Арбитражная практика

Решение от 22 декабря 2008 года № 2-111/2012. Решение от 22 декабря 2008 года № 2-111/2012. Забайкальский край.

Шелопугинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Толстовой *.*. ,

при секретаре Ивановой *.*. ,

с участием истицы Муратовой *.*. ,

представителя истицы Белоголова *.*. ,

ответчика Литвинова *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муратовой *.*. к Литвинову *.*. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

Установил:

Муратова *.*. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Литвинову *.*. о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> действительной и о понуждении к заключению договора купли-продажи указанной квартиры. Также просит взыскать с ответчика в возврат уплаченной государственной пошлины 200 рублей и за услуги представителя <данные изъяты> рублей.

В обоснование указав, что 03 мая 2011 года она устно договорилась с Литвиновым *.*. о покупке у него квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ему на праве собственности. В подтверждение своих намерений она передала ему денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Передачу денег оформили распиской, которую заверили в администрации сельского поселения <данные изъяты>. Ответчик дал разРешение на регистрацию истицы и членов её семьи в указанной квартире. С ответчиком условились, что она подготовит договор купли-продажи, после чего поедут в с. Шелопугино, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи данной квартиры. После чего, ответчик стал под разными предлогами уклоняться от заключения сделки. 21 ноября 2011 года она пригласила ответчика в сельскую администрацию, где он собственноручно написал и подписал обязательство о заключении с ней договора купли-продажи данной квартиры до окончания 2011 года, и заверил это свое обязательство у главы сельского поселения <данные изъяты> Несмотря на это, ответчик до настоящего времени не исполняет свои обязательства по заключению оговоренной сделки. Проживая в данной квартире, она, пользуется ею, как своей собственной, полагаясь на добросовестность продавца, произвела в квартире ремонт, и продолжает всячески улучшать её состояние. Считает, что ответчик совершил действия по отчуждению своего жилого дома, с целью отчуждения и передачи прав на него истице. Это выражено следующими его действиями: принятием переданных ему денежных средств за указанную квартиру в полном объеме, то есть в размере <данные изъяты> рублей, выдаче расписки о получении за дом денежных средств, выдача расписки с обязательством заключить сделку по купле-продаже данной квартиры, разрешении регистрации истицы и членов её семьи по указанному адресу. Тем самым, в соответствии со ст. 236 ГК РФ Литвинов *.*. совершил действия, свидетельствующие о его намерении осуществить сделку по отчуждению своего имущества, то есть совершил действия, определенно свидетельствующие о его отстранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. В силу этого, в соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ незарегистрированная в установленном порядке сделка, требующая нотариального удостоверения может быть признана действительной, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая уклоняется от ее оформления. Действия истицы по исполнению сделки исполнены полностью, так как она оплатила ответчику стоимость квартиры в полном объеме, а он выдал ей обязательство о заключении договора купли-продажи квартиры, но от исполнения своих обязательств по совершению сделки уклоняется, в связи с чем, просит удовлетворить её исковые требования.

В судебном заседании истица Муратова *.*. поддержала свои исковые требования, дала пояснения, аналогично изложенным в исковом заявлении. Дополнив, что за время проживания в спорной квартире они произвели замену окон на стеклопакеты, поменяли электропроводку, отремонтировали печь, сделали завалины, т.е. вложили в неё дополнительные средства. Также пояснила, что действительно вторую расписку ответчик написал, в присутствии главы сельского поселения <ФИО> и в адрес Литвинова *.*. были высказаны предположения о том, что он умышленно в первой расписке неверно указал адрес, в связи с чем, может быть привлечен к ответственности.



Представитель истицы Белоголов *.*. поддержал позицию своего доверителя и пояснил, что считает сделку купли-продажи спорной квартиры состоявшейся. Литвинов *.*. принял деньги за квартиру, что подтверждается распиской, а также написал вторую расписку, в которой обязался до конца 2011 года оформить сделку. Сделку стороны не оформили своевременно в связи с тем, что регистрационная палата находится в районном центре в с. Шелопугино, примерно в 30 км. от с<данные изъяты>. Считает, что у ответчика было намерение продать квартиру, о чём отражено в расписках. Таким образом, истица исполнила свои обязательства полностью, оплатила всю сумму за квартиру, приняла квартиру, произвела в ней ремонт. Ответчик же в свою очередь уклоняется от оформления документов, в связи с чем, просит удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик Литвинов *.*. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что 2 мая 2011 года Муратова *.*. обратилась к нему с просьбой пустить их семью проживать в его квартиру и предложила ему за проживание в квартире <данные изъяты> рублей. Он согласился, пустил их проживать на неопределённый срок, без права переписки и дал согласие на регистрацию по месту жительства, для того, чтобы они могли получать пенсию. Разговора о продаже квартиры не было. Также договорились, что надворные постройки будут в его владении, на что они согласились. Расписку в получении денег написал под диктовку Муратовой *.*. , которая также сказала, что если в расписке будет написано, что квартиру он сдает в аренду, то нужно будет отчитываться в налоговой. Позже, под предлогом, что необходимо прописать их сына, <данные изъяты>, взяли у него правоустанавливающие документы и до настоящего времени не вернули. Впоследствии Муратова *.*. стала настаивать на заключении договора купли-продажи, на что он ответил отказом. 21 ноября 2011 года Муратова *.*. пришла к нему с главой сельского поселения <ФИО> и стали высказывать угрозы о том, что в случае отказа оформить сделку в отношении его может быть возбуждено уголовное дело за «аферу», в связи с тем, что в расписке от 03 мая 2011 года он неверно указал адрес квартиры <адрес>, который был неверно указан на доме, а документов у него с собой в тот день не было. В действительности же денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей были переданы им за спорную квартиру. Под таким давлением написал вторую расписку о том, что до конца года обязуется переписать свою квартиру на Муратову *.*. , несмотря на то, что волеизъявления продавать свою квартиру кому-либо у него не было.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав представленные письменные доказательства и оценив все в совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законами или добровольно принятым на себя обязательством.

В соответствии с ч.1 ст.549 и ч.1 ст.551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимости от <ДД.ММ.ГГГГ> Литвинову *.*. , принадлежит н собственности жилая квартира, расположенная по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <ДД.ММ.ГГГГ> сделана запись регистрации «№». 03 мая 2011 года Литвинов *.*. написал расписку о том, что получил денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за проданную половину жилого дома, по адресу <адрес> от Муратовой *.*. (л.д.8). Как пояснил в судебном заседании ответчик, и подтвердила истица, адрес в расписке был указан ошибочно, в действительности денежные средства были переданы за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

21.11.2011 года Литвинов *.*. написал расписку Муратовой *.*. о том, что обязуется до конца года переписать проданную им квартиру по вышеуказанному адресу без принадлежащих к нему дворовых построек (стаек) (л.д.9).

Как пояснил в судебном заседании Литвинов *.*. данную расписку он написал в связи с тем, что на него было оказано давление, а именно была высказана угроза со стороны истицы и Главы сельского поселения <данные изъяты> <ФИО> о том, что в случае отказа оформить сделку в отношении его может быть возбуждено уголовное дело за «аферу», в связи с тем, что в расписке от 03 мая 2011 года он неверно указал адрес квартиры.



На самом деле намерения продавать квартиру у него, не было. Муратову *.*. с семьёй пустил проживать в квартире на неопределённый срок, за что и получил деньги в сумме <данные изъяты> рублей.

Свидетель <ФИО 1> также в судебном заседании подтвердила, что намерения продавать квартиру Муратовым *.*. у Литвинова *.*. , не было. Литвинов *.*. получил <данные изъяты> рублей за то, что Муратовы будут проживать в его квартире неопределённый срок.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания стонами соответствующего документа о передаче.

Указанный объект недвижимого имущества не был передан Муратовой *.*. по акту приема-передачи.

Факт проживания и регистрации по указанному адресу не является бесспорным доказательством заключения договора купли-продажи и передачи жилого помещения покупателю в собственность.

Суд, оценивая доказательства, имеющиеся в деле, Установил, что между Литвиновым *.*. и Муратовой *.*. не был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в соответствии со ст. 550 ГК РФ. Таким образом, стороны не согласовали и не заключили договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, не согласовали все существенные условия договора в требуемой законодательством форме.

Имеющиеся в деле расписки от 03.05.2011 года и от 21.11.2011 года содержат только указание на получение денежных средств и договор купли-продажи объекта недвижимости не заменяют.

Доводы истицы о том, что её действия по исполнению сделки исполнены полностью, так как она оплатила ответчику стоимость квартиры в полном объёме, а он выдал ей обязательство о заключении договора купли-продажи квартиры, но от исполнения своих обязательств по совершению сделки уклоняется в связи с чем, в соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ сделка может быть признана действительной, не принимаются судом, поскольку несоблюдение требований формы договора продажи недвижимости, и отсутствие государственной регистрации сделки влечёт её недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с тем, что в данном случае договор купли-продажи сторонами не заключался, акт приема-передачи недвижимого имущества отсутствует, поэтому перехода права собственности к истице не произошло.

Анализируя вышеуказанные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истицы Муратовой *.*. не подлежат удовлетворению по тем основаниям, которые им заявлены, что не препятствует истице для обращения с требованиями по другим основаниям и о другом предмете.

В связи с тем, что в удовлетворении основных исковых требований истице отказано, также не подлежат взысканию с ответчика и судебные расходы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Муратовой *.*. к Литвинову *.*. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной, о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры и взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Шелопугинский районный суд.

Председательствующий по делу судья: *.*. Толстова

Мотивированное Решение изготовлено 07 марта 2012 года

Председательствующий по делу судья: *.*. Толстова