку, в течение пяти лет со дня заключения договора ежемесячно равными долями с уплатой процентов на сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка.

Из содержания договора купли-продажи от 23.12.2009 № 1 следует, что продажа помещения, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию «Катунинское» осуществляется в порядке установленном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), поскольку названный объект находится в аренде субъекта малого и среднего предпринимательства, который в свою очередь имеет преимущественное право на его приобретение.

Предприниматель и администрация муниципального образования «Катунинское» 23.08.2011 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество.

09.09.2011 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) для устранения причин, препятствующих её проведению.

Управление направило сторонам сделки сообщение об отказе в государственной регистрации 11.01.2011 №01/092/2011-467, исходящий номер 16-11/19253, в котором изложено следующее. Управлением отказано в государственной регистрации перехода права собственности на помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, пом.12 на основании абзацев 4, 10 пункта 21 статьи 20 Закона о регистрации. В ходе проведения проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов Управление проверило наличие условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, установленных статьёй 3 Закона №159-ФЗ.

При этом установлено, что ранее 15.06.2010 в Управление поступало заявление Кочетовой *.*. , о проведении государственной регистрации перехода права собственности на помещение на основании договора купли-продажи от 23.12.2009 № 1 и в качестве документов, подтверждающих владение и (или) временное пользование помещением Кочетовой *.*. , согласно п. 1.4 указанного договора являлись договора аренды: № 10 от 01.01.2006, № 24 от 01.01.2007, № 46 от 30.11.2007 и № 1 от 16.12.2008, арендодателем по которым выступало муниципальное образование «Катунинское». Вместе с тем, право собственности на указанное помещение возникло у муниципального образования «Катунинское» на основании Закона Архангельской области от 23.06.2006 №196-11-ОЗ, т.е. позднее 01.01.2006. Данные договоры не были зарегистрированы в установленном порядке, следовательно, по мнению ответчика, не могли являться основанием для возникновения права на приобретение помещения в собственность в соответствии с требованиями статьи 3 Закона №159-ФЗ.

23.08.2011 при обращении с заявлением на государственную регистрацию перехода права собственности заявителем были представлены договор аренды нежилых помещений от 01.01.2004 № 205, дополнительное соглашение от 19.07.2006, в соответствии с указанными документами арендодателями помещения площадью 109,5 кв.м. являлись муниципальное образование «Приморский район», а с 19.07.2006 муниципальное образование «Катунинское». Управление пришло к выводу, что Предприниматель одновременно у разных лиц арендовала помещение площадью 109,5 кв.м., при этом документов, подтверждающих арендные обязательства заявителя в отношении помещения №12 площадью 135,6 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, являющегося предметом договора купли-продажи, на государственную регистрацию представлено не было. Кроме того, на государственную регистрацию не представлен подлинный экземпляр договора аренды от 01.01.2004 №205.

В связи с изложенным, как отражено в оспариваемом сообщении, у государственного регистратора возникли сомнения в достоверности сведений, указанных в данных документах, что не позволило ему проверить соблюдение требований статьи 3 Закона №159-ФЗ.

Предприниматель, считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В отзыве на заявленные требования Управление просит отказать в их удовлетворении, при этом дополнительно к доводам, указанном в сообщении 11.01.2011 №01/092/2011-467 указывает на необоснованность ссылки заявителя о том, что представленная на государственную регистрацию справка Архангельского филиала «БТИ» ГУПАО «БТИ» от 12.08.2011 подтверждает передачу по договору от 01.01.2004 № 205 в аренду помещения общей площадью 135,6 кв. м., т.к. согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды. При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» в письме от 06.12.2011 подтвердил, что между ним и заявителем был заключён договор аренды нежилых помещений №205 от 01.01.2004 сроком до 1 года, в соответствии с которым заявителю было предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 109,5 кв.м по адресу: Архангельская область, Приморский район, пос.Катунино, ул.Маркина, 2. На основании решения Собрания депутатов МО «Приморский район» от 22.11.2005, №80 в соответствии с Постановлением главы муниципального образования «Приморский район» от 27.12.2005 №394 и актом приёма-передачи здания (сооружения) от 10.01.2006 жилой дом по ул.Маркина, д.2, п.Катунино, Приморский район, Архангельская область, был передан в муниципальную собственность муниципального образования «Катунинское». Передача была осуществлена до принятия Закона Архангельской области от 23.06.2006 №196-11-ОЗ. При этом договор аренды по настоящее время не расторгнут, поскольку в связи со сменой собственника сменился арендодатель, что не является основанием для изменения или расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Администрация муниципального образования «Катунинское» представила письменное мнение по заявленным требованиям, в котором указывает, что с ними согласна, при этом указывает, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение указанного в договоре №1 от 23.12.2009 в соответствии с требованиями Федерального закона №159-ФЗ. Третье лицо также указывает на фактическую оплату части стоимости имущества по состоянию на 13.12.2011 (оплачено 350605 руб. 35 коп.).

В судебном заседании заявитель и её представитель просили суд удовлетворить заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении в суд.

Представитель ответчика возражал в отношении удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель администрации муниципального образования «Катунинское» заявленные требования поддержала по тем доводам, которые изложены в письменном мнении.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Оспоренный в настоящем деле отказ основан на абзацах четыре и десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые согласно названному Закону для государственной регистрации прав.

Условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона №159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в Управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Статьей 4 приведенного Закона данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 №1018/11.

На этом основании суд отклоняет доводы ответчика о непредставлении заявителем документов, подтверждающих арендные обязательства заявителя в отношении помещения №12 площадью 135,6 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, являющегося предметом договора купли-продажи, а также о непредставлении подлинного экземпляра договора аренды от 01.01.2004 №205.

Судом установлено, что договор №1 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 23.12.2009 по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования, следовательно, названный договор соответствует требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

Более того, суд приходит к выводу, что Управлением не доказано каких-либо нарушений условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, установленных статьёй 3 Закона №159-ФЗ. Как следует из пояснений третьих лиц и подтверждается материалами дела, заявителю было предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 109,5 кв.м по адресу: Архангельская область, Приморский район, пос.Катунино, ул.Маркина, 2 на основании договора №205 от 01.01.2004. Указанный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку заключён на срок менее 1 года. Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу Решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, суд не усматривает противоречий между незарегистрированными в установленном порядке договорами аренды от 01.01.2006, от 01.01.2007, от 30.11.2007 между заявителем и администрацией муниципального образования «Катунинское», заключёнными на год и договором №205 от 01.01.2004 (действительность которого не опровергается материалами дела). Кроме того, ответчиком не оспаривается, и иного не следует из материалов дела, что договор №205 от 01.01.2004 действовал на дату заключения договора купли-продажи №1 от 23.12.2009.

Судом установлено, что в 2006 году произошла лишь смена собственника арендуемого заявителем помещения (что установлено также и ответчиком в оспариваемом сообщении), что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учётом изложенного, суд не усматривает оснований для сомнения в достоверности и действительности договора аренды №205 от 01.01.2004 при том, что указанные достоверность и действительность подтверждается как арендодателями, так и арендатором.

Судом также учитывается, что заявителем на государственную регистрацию перехода права собственности 23.08.2011 была представлена справка Архангельского филиала «Бюро технической инвентаризации» №05-20/113 от 12.08.2011 о том, что площади магазина №12, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, МО «Катунинское», п.Катунино, ул.Маркина д.2 составляют 135,6 кв.м, площадь магазина, арендованного по договору аренды от 01.01.2004 №205 уточнена по результатам обследования объекта Архангельским филиалом «Бюро технической инвентаризации» 12.11.2009.

Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению. В соответствии с частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд обязывает Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, пом.12 с учётом порядка, определённого статьёй 13, пунктом 6 статьи 20 Закона о регистрации.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Решил:

Признать недействительным, как не соответствующее нормам Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушающее права и законные интересы индивидуального предпринимателя Кочетовой Татья в сфере предпринимательской деятельности, Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, пом.12, выраженное в сообщении об отказе в государственной регистрации 11.10.2011 №01/092/2011-467, исходящий №16-11/19253.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Кочетовой Татья путём осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 135,6 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, пом.12 в установленный законом срок.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в пользу индивидуального предпринимателя Кочетовой Татья 200 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

*.*. Максимова