Арбитражная практика

О признании ничтожным предварительного договора купли-продажи квартиры. Решение от 15 декабря 2011 года № 2-1978/11. Пермский край.

15 декабря 2011 года Соликамский городской суд Пермского края в составе:

председательствующей судьи – Жулановой *.*.

при секретаре – Васькиной *.*.

с участием:

истицы – Логуновой *.*.

представителя истицы – адвоката Носовой *.*. , действующей на основании ордера № от <дата>, удостоверение № от <дата>

представителя ответчика – Шалимовой *.*. , действующей на основании нотариально оформленной доверенности нотариуса <данные изъяты> ФИО14 от <дата>

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Соликамске гражданское дело по иску Логуновой *.*. к Агентству недвижимости «Мегаполис» о взыскании неосновательного обогащения

Установил:

Логунова *.*. обратилась в Соликамский городской суд с иском к Агентству недвижимости «Мегаполис» о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата>, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ответчика неосновательно приобретенных денежных средств в виде предварительной оплаты квартиры в размере <данные изъяты>, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., а также судебных расходов.

Исковые требования истица обосновывала тем, что ответчик в указанный в предварительном договоре купли-продажи квартиры от <дата> срок, свои обязательства не исполнил, договор купли-продажи не оформил. Поскольку ею была внесена в счет стоимости квартиры предварительная оплата в размере <данные изъяты>, она просит взыскать с ответчика указанную сумму, как неосновательное обогащение, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. и судебные расходы.



В ходе судебного разбирательства истица уточнила и дополнила исковые требования, считает предварительный договор ничтожной сделкой, поскольку при его подписании использовалось факсимиле с оттиском подписи директора агентства ФИО8, на что согласия истица не давала. Кроме того, при заключении предварительного договора ответчик собственником продаваемой квартиры не являлся.

В судебном заседании истица и ее представитель на исковых требованиях в уточненном и дополненном виде настаивают, просят признать предварительный договор ничтожной сделкой, взыскать с ответчика неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы: государственную пошлину и расходы по оплате услуг адвоката.

Истица пояснила, что <дата> между ней (Покупателем) и ответчиком (Продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по «...», по которому ответчик обязался продать ей указанную квартиру, принадлежащую ему (Продавцу) на основании договора купли-продажи от <дата>, дата регистрации <дата> №. В с Ф.И.О. договор подлежал заключению в срок до <дата>. Ею была передана ответчику в счет стоимости квартиры сумма <данные изъяты>. В у Ф.И.О. договор и документы на квартиру не представил, <дата> она обратилась к ответчику с претензией, в которой просила признать договор ничтожной сделкой, возвратить ей денежные средства. Ответчик добровольно исполнить ее требование отказался. Поэтому она вынуждена была обратиться с иском в суд.

Представитель ответчика, Шалимова *.*. , действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и пояснила, что действительно при заключении договора с истицей использовалась факсимиле с подписью директора Агентства. Истица обратилась к ним с просьбой подыскать ей квартиру. Ей был предложен вариант, указанный в договоре, квартира ее устроила. С продавцом квартиры они договор не заключали, их обязанность по договору с истицей заключалась только в оформлении договора купли-продажи квартиры. Они не смогли в указанный в Ф.И.О. договор купли-продажи квартиры, поскольку у продавцов квартиры возникли проблемы и они вынуждены были ждать, когда продавцы решат свои проблемы. Предварительный договор после <дата> они не продляли. Впоследствии истица заключила договор купли-продажи квартиры, указанной в договоре, уже без их участия. Они считают, что сумма <данные изъяты>, которую внесла истица – это оплата их услуг за проделанную ими работу.

Опрошенная в качестве свидетеля ФИО10 суду пояснила, что квартира, указанная в договоре истицы и ответчика принадлежала им с мужем. Они продавали ее без посредников, договор о продаже квартиры с Агентством недвижимости «Мегаполис» они не заключали и не собирались заключать. Продали квартиру истице, так как им квартира понравилась, а их мужья были знакомы, вместе работали.

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что по просьбе истицы ездила вместе с ней в Агентство недвижимости «Мегаполис». Истица подавала претензию о возврате переданных им <данные изъяты>. Присутствовавший там молодой человек сказал, что <данные изъяты> они ей вернут без суда, а остальную сумму не вернут. Претензию подписывать он отказался.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что ФИО10 сказал ей, что хочет продать квартиру. Они предложили эту квартиру истице. Длительное время не могли оформить договор купли-продажи с истицей, так как продавец не могла определиться со стоимостью квартиры, то поднимала, то снижала цену. Договор с ФИО10 на продажу квартиры был заключен на 1 месяц, этот договор у них не сохранился. Договор этот не продляли, считали, что поскольку это их знакомая,. все будет оформлено нормально.

Выслушав стороны, представителя истицы, свидетелей, исследовав представленные суду письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как установлено судом из показаний сторон, свидетелей, материалов дела, <дата> между Логуновой *.*. и Агентством недвижимости «Мегаполис» был заключен в письменной форме предварительный договор о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей Агентству на праве собственности квартиры по «...». Этим договором определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор Ф.И.О. договор) стороны обязались заключить не позднее <дата>. Договором предусмотрена была передача покупателем продавцу денежных средств в сумме <данные изъяты> в счет оплаты по основному договору купли-продажи квартиры. Истица передала представителю Агентства в счет оплаты квартиры <данные изъяты>, что подтверждается договором (предварительным) (л.д.9-10), а также распиской в получении денег (л.д.11). Указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердила представитель ответчика.

Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении ра Ф.И.О. договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.



Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стор Ф.И.О. договор.

Если такой срок в предварительном Ф.И.О. договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который с Ф.И.О. договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Договор между Логуновой *.*. и Агентством был подписан с одной стороны покупателем - Логуновой *.*. , при подписании договора продавцом - представителем Агентства, использовалось факсимиле с подписью директора Агентства, что не было оговорено при заключении договора.

Пунктом 2 договора предусматривалось заключение основного договора купли-продажи квартиры в срок до <дата>. В устан Ф.И.О. договор заключен не был.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что Агентство недвижимости «Мегаполис» собственником квартиры по «...» не являлось. Договор на продажу квартиры Агентство с собственниками указанной квартиры не заключало, в то время как в договоре Агентство указано в качестве собственника и продавца указанной квартиры. Предварительный договор также не был подписан надлежащим образом представителем Агентства.

Согласно ст.1102 ГК РФ 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку в срок, установленный пр Ф.И.О. договор не был заключен, со дня прекращения предварительного договора денежные средства, полученные ответчиком будут являться неосновательным обогащением,

С учетом изложенного суд считает, что данная сделка является ничтожной сделкой, следовательно, ответчик обязан возвратить истице полученные им денежные средства в размере <данные изъяты>, внесенные ею в счет предоплаты за покупаемую квартиру, как неосновательное обогащение, полученное по ничтожной сделке.

В соответствии со ст.395 ГК РФ 1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

С ответчика в пользу истицы подлежат взысканию проценты в размере <данные изъяты>., согласно расчету, представленном истицей: <данные изъяты>.

В силу ст.ст.98, 100 ГПК РФ истце подлежат взысканию с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, а также по оплате услуг представителя, согласно представленной квитанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 98,100 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Логуновой *.*. удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный <дата> Логуновой *.*. с Агентством недвижимости «Мегаполис» ничтожной сделкой.

Взыскать с Агентства недвижимости «Мегаполис» в пользу Логуновой *.*. неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты>, проценты за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты>., государственную пошлину в сумме <данные изъяты>., а также за оплату услуг представителя <данные изъяты>, всего <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в 10 дней в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд.

Председательствующая *.*. Жуланова