Арбитражная практика

О признании права собственности на квартиру. Решение от 10 февраля 2012 года № . Московская область.

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой *.*. ,

при секретаре Купцовой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабаш *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити Инвест» о признании права собственности на квартиру,

Установил:

ФИО1, представляющая по доверенности интересы Шабаш *.*. , обратилась в суд с иском к ООО «Сити Инвест» о признании за истцом права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, а также взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств в сумме <данные изъяты> рублей и денежной компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.

По заявлению представителя истца определением суда от Дата обезличена дело в части требований о взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда прекращено виду отказа от исковых требований.

В настоящем судебном заседании ФИО1 требования о признании права собственности истца на квартиру поддержала. В обоснование иска ссылается, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО «Сити Инвест» (Инвестор-Застройщик), заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области Дата обезличена под номером №, на реализацию Инвестором-Застройщиком инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по строительному адресу: <адрес>, по итогам реализации которого Инвестор-Застройщик приобретает имущественные права на <данные изъяты> процентов общей площади квартир по инвестиционному объекту.

Дата обезличена между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, согласно которому ООО «Сити Инвест» приняло на себя обязательство в будущем заключить с Шабаш *.*. договор купли-про договор) <данные изъяты> квартиры №, расположенной по строительному адресу: <адрес>, в течение <данные изъяты> с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, но не позднее Дата обезличена. Шабаш *.*. , в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> рублей до Дата обезличена включительно, с момента подписания сторонами основного договора.

Одновременно заключено соглашение об обеспечении обязательств, в качестве которого стороны предусмотрели гарантийный взнос, представляющий собой перечисление Шабаш *.*. ООО «Сити Инвест» денежной суммы в указанном размере, в обеспечение обязательств по предварительному договору.

Представитель истца указывает, что Шабаш *.*. своевременно и в полном объеме исполнила обязательства по передаче денежного обеспечения, выплатив ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.



На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом был принят в эксплуатацию.

По акту об исполнении обязательств по передаче обеспечения от Дата обезличена квартира была передана в пользование Шабаш *.*.

До настоящего времени ООО «Сити Инвест» не зарегистрировало и не предпринимает попыток зарегистрировать свое право собственности на квартиру для дальнейшего ее отчуждения в собственность истца, что существенно нарушает права последнего и его законные интересы.

Ответчик - представитель ООО «Сити Инвест» по доверенности ФИО2 представил заявление генерального директора ФИО3 о признании иска Шабаш *.*.

Судом представителям истца и ответчика в судебном заседании были разъяснены правовые последствия, связанные с отказом истца от исковых требований в части, прекращением производства по делу и признанием иска ответчиком (доведено содержание требований ст.ст. 39, 173, 220, 221 ГПК РФ).

Третьи лица:

генеральный директор ООО «Сити Холдинг» ФИО4 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствии представителя Общества. В письменном отзыве на иск указал, что считает исковые требования Шабаш *.*. не подлежащими удовлетворению, поскольку они не соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела;

представитель администрации городского округа Звенигород в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. В связи с изложенным, с учетом мнения явившихся участников процесса, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, ознакомившись с позицией третьего лица, исследовав письменные материалы дела, при признании иска ответчиком, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Дата обезличена между администрацией г. Звенигорода Московской области и ООО «Сити Инвест» (Инвестор-Застройщик) заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области Дата обезличена за № на реализацию Инвестором-Застройщиком (ООО «Сити Инвест») и администрацией г. Звенигорода Московской области инвестиционного проекта по проектированию и строительству 17-ти этажного односекционного жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащем Инвестору-Застройщику (ООО «Сити Инвест» на праве аренды сроком на <данные изъяты> (л.д. 60-73).



По условиям контракта ООО «Сити Инвест», как Инвестор-Застройщик, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий (п. 5.2.1.), обеспечить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию контракта, дополнительных соглашений к контракту и заключенных в рамках контракта договоров привлечения финансовых средств в строительство жилых домов, при содействии администрации городского округа Звенигород (5.2.2.), оказать содействие участникам инвестиционного проекта в оформлении и регистрации права собственности на причитающиеся им доли в имуществе объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, путем передачи в регистрирующий орган со своей стороны соответствующих документов (п. 5.2.14.).

Согласно главе 7 контракта, Инвестор-Застройщик вправе с согласия администрации городского округа Московской области, уступить свои права и обязанности по контракту третьему лицу полностью или частично, если это не противоречит условиям договора аренды земельного участка под строительство объекта, при условии принятия указанным третьи лицом условий данного контракта. Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе передавать свои права на причитающуюся им долю (часть) создаваемого имущества инвестиционного объекта третьим лицам на основании договоров. Гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, указанные права передаются на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ», либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством. Администрация городского округа Звенигород не несет ответственности по договорам Инвестора-Застройщика (ООО «Сити Инвест») с третьими лицами.

В соответствии с п. 3.1. контракта по итогам реализации контракта Инвестор-Застройщик (ООО «Сити Инвест») приобретает имущественные права на: <данные изъяты> % общей площади квартир по объекту. Конкретное имущество, поступающее в собственность Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Оформление прав Инвестора-Застройщика на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1. контракта, производится в установлено законом порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами контракта принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.4.).

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривается, суд считает их установленными в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена Шабаш *.*. (покупатель), с одной стороны, и ООО «Сити Инвест» (продавец), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого ООО «Сити Инвест» обязалось продать истцу <данные изъяты> квартиру общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже в жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, путём заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в течение <данные изъяты> с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру, но не позднее Дата обезличена (л.д. 16-22).

В соответствии с п. 1.2. предварительного договора продавец обеспечивает строительство вышеуказанного жилого дома на основании Инвестиционного контракта от Дата обезличена на проектирование и строительство жилого дома, заключенного администрацией города Звенигорода Московской области. Регистрационный номер Инвестиционного контракта в реестре Министерства строительного комплекса Московской области № от Дата обезличена На момент заключения предварительного договора жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, находится в стадии проектирования и строительства. Ориентировочный срок предъявления жилого дома для получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – Дата обезличена. К моменту заключения основного договора спорная квартира будет принадлежать ООО «Сити Инвест» на праве собственности.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 1.1., 2.5., 2.1., 2.1.1. предварительного договора Шабаш *.*. надлежало произвести оплату цены квартиры в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Сити Инвест» до Дата обезличена включительно, с момента подписания основного договора. Обязательства покупателя по оплате цены квартиры продавцу считаются исполненными с момента поступления денежных средств, составляющих цену квартиры, на расчётный счёт продавца.

Дата обезличена Шабаш *.*. и ООО «Сити Инвест» заключено соглашение об обеспечении обязательств по заключению Основного договора и оплате цены квартиры по основному договору (л.д. 23), истец перечисляет обществу сумму в размере <данные изъяты> рублей по следующему графику платежей: - сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок не позднее Дата обезличена включительно; - сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок не позднее Дата обезличена включительно; - сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок до Дата обезличена включительно.

Как подтверждается представленными материалами, истица своевременно и в полном объёме внесла денежное обеспечение по предварительному договору, заключенному с ответчиком, что подтверждается платежными поручениями № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей, № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей, № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 24, 25, 26). В судебном заседании представлены оригиналы платежных документов.

Дата обезличена между Шабаш *.*. и ООО «Сити Инвест» заключен акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения - квартиры № (л.д. 29-30), в соответствии с которым общество передает истцу данное жилое помещение в пользование до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «Сити Инвест» к Шабаш *.*. Общая площадь передаваемой квартиры и неразрывно связанных с квартирой балконов составляет <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. соответственно.

Постановлением Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 17-ти этажному односекционному жилому дому», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 32).

Объект (дом) введён в эксплуатацию (разРешение № от Дата обезличена)/л.д. 33-34/.

Разрешая требования Шабаш *.*. , суд находит их обоснованными.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Разрешая требования по существу, суд, установив обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, исходит из того, что Шабаш *.*. внесен обеспечительный взнос, фактически составляющий стоимость квартиры, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, имущество передано во пользование истца по предварительному акту приема-передачи.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, то есть последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные Решением суда, подлежат государственной регистрации.

Учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, признание иска ответчиком, суд, руководствуясь ст. 173 ГПК РФ, на основании ст.ст. 12, 218, 219 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований Шабаш *.*. о признании права собственности на квартиру №, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Закона, является судебный акт о признании такового права за последней.

Судебные расходы истицы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. в силу ст. 98 ГПКРФ должны быть возмещены ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Шабаш *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити Инвест» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Шабаш *.*. право собственности на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Сити Инвест» (ОГРН <данные изъяты>, <адрес>) в пользу Шабаш *.*. , Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья *.*. Фоменкова

Мотивированное Решение изготовлено и подписано 13.02.2012 года.