Арбитражная практика

О признании незаконным отказа в заключении договора аренды со множественностью лиц. Решение от 06 марта 2012 года № . Брянская область.

Дело № 2 – 342/2012 год

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2012 года

Брянский райсуд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Лабеко *.*.

при секретаре Бугакиной *.*. .

рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Брянске гражданское дело по заявлению Иванченко *.*. об оспаривании действия/отказа/ администрации <адрес> в заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц,

Установил:

ДД.ММ.ГГГГ Иванченко *.*. обратился в суд с исковым заявлением, ссылаясь на то, что в октябре 2011 года он, являясь собственником части строения, расположенного на земельном участке общей площадью 1735 кв.м. в <адрес>, обратился в администрацию Брянского района с заявлением о заключении с ним договора аренды земли со множественностью лиц. Фактически весь земельный участок передан в аренду второму сособственнику строения Алексееву *.*. , что не дает ему возможности пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом. Однако письмом за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в заключение договора аренды со множественность лиц со ссылкой на Решение Брянского районного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ. Судебным актом было признано, что объект, зарегистрированный за другим лицом на указанном выше земельном участке, имеет возможность быть самостоятельным. Необходимо только обустроить въезд на участок со стороны <адрес> путем демонтажа части железобетонного забора с одновременной реконструкцией теплотрассы. Вместе с тем, администрацией Брянского района не приняла во внимание, что для проведения обустройства необходимо согласие смежного землепользователя Шейкина *.*. либо изъятие у последнего части земельного участка. Иванченко *.*. считает отказ незаконным, поскольку вышеназванный земельный участок площадью 1735 кв.м. является неделимым. Соответственно отсутствует возможность после раздела образовать самостоятельный земельный участок, имеющий самостоятельный выход к местам общего пользования.

Иванченко *.*. со ссылкой на гл. 25 ГПК РФ просил в исковом заявлении признать незаконным отказ администрации Брянского района в заключение договора аренды со множественностью лиц на земельный участок площадью 1735 кв.м., расположенный на адресу: <адрес>.



Во исполнение определения Брянского районного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении искового заявления без движения Иванченко *.*. уточнил заявление, привлек в качестве третьего лица сособственника строения, расположенного в <адрес> - Алексеева *.*. .

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела Иванченко *.*. дополнил заявление, просит суд признать незаконным отказ администрации Брянского района в заключение договора аренды со множественностью лиц на земельный участок, площадью 1735 кв.м., расположенный на адресу: <адрес> заключить с ним договор аренды со множественностью лиц на вышеназванный земельный участок.

В судебное заседание заявитель Иванченко *.*. , заинтересованное лицо Алексеев *.*. , его представитель Петров *.*. /просили о рассмотрении дела в их отсутствие/ не явились, хотя о слушании дела были уведомлены правильно и своевременно, что подтверждается судебными извещениями, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия не предоставили. Суд с согласия участников процесса полагает, что неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению данного дела в порядке ст. 167, 257 ГПК РФ.

Представитель заявителя Боднарюк *.*. в судебном заседании заявление поддержала, пояснила ошибочный характер указания на исковой порядок, настояла на рассмотрении дела в порядке ст. 25 ГПК РФ. Заявление обосновала требованиями п.4 ст.6, ст. 36 ЗК РФ, ссылаясь на те же обстоятельства, что и в заявлении. Просила рассмотреть заявление в порядке гл. 25 ГПК РФ, указав в качестве заинтересованных лиц администрацию Брянского района и Алексеева *.*. /сособственника строения, расположенного в <адрес>.

В доказательства представила письмо администрации Брянского района № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в заключении договора аренды с множественностью лиц, свидетельство о государственной регистрации права на 2-комнатную квартиру, по адресу: <адрес>/серии № от ДД.ММ.ГГГГ, межевой план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выписку из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ о правах на земельный участок с кадастровым номером №, уведомление Управления Росреестра по Брянской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии сведений в ЕГРП, выписку из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ о правах на 2-комнатную квартиру по адресу: <адрес>, выписку из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ о правах на нежилое помещение по адресу: <адрес>, копию решения Брянского районного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ, копию кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, копию межевого плана со схемой расположения земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, акт обследования земельного участка по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель заинтересованного лица администрации Брянского района Уртаев *.*. в судебном заседании заявление не признал, пояснил, что в соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право на использование только части земельного участка занятой этим строением и необходимой для её использования. Кроме того, указал, что спорный земельный участок не является неделимым, поскольку имеется возможность обустройства самостоятельного выхода к местам общего пользования, путем обустройства въезда на участок со стороны <адрес>, произведя демонтаж части железобетонного забора с одновременной реконструкцией теплотрассы.

Выслушав доводы участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления.

Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Ст. 256 ГПК РФ. ДД.ММ.ГГГГ года заинтересованное лицо администрация Брянского района отказало Иванченко *.*. в заключении договора аренды со множественностью лиц. ДД.ММ.ГГГГ Иванченко обратился в суд с заявлением. Срок по ст. 256 ГПК РФ им не нарушен.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Ст. 11 ЗК РФ. Следовательно, администрация Брянского района имеет полномочия на принятие решения, совершение действий по арендным правоотношениям.

Заинтересованное лицо Алексеев *.*. является арендатором земельного участка, государственной собственности в лице арендодателя администрации Брянского района Брянской области в силу перечисленных ниже обстоятельств.



На основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключённого между ООО «Техстройсервис-АВ» в лице директора Панкова *.*. и ЧП Алексеевым *.*. , последний приобрел недвижимое имущество: здание мастерской, кирпично-панельное, одноэтажное, общей площадью 814,7 кв.м., здание контрольно-пропускного пункта, панельное, одноэтажное, общей площадью 131,4 кв.м. здание конторы, щитовое, одноэтажное общей площадью 35,4 кв.м. Указанное имущество расположено по адресу: <адрес>.

Согласно акта приёма-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Техстройсервис-АВ» в лице директора Панкова *.*. передало в собственность недвижимое имущество Алексееву *.*. На вышеуказанный объект недвижимости Алексеев *.*. получил свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Постановлением Администрации Брянского района от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок площадью 8310 кв.м. <адрес> был изъят у ООО «Техстройсервис АВ» с передачей в земельный запас района, а затем из земельного запаса района земельный участок площадью 8310 кв.м. в <адрес> под производственной базой был передан Алексееву *.*. в долгосрочную аренду на 49 лет.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Брянского района Алексееву *.*. был предоставлен земельный участок, расположенный в <адрес> площадью 8310 кв.м. на праве аренды.

В последующем, на основании постановления администрации Брянского района от ДД.ММ.ГГГГ № договор аренды земельного участка за №, заключенный между Администрацией Брянского района и Алексеевым *.*. был расторгнут, и Кузьминой *.*. был передан в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок под производственной базой площадью 6575 кв.м. в <адрес>. Так на основании вышеуказанного постановления администрации Брянского района Алексееву *.*. был предоставлен земельный участок под производственной базой площадью 1735 кв.м.

Согласно договору № на предоставление земельного участка в аренду Администрацией Брянского района на основании постановления Администрации Брянского района за № от ДД.ММ.ГГГГ Алексееву *.*. был предоставлен земельный участок для размещения производственной базы расположенный в <адрес> площадью 1735 кв.м. на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ.

Шейкин *.*. , сосед по земельному участку с Алексеевым *.*. , имел в собственности объект права - квартиру № дома № по <адрес>.

Решением Брянского районного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Шейкина *.*. к <адрес>, Алексееву *.*. о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Иванченко *.*. приобрел у Шейкина *.*. право собственности на 2-х комнатную квартиру общей площадью 44,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>/далее по тексту квартира//зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ №/. Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, запись о регистрации в ЕГРП №.

С момента приобретения права собственности заявителем Иванченко *.*. обстоятельства пользования земельными участками не изменились.

В материалах дела имеется схема расположения обоих/Шейкина *.*. и Алексеева *.*. / земельных участков, фотоснимок с расположением жилого помещения Иванченко *.*. /ранее Шейкина *.*. /. Из представленных в суд доказательств и пояснений участников процесса следует, что квартира Иванченко *.*. и нежилое помещение Алексеева *.*. представляют собой одно строение, граничащее с обоими земельными участками/л.д./. Прохождению заявителя в квартиру Алексеев *.*. , администрация Брянского района препятствий не чинят. Заявление в суд рассчитано на тот случай, если Алексеев *.*. установить забор, запретит Иванченко *.*. пользоваться землей. Ранее в судебных заседаниях с участием Шейкина *.*. ответчики Алексеев *.*. и администрация Брянского района предлагали продавцу Шейкину *.*. организовать свой вход в квартиру со стороны своего участка. Такие условия для нового собственника квартиры Иванченко *.*. не приемлемы. Заявитель не желает нарушать законные права на землю Шейкина *.*. . Иванченко *.*. и его представитель уверены в выбранном ими судебном способе защиты своих земельных прав только через включение Иванченко *.*. в арендные отношения наравне с арендатором Алексеевым *.*. .

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Ст. 36 ЗК РФ. Представитель Иванченко *.*. считает, что отказ администрации Брянского района нарушает права заявителя на приобретения земельного участка в аренду наравне с Алексеевым *.*. . Суд данный довод не принимает.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“.При разрешении заявления Иванченко *.*. суд применят ст. 61 ГПК РФ.

Судебными актами/л.д./установлены обстоятельства, не требующих иных доказательств. Они таковы.

В соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ п.3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, т.е. Шейкин *.*. имеет право на использование только части земельного участка занятого им под квартирой, а именно 44,7 кв.м. и плюс метровую зону на обслуживание своих конструктивных элементов квартиры, а не жилого дома. От предоставления администрацией Брянского района данного участка истец отказался.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы: - после раздела образовались самостоятельные земельные участки; - разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории. Самостоятельный земельный участок- это: 1) участок определенного размера; 2) технологически и производственно самостоятельный; 3) определенного местоположения. Статьей 33 ЗК РФ установлены различные виды в деятельности максимальные и минимальные размеры земельных участков. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В ст. 16 ФЗ от 18.06.2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» говорится, в частности, о том, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях необходимости устранения недостатков в их расположении -чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании. Этот перечень не следует считать исчерпывающим. Так, например, следует признать неделимым земельный участок, если в результате его предполагаемого разделения образуется земельный участок, не имеющий самостоятельного выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам) и тем самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок к выделанному земельному участку. Такие возможности у истца Шейкина *.*. были, но он ими не воспользовался. Продавец Шейкин *.*. имеет земельный участок, смежный с арендным участком, на котором находится квартира № в доме № по <адрес>, что позволяет без изменения имеющегося договора в полной мере пользоваться своим правами. Суд по гражданскому делу № год Установил, что ответчики районная администрация и Алексеев *.*. не возражают в договорном порядке, путем дополнения имеющегося договора аренды, против выделения Шейкину *.*. земельного участка под квартирой и 1 метра вокруг для её обслуживания. Шейкин *.*. не согласился с предложением, отказался в рамках судебного разбирательства изменить или уточнить свои исковые требования.

Решением Брянского районного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ за Лукутиной *.*. признано право собственности на квартиру № дома № по <адрес>. Спор о правах на землю отсутствует. Решение вступило в законную силу. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Шейкин *.*. приобрел у продавца Кузьминой *.*. право собственности на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>..Доказательств того, что прежний собственник приобретенной истцом квартиры имел земельный участок, суду представлено не было.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель Иванченко *.*. удовлетворен техническим состоянием квартиры, не обнаружил каких-либо недостатков, о которых не сообщил продавец Шейкин *.*. . Из акта приема-передачи имущества квартиры следует, что покупатель Иванченко *.*. претензий к продавцу не имеет. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Ст. 209 ГК РФ. В п. 10 договора указано, что стороны ознакомлены с содержанием закона. Таким образом, заявитель Иванченко *.*. знал об отсутствии прав продавца на прилегающий к квартире земельный участок, но при этом сделку совершил.

К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. Ст. 255 ГПК РФ.

Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое Решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. Доказательства о нарушении прав и свобод Иванченко *.*. по делу отсутствуют.

В производстве мирового судьи находится на стадии приостановления гражданское дело по иску Алексеева *.*. к Шейкину *.*. об определении границ земельного участка. В производстве Брянского райсуда на стадии рассмотрения находится гражданское дело по иску Иванченко *.*. к администрации Брянского района, третье лицо Алексеев *.*. о признании недействительным постановления о передаче в аренду земельного участка Алексееву *.*. . В данном гражданском процессе Иванченко *.*. просит суд фактически об изменении арендных правоотношений между администрацией Брянского района и арендатором Алексеевым *.*. .

Судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с Решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления). п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 «О ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕШЕНИЙ, ДЕЙСТВИЙ (БЕЗДЕЙСТВИЯ) ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ, ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ СЛУЖАЩИХ (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 09.02.2012 N 3).

Ст. 12 ГК РФ предусматривает способы защиты гражданских прав. Способ восстановления нарушенного, как считает Иванченко *.*. права, право на доступ к правосудию, право на обращение в суд с иском Иванченко *.*. и его представителю судом разъяснено.Таким образом, суд отказывает Иванченко *.*. в удовлетворении его заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 258 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении заявления Иванченко *.*. отказать.

На Решение суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Брянский областной суд через Брянский районный суд.

Председательствующий

Судья

Брянского райсуда *.*. Лабеко