Арбитражная практика

Решение от 20 февраля 2012 года № А49-8165/2011. По делу А49-8165/2011. Пензенская область.

Решение

г. Пенза

20 февраля 2012 года Дело №А49-8165/2011

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2012 года Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2012 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.Ю. Радина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (г. Пенза, ул. Пушкина, д. 2, ОГРНЮЛ 1095836002481)

к обществу с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» (113673, г. Москва, Новокосинская ул., д. 10, 2 ОГРНЮЛ 1027700252216, адрес для корреспонденции: 443095, г. Самара, ул. Стара Загора, д. 202, для юридического управления ЗАО «ХХ5 Недвижимость»; 440039, г. Коммунистическая, 28, 6-й этаж, для Танцыревой Ю.А.)

о возврате земельного участка и взыскании 2706851 руб. 21 коп.

при участии в заседании

от истца: Курмаевой Л.Р. – представителя (по доверенности)

от ответчика: Танцыревой Ю.А. – представителя (по доверенности)

Установил:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» (далее – Общество), г. Москва о возврате арендованного земельного участка площадью 39334 кв. м, кадастровый номер 58:29:01007004:109, расположенного по адресу: г. Пенза, примерно в 35 метрах по направлению на восток от ориентира АЗС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Пенза, проспект Победы, 67; и взыскании с ответчика 2706851 руб. 21 коп., в том числе 28464 руб. 76 коп. – задолженность по арендной плате за период с мая 2010 года по сентябрь 2011 года по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства № 375/08 от 13.10.2008 и 2678386 руб. 45 коп.– пени в соответствии с пунктом 5.1 договора за период за период с 05.05.2010 по 22.09.2011 года.

В целях проверки поступления платежей на счёт муниципального образования город Пенза по договору аренды от 13.10.2008 № 375/08 10 февраля 2012 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 45 мин. 14 февраля 2012 года.

По окончанию перерыва судебное заседание продолжено, в котором представитель истца заявленные требования поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит суд признать договор аренды земельного участка от 13.10.2008 № 375/08 с 27 сентября 2011 года прекратившим свое действие. О своём отказе в продлении срока действия договора Управление аренда уведомило своевременно, направив 17 августа 2011 года претензию за исх. № 7/3038, в которой указало о расторжении договора аренды земельного участка с 26.09.2011 года. В судебном заседании представитель истца уточнила, что договор аренды считается расторгнутым с 27.09.2011.

В отношении требования истца о взыскания задолженности по арендным платежам, представитель пояснила, что задолженность в сумме 28464 руб. 76 коп. начислена за фактическое пользование ответчиком земельным участком в сентябре 2011 года, поскольку земельный участок по Акту приёма-передачи собственнику арендатором не передан. Просила суд исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по мотивам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 67-69), признав, что договор аренды прекратил свое действие с 27 сентября 2011, в связи с окончанием срока действия. Вместе с тем представитель пояснила, что вины ответчика в не освоении земельного участка нет, поскольку в период действия договора произошла смена собственника Общества, и Общество в силу неведения не уделило надлежащего внимания освоению земельного участка. Получив претензию от арендодателя Общество незамедлительно погасило всю имеющуюся задолженность по аренде земельного участка, указав на представленные в материалы дела платёжные поручения.



Требования истца в части взыскания задолженности ответчик считает необоснованными, представив контррасчёт арендной платы за сентябрь 2011 года, которая оплачена платёжным поручением от 07.09.2011 № 1376 в сумме 185020 руб. 58 коп.

В отношении взыскания начисленной истцом пени просит суд уменьшить её, применив норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер пени явно несоразмерен последствиям нарушенного права истца.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, при этом исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Пензы от 26.09.2008 № 1639 (л.д. 34), Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (упразднённого по решению Пензенской городской Думы от 31.03.2009 №14-3/5), правопреемником которого на основании пункта 2 решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 является Управление и ООО «Патерсон-Инвест» 13 октября 2008 года заключили договор аренды земельного участка № 375/08 (л.д. 35-39).

Согласно пункту 1.1 договора арендатору передан в аренду земельный участок площадью 39334,0 кв. м с кадастровым номером 58:29:01007004:109, расположенный по адресу: г. Пенза, примерно в 35 м по направлению на восток от ориентира АЗС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: проспект Победы, 67. Земельный участок предоставлен под строительство гипермаркета (п. 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, договор заключен на трехлетний срок, действует с 26 сентября 2008 по 26.09.2011 года. Вступает в действие с момента его подписания.

Земельный участок Обществу передан по акту-приёма передачи от 13.10.2008 года (л.д. 39).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области, о чем 12 января 2009 года (л.д. 41).

Поскольку представителем ответчика в судебном заседании не оспаривается отказ собственника земельного участка от продления срока действия договора аренды, и соблюдение им предусмотренных пунктом 6.1 договора процедуры прекращения действия договора, в соответствии с частью 3.1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключен на срок, определенный договором – 3 года, на период с 26.09.2008 по 26.09.2011. Принимая во внимание, что 17.08.2011 арендодатель - Управление предупредило арендатора о расторжении договора аренды от 13.10.2008 N 375/08 (л.д. 42), претензия получена представителем Общества Байкиной Ю.А. по доверенности (л.д. 40), суд считает данный договор расторгнутым с 27.09.2011, и обязательства по нему прекращены. Таким образом, факт прекращения договорных арендных отношений с 27.09.2011 судом установлен.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Таким образом, требования истца о возврате Общества возвратить Управлению по акту приёма-передачи арендованное имущество – земельный участок кадастровый номер 58:29:01007004:109, площадью 39334,0 кв. м, распложенный по адресу: г. Пенза, примерно в 35-ти метрах по направлению н восток от ориентира АЗС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Пенза, проспект Победы, 67, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.



Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата за пользование участком составляет: 2561823 руб. 42 коп. в год, 213485 руб. 29 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.4 договора, расчёт арендной платы является неотъемлемой частью названного договора.

Согласно пункту 3.6 договора, арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платёж.

Как следует из материалов дела и это поддержано в судебном заседании представителем истца, Управление числит за Обществом долг за невнесение арендной платы за сентябрь 2011 года в сумме 28464 руб. 76 коп. (л.д. 6-7).

Согласно пункту 3.3 договора плата за пользование земельным участком составляет 213485 руб. 29 коп. в месяц. Истцом признана внесённой Обществом в казну муниципального образования сумма 185020 руб. 58 коп.

Оплата в указанной сумме подтверждается и представленным ответчиком в материалы дела платёжным поручением от 07.09.2011 № 1376, согласно которому ООО «Патэрсон-Инвест» произвел платёж в сумме 185020 руб. 58 коп. в графе назначение платежа указав: - оплата по договору аренды № 375/08 от 13.10.2008 за сентябрь 2011 г. без НДС (л.д. 97).

Оплату в указанной сумме ответчик обосновал в отзыве на иск, из которого следует, что оплата произведена за 26 дней из расчёта 7116 руб. 18 коп., то есть по день окончания срока аренды земельного участка.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что задолженность за пользование земельным участком взыскивается за период с 27 по 30 сентября 2011 года, поскольку ответчиком земельный участок по акту приёма-передачи не передан.

Отсутствие сдачи-приёма собственнику земельного участка в судебном заседании представителем ответчика не оспорено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участок в период с 27.09.2011 по 30.09.2011 в сумме 28464 руб. 76 коп. обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объёме.

Материалами дела подтверждается, и это не отрицает ответчик в отзыве на иск, что со стороны ответчика имеет место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, тогда как в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании ответчик несвоевременно вносил арендные платежи (л.д. 92-109), в связи с чем истец начислил ему пени в за период с 05.05.2010 по 22.09.2011 в сумме 2678386 руб. 45 коп.

В силу пункта 5.1 договора от 13.10.2008 № 375/08 в случае нарушения арендатором пунктов 3.6, 3.7 договора начисляются пени в размере 0,3% невнесённой (несвоевременно внесённой) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком обязательства оплаты арендных платежей истцом заявлено о взыскании предусмотренной договором неустойки в размере 2678386 руб. 45 коп. Размер неустойки, исчислен истцом от суммы основного долга за период с 05.05.2010 года по 22.09.2011 года. Методику расчет неустойки ответчик не оспорил.

Вместе с тем, ответчик в отзыве на иск и поддержал в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований, в части начисления пеней, указав, что начисление пени носит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соразмерима с нарушенным интересом. Заявлено о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам) (п. 2 постановления).

Суд принимая во внимание что, сумма пеней 2678386 руб. 45 коп. явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, считает возможным уменьшить её до суммы 50000 руб. 00 коп.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные доказа-тельства в совокупности, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуаль-ного кодекса Российской Федерации учитывая, что обязанность по внесению аренд-ной платы ответчиком исполнялась не надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате, в соответствии с условиями договора истцом начислены пени, доказательств их погашения арбитражному суду ответчиком не представлены, ответственность за просрочку исполнения обязательства установлена договором, суд, в соответствии со статьями 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Учитывая, что сумма правомерно заявленных исковых требований составляет 78464 руб. 71 коп., государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и нормами налогового законодательства подлежит взысканию с ответчика от суммы правомерно заявленных исковых требований.

Истец в силу статьи 333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в сумме 7138 руб. 60 коп. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решил:

Исковые требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине отнести на ответчика.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» возвратить управлению по имущественным и градостроительным отношениям Администрации города Пензы по акту приёма-передачи земельный участок, кадастровый номер 58:29:01007004:109 площадью 39334 кв.м, расположенный по адресу: г. Пенза, примерно в 35 м по направлению на восток от ориентира АЗС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: проспект Победы, 67.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» в казну муниципального образования города Пензы 78464 руб. 71 коп., в том числе 28464 руб. 71 коп. – задолженность за пользование земельным участком и 50000 руб. пени за просрочку нарушения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Патэрсон-Инвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину 7138 руб. 60 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья С.Ю. Радин