Арбитражная практика

Решение от 08 декабря 2011 года № А17-3533/2011. По делу А17-3533/2011. Ивановская область.

Решение

г. Иваново Дело № А17-3533/2011

Резолютивная часть решения оглашена 01 декабря 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2011 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Морозовой *.*. ,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя К Ф.И.О. br>
к Администрации города Иваново

о признании отказа от договора аренды земельного участка ничтожной сделкой,

третье лицо – Ивановский городской комитет по управлению имуществом,

при участии:



от истца - Володиной *.*. , представителя по доверенности от 29.06.2011, Анашкиной *.*. , представителя по доверенности от 14.11.2011,

от ответчика – Глазун *.*. , представителя по доверенности от 25.07.2011,

от третьего лица – Глазун *.*. , представителя по доверенности от 30.12.2010,

Установил:

Индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации города Иваново (далее – администрация, ответчик) о признании отказа от договора аренды земельного участка №02-3608 от 18.09.2001 ничтожной сделкой и о признании договора аренды земельного участка действующим. В исковом заявлении истцом указано третье лицо – Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – комитет, третье лицо).

Определением суда от 29 июля 2011 года исковое заявление оставлено без движения.

Во исполнение определения суда от истца поступили дополнительные документы и заявление об уточнении исковых требований, которым истец просил признать отказ от договора аренды земельного участка ничтожной сделкой.

Определением суда от 24 августа 2011 года исковое заявление (с учетом уточнения исковых требований) принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 22 сентября 2011 года дело назначено к судебному разбирательству.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела по ходатайствам представителя истца откладывалось.



При рассмотрении спора по существу представители истца поддержали уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указали, что ответчик, отказываясь от договора аренды, злоупотребляет своим правом. При этом представители истца пояснили, что истец является собственником помещений, расположенных в торговом здании, договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, поскольку заключен на неопределенный срок.

Представитель ответчика и третьего лица против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск, пояснил, что отказ от договора произведен в соответствии с действующим законодательством, правомерность отказа подтверждается судебной практикой, договор аренды земельного участка заключался для размещения иного объекта – торгового павильона.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся материалы дела, суд Установил.

Постановлением Главы города Иваново № 717-9 от 31.07.2001г. ответчику предоставлен земельный участок площадью 51 кв.м. для установки торговых павильонов по улице Ермака, без права последующего выкупа и передачи участка иному лицу. При этом пунктом 2.2. постановления предпринимателю предписывалось в течение тридцати дней с выхода постановления заключить договор аренды земли, без которого вышеуказанное Постановление признавалось недействительным.

Администрация города Иваново в лице руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и предприниматель Крашенинникова *.*. (арендатор) подписали договор от 18.09.2001г. № 02-3608 аренды земельного участка площадью 51 кв.м., расположенного по адресу: город Иваново, улица Ермака, для размещения торговых павильонов. Стороны Установили, что договор заключается на неопределенный срок (пункт 1.3. договора).

Стороны предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно.

В материалах дела имеется акт приемки в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения от 09 января 2002 года, согласно которому приняты в эксплуатацию торговые павильоны (помещения № 27, 28, 29, 30) общей площадью 44,7 кв.м. Из свидетельства о государственной регистрации, технического паспорта и пояснений истца и его представителя следует, что по адресу, указанному в договоре аренды, в настоящее время располагается нежилое (торговое) здание (литеры А (год постройки 2000), А1 (год постройки 2001)), часть помещений в котором (номера по техническому 0) принадлежат истцу. Застроенная площадь указанного здания составляет 283, 2 кв.м. (под литером А), 281, 1 кв.м. (под литером А1).

Уведомлением от 01 июня 2011 года арендодатель поставил арендатора в известность об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт получения уведомления истцом подтверждается.

Посчитав, что отказ от договора является недействительной сделкой, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу).

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка подписан после создания на территории Ивановской области учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Постановлением Главы администрации Ивановской области от 19.07.1999г. № 461.

Спорный договор аренды подписан сторонами до вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, согласно статье 26 которого не требуется государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее года. В Гражданском кодексе Российской Федерации, Земельном кодексе РСФСР и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавших в соответствующих редакциях на дату подписания договора не содержалось норм, исключающих для договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, применение требований о государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды от 18.09.2001г. в силу законодательства, действовавшего на дату его заключения, подлежал государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства того, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, сторонами не представлены, а потому в силу вышеуказанных норм права договор считается незаключенным.

Из пояснений сторон и представленных в материалы дела документов следует, что стороны договора аренды считали договор заключенным.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок действия договора не является существенным условием договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, при этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, заключение договора аренды на неопределенный срок и возможность одностороннего отказа от такого договора с предварительным предупреждением другой стороны в срок, установленный договором, предусмотрены действующим гражданским законодательством, условие о неопределенности срока действия договора аренды не противоречит соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, в том числе статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды земельного участка, подписанным сторонами (разделом 6), предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению, неуплате арендатором арендной платы и прочее. Пунктом 6.3. договора аренды стороны предусмотрели, что договор прекращает свое действие в случае отказа от договора. При этом сторона договора обязана предупредить об отказе другую сторону за один месяц.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд и, соответственно, в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым.

Таким образом, законодатель Установил, что при законном отказе от договора, договор считается расторгнутым. Положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают безусловное право отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не содержат каких – либо ограничений в реализации указанного права сторонами договора, в связи с чем односторонний отказ ответчика от договора аренды не может являться ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не включение в договор условия о возможности отказа от договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не отменяет действие и порядок применения указанной нормы гражданского законодательства.

Уведомление об отказе от договора аренды подписано заместителем председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом Кудряшовой *.*. , которая является должностным лицом комитета, действовавшим от имени администрации на основании доверенности от 08.12.2010, выданной Главой администрации города Иваново.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком своим правом также не могут быть приняты судом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого – либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность. В рассматриваемом деле, подписывая договор аренды земельного участка для использования его в целях осуществления предпринимательской деятельности для размещения торговых павильонов на неопределенный срок, истец должен был предполагать временный характер арендных отношений и, следовательно, возможность одностороннего отказа от договора и возможные последствия прекращения договора.

Как указывалось выше, положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают безусловное право отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не содержат каких – либо ограничений в реализации указанного права сторонами договора. Следовательно, отказавшись от договора аренды, ответчик реализовал свое право на прекращение временных арендных отношений, установленное законом, и его действия не свидетельствуют о злоупотреблении им своим правом, и о том, что отказываясь от договора аренды, ответчик действовал с намерением причинить вред истцу либо воспрепятствовать ему в осуществлении предпринимательской деятельности.

Аналогичные положения содержатся в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66, которым установлено, что поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предОпределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанные доводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 № 14381/10, которым кроме того, установлено, что содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При изложенных фактических обстоятельствах судом не могут быть приняты доводы представителей истца по существу рассматриваемого спора и у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении исковых требований расходы по государственной пошлине относятся на истца.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Судья: Балашова *.*.