Арбитражная практика

Решение от 24 января 2012 года № А63-7363/2011. По делу А63-7363/2011. Ставропольский край.

Решение г. Ставрополь Дело № А63-7363/2011

24 января 2012 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2012 года.

Решение изготовлено в полном объеме 24 января 2012 года.

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ган Г.Б., рассмотрев в помещении суда в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486

к обществу с ограниченной ответственностью «Содействие», г. Ставрополь, ОГРН 1102635007980

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимате Ф.И.О. г. Ставрополь, ОГРНИП 304264220200103

о расторжении договора аренды от 12.08.2010 № 5973, выселении общества из муниципальных помещений № 95-102, общей площадью 80,00 кв.м, литера А, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. М. Морозова, 10, и обязании возвратить по акту приема – передачи в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу,

при участии в судебном заседании представителя истца Югиной В.В. по доверенности от 28.01.2011 № 2, представителя ответчика Мурзабекова М.Р. по доверенности от 20.11.2011 № 1/11, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного.

Установил:



Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Содействие», г. Ставрополь о расторжении договора аренды от 12.08.2010 № 5973, выселении общества из муниципальных помещений № 95-102, общей площадью 80,00 кв.м, литера А, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. М. Морозова, 10, и обязании возвратить по акту приема – передачи в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением от 14.11.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена, индивидуальный предпринимат Ф.И.О. г. Ставрополь.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушено обязательство, предусмотренное пунктом 1.5 договора о целевом использовании муниципальных помещений для осуществления медицинской деятельности, которые фактически использовались под кафе «Халал». Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, поясняет, что согласно акту от 12.12.2011 обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 10, помещения заперты и арендатором не используются, вывески отсутствуют.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором общество просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, поскольку на момент проведения проверки муниципальных помещений их занимала индивидуальный предприниматель Джанибекова Б.О. согласно договору субаренды от 01.05.2011, которая и допустила факт нецелевого использования помещения. В настоящий момент с предпринимателем расторгнут договор субаренды и по акту приема-передачи от 15.06.2011 помещения возвращены ООО «Содействие». На момент обращения истца с иском фактически отсутствуют нарушения договорных условий со стороны арендатора.

От третьего лица отзыв на исковое заявление не поступал, представитель предпринимателя в судебное заседание не являлся.

В судебном заседании 12.01.2012 объявлялся перерыв до 18.01.2012 для представления сторонами акта сверки взаиморасчетов и документального подтверждения отсутствия задолженности ответчика по арендным платежам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что 12.08.2010 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Содействие» (арендатор) заключен договор № 5973 аренды нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. М.Морозова, 10, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя (л.д. 8-14).

Право муниципальной собственности зарегистрировано на основании решения Ставропольской городской думы от 30.09.1998 № 171, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации от 27.02.2000 № 26-01/12-7/2000-41 (л.д. 73).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения № 95-102, общей площадью 80,0 кв.м, литера А, расположенные на 1 этаже по адресу: г. Ставрополь, ул. М.Морозова, 10.



По акту приема – передачи от 16.08.2010 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещения, которые характеризуются удовлетворительным состоянием и соответствуют требованиям по их эксплуатации (л.д. 15).

На основании пункта 4.1 договора срок аренды устанавливается с 16.08.2010 по 15.08.2015.

Договор аренды от 12.08.2010 № 5973 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем свидетельствует уведомление от 20.05.2011 и имеется запись регистрации от 20.05.2011 № 01/036/2011-688 (л.д. 19).

В силу пункта 1.5 договора аренды помещения предоставляются для осуществления медицинской деятельности. Согласно пункту 2.3.2 договора арендатор обязан использовать помещения по целевому назначению, указанному в пункте 1.5 договора.

В разделе 3 стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, которая составила 11 676 руб. 20 коп. ежемесячно.

06.06.2011 сотрудниками комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя проведена проверка муниципальных помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 10. По результатам проверки составлен акт обследования, в соответствии с которым арендуемое муниципальное помещение используется под кафе «Халал» (л.д. 20). В акте указано, что договорных отношений между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и индивидуальным предпринимателем Джанибековой Б.О. нет.

06.06.2011 в адрес ООО «Содействие» направлена претензия № 06-1796-07с на основании которой арендатору необходимо устранить выявленное нарушение. Доказательств направления (вручения) ответчику претензии истцом не представлено.

15.06.2011 сотрудниками комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя повторно проведена проверка муниципальных помещений, являющихся предметом договора аренды от 12.08.2010 № 5973.

Актом обследования от 15.06.2011 установлено, что предписание комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 06.06.2011 не исполнено (л.д. 22). На основании пункта 4.4. договора последний может прекратить свое действие до истечения его срока в случаях и на основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

В связи с нарушением целевого использования муниципальных помещений комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в адрес общества 01.07.2011 направлена претензия № 06-2044-06с с требованием явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 23, 31-32).

Претензия получена ООО «Содействие» 27.07.2011, указанный факт подтверждается уведомлением о вручении.

Ссылаясь на то, что в течении десятидневного срока, установленного в претензии, обществом не подписано соглашение о расторжении заключенного договора аренды от 12.08.2010 № 5973, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

В силу пункта 2.3.17 договора по истечении срока аренды (досрочном расторжении) арендатор обязан возвратить помещения арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями не позднее 7 дней с даты окончания срока действия (досрочного расторжения) договора.

Судом также установлено, что в соответствии с договором субаренды от 01.05.2011, заключенным между ООО «Содействие» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Джанибековой Б.О. (арендатор) обществом переданы, а предпринимателем приняты в субаренду нежилые помещения № 95-102, общей площадью 50,00 кв.м, литера А, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. М. Морозова, 10, из которых 30 кв.м составляет торговая площадь (л.д. 89-93).

Возможность передачи обществом муниципальной собственности в субаренду в пределах срока действия договора предусмотрена пунктом 2.4.1 договора аренды от 12.08.2010 № 5973. Сторонами представлены суду письмо от 06.08.2010 директора ООО «Содействие» с просьбой разрешить сдачу в субаренду, которое согласно отметке получено КУМИ г. Ставрополя 13.08.2010 вх. № 9073 (л.д. 71), а также ответ от 19.08.2010 № 3670-07 на вх. 9072, 9073, 9074 директора комитета, в котором КУМИ г. Ставрополя дает согласие на предоставление части арендуемых помещений в субаренду.

Указанное согласие дано при соблюдении арендатором ряда условий, в том числе по размеру передаваемых в субаренду площадей (не более 20 кв.м), использование помещения в соответствии с целевым назначением, а также на срок не превышающий срок договора аренды.

В соответствии с соглашением от 15.06.2011 договор субаренды от 01.05.2011, заключенный между ООО «Содействие» и индивидуальным предпринимателем Джанибековой Б.О., расторгнут. Согласно пункту 1 указанного соглашения предпринимателю установлен срок для освобождения помещений – 01.07.2011 (л.д. 94).

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что при заключении между сторонами договора от 12.08.2010 № 5973 между истцом и ответчиком возникли правоотношения по поводу аренды муниципального имущества, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – договором аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Предметом исковых требований по настоящему делу является требование истца о расторжении договора аренды и выселении. То есть суду необходимо установить факт наличия (отсутствия) у стороны права на расторжение либо изменение договора.

В статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором установлено, что срок аренды устанавливается с 16.082010 по 15.08.2015 и его досрочное расторжение осуществляется в соответствии в порядке и случаях, установленных действующим законодательством (пункт 6.1).

Пунктом 6.2 договора стороны Определили, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае установления факта использования арендуемого помещения в целях незаконного оборота (распространения) наркотиков и иной преступной деятельности.

Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего договора, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации (пункт 6.3).

Требуя досрочного расторжения договора, истец ссылается на нецелевое использование арендатором муниципальных помещений, которые согласно пунктам 1.5 и 2.3.2 договора предоставляются для осуществления медицинской деятельности и арендатор обязан использовать помещения по целевому назначению.

При рассмотрении дела установлено, что при проведении сотрудниками КУМИ г. Ставрополя проверки 06.06.2011 муниципальные помещения, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 10, действительно используются под кафе «Халал».

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, факт пользования муниципальными помещениями не по целевому использованию (при наличии такого условия в договоре) мог явиться основанием для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Однако суд учитывает следующее.

Истцом было предоставлено время для устранения арендатором нарушений – до 15.06.2011. Согласно акту от 15.06.2011 при проверке сотрудниками КУМИ г. Ставрополя установлено, что муниципальные помещения используются под кафе «Халал», которые на момент обследования занимает индивидуальный предприниматель Джанибекова Б.О. Согласно объяснениям директора ООО «Содействие» Асланян А.Л. индивидуальному предпринимателю Джанибековой Б.О. дано время на закрытие кафе.

Соглашением от 15.06.2011 договор субаренды от 01.05.2011, заключенный между ООО «Содействие» и индивидуальным предпринимателем Джанибековой Б.О., расторгнут, и спорные помещения возвращены ООО «Содействие» по акту приема-передачи от 15.06.2011 (л.д. 95).

Вместе с тем, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, суд принимает довод ответчика о том, что разумный срок по исполнению требования об устранении нарушений договора аренды с момента первоначальной проверки – 06.06.2011, не может быть менее 30 дней с даты направления соответствующего уведомления.

Согласно акту от 12.12.2011 сотрудниками КУМИ г. Ставрополя при проведении проверки муниципальных помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 10, помещения закрыты и арендатором не используются, на фасаде помещения отсутствуют какие-либо вывески и сведения о режиме работы в виде деятельности. К акту приложены фототаблицы (л.д. 64-67).

Согласно двухстороннему акту сверки расчетов по состоянию на 01.01.2012 ООО «Содействие» имеет переплату по арендной плате в сумме 252 руб. 72 коп. и задолженность по пене в сумме 2 100 руб. 73 коп. Платежным поручением от 17.01.2012 № 2 указанная задолженность по пене арендатором оплачена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из положений пункта 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку арендатор устранил нарушение, явившееся основанием для заявления требования о расторжении договора, суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска относятся на истца, который освобожден от ее уплаты в соответствии с положениями статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486 отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко