Арбитражная практика

Решение от 16 ноября 2011 года № 2-2579/2011. Решение от 16 ноября 2011 года № 2-2579/2011. Красноярский край.

Ленинский районный суд г. Красноярска под председательством судьи Малякина *.*. ,

при секретаре Поповой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симоненко *.*. к товариществу собственников жилья «Зодчий» о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Симоненко *.*. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на <адрес> (строительный №) общей площадью 81,1 кв.м., в том числе жилой – 45,1 кв.м., расположенную на третьем этаже жилого <адрес> в <адрес>. Иск мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор о долевом участии в строительстве указанного дома с застройщиком ООО «СКФ Толстиков и Ко». Определением Ленинского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ утверждено заключённое сторонами этого договора мировое соглашение, согласно которому она произвела полную оплату по договору, а ООО «СКФ Толстиков и Ко» обязуется по окончанию строительства дома передать ей спорную квартиру. В ДД.ММ.ГГГГ произошла замена застройщика и строительство дома по <адрес> продолжило ТСЖ «Зодчий», с которым ДД.ММ.ГГГГ она также заключила договор о долевом участии в строительстве жилого дома, а ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение к нему. Условия этого договора ею были полностью исполнены, но ответчик, несмотря на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, свои обязательства по передаче ей в собственность квартиры не выполняет.

В судебном заседании Симоненко *.*. иск поддержала.

Представитель ТСЖ «Зодчий» Грозный *.*. иск не признал, ссылаясь на то, что истица не полностью произвела оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Представители третьих лиц – ООО «СКФ Толстиков и Ко», Управления Федеральной государственно регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, надлежащим образом извещённые о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.



В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путём признания права.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Частной строительно-коммерческой фирмой «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО «СКФ Толстиков и Ко») было получено разРешение № на строительство жилого дома по <адрес>. Для строительства указанного дома Земельное управление г. Красноярска на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставило ООО «СКФ Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до ДД.ММ.ГГГГ, продлённым впоследствии до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с заключением от ДД.ММ.ГГГГ незавершённому строительством дому № (строительный) присвоен почтовый адрес – <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКФ Толстиков и Ко» (застройщиком) и Симоненко *.*. (дольщиком) заключён договор о долевом участии в строительстве указанного жилого дома. По условиям договора дольщик обязуется осуществить финансирование строительства трёхкомнатной <адрес> (общей площадью 78,42 кв.м.) в этом жилом доме путём оказания юридических услуг (подпункт «а» п. 3.2), а застройщик обязуется осуществить строительство дома в соответствии с требованиями СНиП и после сдачи дома в эксплуатацию передать по акту принадлежащую дольщику квартиру и выдать ему справку об уплате долевых взносов (п.3.1).

Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, принятому по гражданскому делу по иску Симоненко *.*. к ООО «СКФ Толстиков и Ко», утверждено заключённое сторонами ДД.ММ.ГГГГ мировое соглашение, согласно которому Симоненко *.*. в соответствии с заключённым сторонами договором от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома обязуется осуществить финансирование строительства <адрес> (строительный адрес: <адрес>), а ООО «СКФ Толстиков и Ко» признаёт, что оплата по указанному договору произведена истцом в полном объёме в порядке, предусмотренном подпунктом «а» п. 3.2 данного договора, и обязуется по окончанию строительства дома передать истцу в собственность названную квартиру.

Факт исполнения Симоненко *.*. своих обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается также справкой ООО «СКФ Толстиков и Ко» от ДД.ММ.ГГГГ об оплате истицей стоимости квартиры путём выполнения работ по оказанию юридических услуг, а также актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ списка инвесторов, где указано, что истицей оплачена сумма 627360 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКФ Толстиков и Ко» (заказчиком) к ТСЖ «Зодчий» заключён договор управления по завершению строительства дома по <адрес>, по которому заказчик поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» подписан договор уступки прав требования, по условиям которого ООО «СКФ Толстиков и Ко» уступает ТСЖ «Зодчий» все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома. ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ТСЖ «Зодчий» разРешение на строительство этого жилого дома.



После передачи функций по строительству жилого дома по <адрес> от ООО «СКФ Толстиков и Ко» к ТСЖ «Зодчий» истица, как это следует из договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключила с ответчиком соглашение, по которому ТСЖ «Зодчий» (заказчик) обязалось по завершению строительства указанного жилого дома передать в собственность Симоненко *.*. (инвестору) <адрес> (п. 1.5 договора), а истица приняла на себя обязательство выплатить ответчику денежные средства, оказать услуги или обеспечить поставку материалов на сумму денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, соразмерно причитающейся ей доли в общем имуществе и общей площади 86,78 кв.м. <адрес> (п. 3.1). В соответствии с п. 1.4 данного договора его цена на момент заключения сделки составляет 3 000 рублей за один квадратный метр и будет определяться окончательно с учётом всех затрат по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли изменения в п. 1.4 договора №, определив, что инвестор обеспечивает дополнительное финансирование строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по <адрес> в размере 3 300 рублей за один квадратный метр жилья.

Таким образом, стоимость 1 кв.м. жилой площади по заключённому между истцом и ответчиком договору, с учётом дополнительного соглашения, составляет 6 300 рублей (3 000 рублей + 3 300 рублей). Исходя из общей площади жилого помещения, предусмотренной договором (86,78 кв.м.), цена сделки составляет 546 714 рублей (86,78 кв.м. х 6 300 рублей)

Согласно техническому паспорту спорная трёхкомнатная <адрес>, расположенная на третьем этаже жилого <адрес>, изменила свой номер на №; её площадь также изменилась и составляет 83,8 кв.м. Данные изменения связаны с перепланировкой квартиры, произведённой по заявлению истицы. Стоимость строительных работ по перепланировке в соответствии с представленной ответчиком сметой составила 58 057 рублей.

Из представленного ответчиком расчёта Симоненко *.*. должна также уплатить и иные дополнительные расходы, не входящие в стоимость квадратного метра жилой площади помещения, а именно произвести оплату за остекление балкона (31 500 рублей), за установку дверей (13 000 рублей) и внести взнос по решению собрания от ДД.ММ.ГГГГ (25 000 рублей).

Исходя из этого, Симоненко *.*. обязана была уплатить ТСЖ «Зодчий» 674 271 рубль (546 714 рублей + 58 057 рублей + 31 500 рублей + 13 000 рублей + 25 000 рублей).

Истицей в подтверждение оплаты спорной квартиры представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 31 500 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 рублей каждая, и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 114000 рублей, свидетельствующие о внесении ею в кассу застройщика во исполнение обязательств по договору с ответчиком 295 500 рублей.

Кроме этого, по объяснениям Симоненко *.*. в ДД.ММ.ГГГГ она осуществляла юридические услуги ответчику и причитающаяся ей оплата за эти услуги была зачтена в исполнение ею обязательств перед ТСЖ «Зодчий» по договору №. Эти объяснения подтверждаются: вышеприведёнными условиями договора № о возможности исполнения обязательств инвестором путём оказания услуг; договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 3 которого предусматривает оплату услуг исполнителю взаимозачётом встречных требований; а также составленными сторонами актами выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ на 150 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на 18 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ на 42 000 рублей, то есть всего на 210 000 рублей.

Представитель ТСЖ «Зодчий» Грозный *.*. действительность договора и подлинность актов не оспаривал, подтвердив, что оплата по ним не производилась.

Помимо этого, истицей на депозит нотариуса для передачи ТСЖ «Зодчий» внесены денежные средства в размере 119190 рублей (квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ) и 55637 рублей (квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ).

Следовательно, всего истицей внесено в счет оплаты за спорную квартиру 680 327 рублей (295 500 + 210000 + 119190 + 55637), что превышает цену договора и стоимость дополнительных работ по перепланировке жилого помещения, остеклению балкона, установку дверей (674 271 рубль).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разРешение на ввод жилого дома по <адрес> в эксплуатацию.

Таким образом, спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости создана за счёт средств, вложенных в её строительство Симоненко *.*. по договору о долевом участии в строительстве жилого дома. При этом доказательств того, что этот объект недвижимости создавался за счёт средств иных лиц, претендующих на данную квартиру, не имеется.

Несмотря на эти обстоятельства, свидетельствующие о приобретении истицей права собственности на недвижимое имущество, ответчик в нарушение условий пункта 1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ отказывается передать это имущество и необходимые для его регистрации документы истице.

Высказанные представителем ТСЖ «Зодчий» доводы о неполном внесении Симоненко *.*. платы по договору являются несостоятельными, поскольку противоречат приведённым доказательствам.

Истица полностью исполнила свои обязательства перед застройщиком по оплате жилого помещения в объёме инвестиций, предусмотренных договором № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ и затратам на осуществление перепланировки. Данных о том, что помимо соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора вносили в него какие-либо иные изменения, касающиеся цены сделки, не имеется.

В соответствии с условиями указанного договора его окончательная цена определяется с учётом всех затрат по завершению и вводу дома в эксплуатацию (п. 1.4 договора). По окончанию строительства, не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, заказчик (ТСЖ «Зодчий») выдаёт инвестору акт приёма-передачи, на оплаченное им помещение при условии выполнения положений настоящего договора, а именно инвестором должны быть внесены оставшиеся денежные средства при окончательном подсчёте всего объёма средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию (п. 2.5 договора).

Жилой дом по <адрес> введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, однако к моменту завершения строительства этого дома и в течение двух месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию ответчик не предъявил истице каких-либо расчётов объёма средств, требуемых для завершения строительства, и не выдал акт приёма-передачи помещения.

При этом сам факт ввода жилого дома в эксплуатацию в силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ свидетельствует о выполнении строительства дома в полном объёме. Причём данных, указывающих на то, что спорный объект создавался не только за счёт средств Симоненко *.*. , но и иных лиц, претендующих на данную квартиру, не имеется.

Ответчиком не представлено доказательств недостаточности вложенных истицей средств на создание спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно представленному ТСЖ «Зодчий» в суд расчёту Симоненко *.*. должна во исполнение своих обязательств доплатить ещё 674 527 рублей.

Вместе с тем, в данном расчёте не отражены денежные средства, внесённые истицей на депозит нотариуса, в размере 174 827 рублей (119190 рублей + 55637 рублей), а также зачтённые в оплату юридических услуг по актам выполненных работ 60 000 рублей (18 000 рублей + 42 000 рублей). При этом в расчёт включены ничем не обоснованные доплаты на строительно-монтажные работы (СМР) в размере 364 530 рублей и на содержание здания – 100 000 рублей. Несмотря на неоднократные требования суда к ответчику представить доказательства несения ТСЖ «Зодчий» расходов, включённых в расчёт задолженности, таких доказательств суду представлено не было. Более того, в судебном заседании представитель ТСЖ «Зодчий» Грозный *.*. прямо заявил, что в размер доплат на строительно-монтажные работы и на содержания здания включены расходы, которые ТСЖ «Зодчий» только намерен понести в будущем. Между тем расходы, понесённые ТСЖ «Зодчий» после вводы жилого дома в эксплуатацию, то есть после окончания строительства объекта, не входят в предмет заключённого сторонами договора о долевом участи в строительстве жилого дома, поэтому не могут повлиять на возникновение права собственности у истицы на возведённый объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах заявленный иск следует признать обоснованным.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Симоненко *.*. полностью удовлетворить.

Признать за Симоненко *.*. право собственности на <адрес> (строительный №) общей площадью 81,1 кв.м., в том числе жилой – 45,1 кв.м., расположенную на третьем этаже жилого <адрес> в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы в Ленинский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: