Арбитражная практика

Решение от 17 января 2012 года № А38-1731/2011. По делу А38-1731/2011. Республика Марий Эл.

Решение

арбитражного суда первой инстанции

«17» января 2012 года Дело № А38-1731/2011 г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2012 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Хабибрахмановой А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фурзиковой Т.Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику некоммерческому партнерству «Техникум экономики, бизнеса и рекламы»

о взыскании арендной платы и договорной неустойки



с участием представителей:

от истца – Лобко О.Н. по доверенности,

от ответчика – Полякова Г.В., генеральный директор, Афанасенко Н.Н. по доверенности.

Установил:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, некоммерческого партнерства «Техникум экономики, бизнеса и рекламы», долга по арендной плате в сумме 779 557 руб. 44 коп. и договорной неустойки в размере 128 512 руб. 36 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником условий договора от 16.07.2007 №4683 о сроке внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями в период с 1 января по 31 декабря 2010 года.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 606, 607, 609, 614 Гражданского Кодекса РФ (т.1 л.д. 8-11).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил о доказанности передачи помещений в пользование ответчику и незаконности уклонения от внесения платы в размере, исчисленном на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы, составленного Макаровым А.Н. По мнению участника спора, увеличение размера арендной платы в 2010 году на основании составленного в рамках муниципального контракта независимым оценщиком отчета является законным и обоснованным.

Ответчик в судебном заседании согласился с иском в части взыскания основного долга в сумме 44690 руб. 47 коп. По его мнению, при расчете размера арендной платы необходимо руководствоваться заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Им указано на уменьшение арендуемых площадей с 10.08.2010 до 206,1 кв.м., поскольку часть помещений собственник передал третьему лицу, а другие помещения ответчиком возвращены по акту (т.1 л.д. 47-49, 75, т.2 л.д. 135-137, 155-156, протокол судебного заседания от 11.01.2012).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.



Из материалов дела следует, что 16.07.2007 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и некоммерческим партнерством «Техникум экономики, бизнеса и рекламы» заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения №4683, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Красноармейская дом 6, литеры А, А1, А2, А3, общей площадью 471,6 кв.м., из них: 93,2 кв.м. на первом этаже (№№ по плану – 9, 13-15, 19, 22, 24), 42,1 кв.м. на втором этаже (№№ по плану – 15, 16), 336,3 кв.м. на третьем этаже (№№ по плану – 1-21), для использования в целях организации учебного процесса. Ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренном разделом 3 договора (т.1 л.д. 15-16).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. Он заключен на период с 16.07.2007 по 13.07.2008, то есть на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 5.2 договора аренды, соглашение считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

31.12.2010 стороны заключили договор безвозмездного пользования нежилым помещением, согласно которому ответчику были переданы в безвозмездное пользование помещения общей площадью 952,4 кв.м. в спорном здании, в том числе ранее арендованные им помещения, в связи с чем договор №4683 прекратил свое действие (т.2 л.д. 138-141).

Таким образом, договор аренды от 16.07.2007 соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. Недействительность или незаключенность договора не оспаривались сторонами в судебном порядке.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения (т.1 л.д. 18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача зданий или сооружений арендодателями и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передаточный акт подписан арендатором и арендодателем 16.07.2007, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался и неоднократно признавался им при внесении арендной платы.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Договором аренды (пунктом 3.2) установлено, что арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата, в сумме 13 763 руб. 46 коп. (без НДС) в месяц. Начисленный на сумму арендной платы НДС подлежал самостоятельному перечислению арендатором в Управление федерального казначейства по РМЭ.

При этом в пункте 3.3 договора стороны Установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за нежилые помещения муниципального образования «Город Йошкар-Ола» не чаще одного раза в год.

Тем самым стороны подробно согласовали и регламентировали порядок определения размера годовой арендной платы и ее изменения, а также сроки внесения платежей.

Письмом от 31.12.2009 арендатор был извещен об увеличении размера арендной платы в 2010 году за пользование нежилым помещением на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы со ссылкой на пункт 3.5 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 27.02.2007 №384-IV, согласно которому годовая арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, а также движимое имущество, находящиеся в собственности городского округа «Город Йошкар-Ола», передаваемые юридическим и физическим лицам, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в рамках муниципального заказа. Получение уведомления подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается (т.1 л.д. 19-21).

Согласно расчету истца, основанному на отчете независимого оценщика, рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорными помещениями в 2010 году составила 929 826 руб. 84 коп. без НДС, соответственно за один месяц – 77 485 руб. 57 коп.

Между участниками спора возникли разногласия об обоснованности расчета арендной платы на основании отчета оценщика №30/03-10/09 и изменении общей площади помещений в период аренды.

Арбитражным судом приняты меры к юридической проверке и оценке доводов сторона и с целью определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за спорные нежилые помещения определением арбитражного суда от 21.10.2011 по ходатайству ответчика была назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению №52Н.02.11 об определении рыночной стоимости права пользования (величины годовой арендной платы) нежилыми помещениями общей площадью 471,6 кв.м. стоимость арендной платы за 2010 год составила 293 000 руб. с НДС (т.2 л.д. 9-93).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1997 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение эксперта по определению рыночной стоимости права пользования по своей форме и содержанию имеет доказательственное значение (статья 75 АПК РФ). Поэтому оно признается арбитражным судом надлежащим достоверным доказательством, подтверждающим величину арендной платы за пользование нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности.

Позиция ответчика о необходимости руководствоваться при расчете размера арендной платы результатами проведенной по делу судебной экспертизы подтверждена документальными доказательствами и соответствует нормам гражданского права.

В силу части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Таким доказательством арбитражный суд признает заключение судебной экспертизы. Доводов, опровергающих это заключение, истцом не представлено, поэтому оснований для признания отчета ненадлежащим доказательством не имеется.

Осуществленный арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ анализ условий договора и документальных доказательств позволяет сделать вывод о том, что у арендатора за период с 1 января по 31 декабря 2010 года возникла обязанность по внесению ежемесячных арендных платежей за пользование нежилым помещением в размере 20 692 руб. 09 коп. без НДС, что составляет 248 305 руб. 09 коп. в год.

Арбитражным судом отдельно исследованы доводы арендатора об уменьшении размера арендуемой площади до 206,1 кв.м. с 10.08.2010 в связи с возвращением части помещений собственнику по акту от 9.08.2010.

Согласно статье 65 АПК РФ обязанность доказывания в равной степени возлагается на участников спора, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражения ответчика основаны на договоре от 5.05.2010 №4913, его письмах от 18.01.2010, 5.08.2010 и акте от 9.08.2010.

Так, согласно договору от 5.05.2010 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ссудодатель) передал Управлению внутренних дел по городскому округу «Город Йошкар-Ола» (ссудополучателю) в безвозмездное пользование часть нежилого здания на 1 этаже, позиции №№15-18, 20, 21, расположенного по адресу: г.Йошкар-Ола, ул. Красноармейская дом 6, литеры А, А1, А2, А3, общей площадью 31,2 кв.м. Передача помещений оформлена актом от 5.05.2010 (т.2 л.д. 158-190).

В результате сравнительного анализа договоров аренды и безвозмездного пользования судом установлено, что помещение позиции №15 передано в пользование третьему лицу, поэтому с 5.05.2010 не могло находиться в аренде у ответчика. Площадь помещения составляет 9,3 кв.м. согласно экспликации к плану строения (т.1 л.д. 24). Следовательно, с 5.05.2010 во владении и пользовании арендатора находились помещения общей площадью 462,3 кв.м. (471,6 – 9,3).

Также письмом от 18.01.2010 арендатор просил комитет по управлению муниципальным имуществом принять помещения площадью 385,5 кв.м., а также технический узел третьего этажа в связи с отсутствием денежных средств для внесения арендной платы в увеличенном размере (т.2 л.д. 142).

25.08.2010 арендодателем получен акт от 9.08.2010 о возврате ответчиком помещений площадью 265,5 кв.м., в том числе помещения позиции №15 площадью 9,3 кв.м. на первом этаже и помещений позиции №№1-6, 10-21 площадью 256,2 кв.м. на третьем этаже административного здания (т.2 л.д. 161). Однако акт не был подписан арендодателем.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Такое соглашение совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Стороны договора аренды не достигли соглашения об уменьшении площади арендуемых некоммерческим партнерством помещений на 256,2 кв.м. Письма арендатора и односторонний акт передачи от 9.08.2010 не являются доказательством внесения изменений в договор в установленном законом порядке.

Гражданское законодательство не допускает одностороннее изменение условий обязательства, за исключением предусмотренных законом случаев (статья 310 ГК РФ).

Позиция ответчика о возврате помещений на третьем этаже является бездоказательной и не соответствует нормам гражданского права.

Руководствуясь заключением судебной экспертизы арбитражный суд Установил, что ежемесячная арендная плата за пользование помещениями общей площадью 471,6 кв.м. составила 20 692 руб. 09 коп. без НДС. С 5 мая 2010 года арендная плата подлежала внесению в размере 20 285 руб. 72 коп. в месяц (без НДС), с учетом уменьшения площадей до 462,3 кв.м. Таким образом, в период с 1 января по 31 декабря 2010 года размер арендной платы составил 245 106 руб. 62 коп., исходя из следующего расчета: за январь-апрель 2010 года 20 692 руб. 09 коп. ежемесячно; за период с 1 по 4 мая 2010 года – 2669 руб. 96 коп. (20 692,09 : 31 * 4); за период с 5 по 31 мая 2010 года – 17 668 руб. 26 коп. (20 285,72 : 31 * 27); за июнь-декабрь 2010 года 20 285 руб. 72 коп. ежемесячно.

Задолженность по арендной плате была погашена ответчиком в частичном размере 150 269 руб. 40 коп. по платежным поручениям от 15.01.2010, 10.02.2010, 11.03.2010, 15.04.2010, 12.05.2010, 11.06.2010, 6.07.2010, 30.08.2010, 16.09.2010, 14.10.2010, 8.11.2010, 13.12.2010 (т.1 л.д. 51-62).

В соответствии с изложенным, за ответчиком имеется частичная задолженность по арендной плате в сумме 94 837 руб. 22 коп.

В остальной части требование истца о взыскании долга подлежит отклонению как необоснованное.

Кроме того, истец просит применить к ответчику гражданско-правовую ответственность в форме договорной неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы. Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенного сторонами договора (пунктом 4.3) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Срок надлежащего исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы установлен пунктом 3.1 договора в виде конкретной календарной даты – не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата. По смыслу статей 190, 192, 314 ГК РФ начало периода просрочки должно исчисляться со следующего после окончания договорного срока рабочего дня. Последним днем периода просрочки истец Определил 31 декабря 2010 года.

В соответствии с изложенным, взысканию подлежит сумма неустойки, исчисленная отдельно по каждому ежемесячному платежу с учетом произведенных ответчиком оплат:

за январь 2010 года: с 12.01.2010 по 14.01.2010 - 20 692,09 * 3 * 0,1%= 62,08 руб.; с 15.01.2010 по 31.12.2010 – (20 692,09 – 15 414,97) * 351 * 0,1%= 1852 руб. 27 коп.,

за февраль 2010 года с 11.02.2010 по 31.12.2010 - (20 692,09 – 15 414,97) * 324 * 0,1%= 1709 руб. 78 коп.;

за март 2010 года с 11.03.2010 по 31.12.2010 - (20 692,09 – 15 414,97) * 296 * 0,1%= 1562 руб. 02 коп.;

за апрель 2010 года: с 13.04.2010 по 14.04.2010 - 20 692,09 * 2 * 0,1%= 41 руб. 38 коп.; с 15.04.2010 по 31.12.2010 - (20 692,09 – 15 414,97) * 261 * 0,1%= 1377 руб. 32 коп.;

за май 2010 года с 12.05.2010 по 31.12.2010 - (20 338,22 – 15 414,97) * 234 * 0,1%= 1152 руб. 04 коп.;

за июнь 2010 года с 11.06.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 15 414,97) * 204 * 0,1%= 993 руб. 63 коп.;

за июль 2010 года с 13.07.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 15 414,97) * 172 * 0,1%= 837 руб. 76 коп.;

за август 2010 года: с 11.08.2010 по 29.08.2010 - 20 285,72* 19 * 0,1%= 385 руб. 43 коп.; с 30.08.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 15 414,97) * 124 * 0,1%= 603 руб. 97 коп.;

за сентябрь 2010 года: с 11.09.2010 по 15.09.2010 -20 285,72* 5 * 0,1%= 101 руб. 42 коп.; с 16.09.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 6 737,41) * 107 * 0,1%= 1449 руб. 66 коп.;

за октябрь 2010 года: с 12.10.2010 по 13.10.2010 -20 285,72* 2 * 0,1%= 40 руб. 57 коп.; с 14.10.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 6 737,41) * 79 * 0,1%= 1070 руб. 31 коп.;

за ноябрь 2010 года с 11.11.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 6 737,41) * 51 * 0,1%= 690 руб. 96 коп.;

за декабрь 2010 года: с 11.12.2010 по 12.12.2010 -20 285,72* 2 * 0,1%= 40 руб. 57 коп.; с 13.12.2010 по 31.12.2010 – (20 285,72 - 6 737,41) * 19 * 0,1%= 257 руб. 41 коп. Итоговая сумма начисленной на просроченное денежное обязательство договорной неустойки равна 14228 руб. 58 коп.

Исследованные арбитражным судом доказательства и примененные при разрешении спора нормы гражданского права позволяют заключить, что требование истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями является законным и обоснованным, однако оно подлежит удовлетворению частично с учетом устраненных арбитражным судом ошибок, допущенные истцом в применении размера основного долга при исчислении санкции за просрочку исполнения денежного обязательства.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за несвоевременное внесение арендных платежей (статьи 11, 12 ГК РФ).

Таким образом, с некоммерческого партнерства «Техникум экономики, бизнеса и рекл Ф.И.О. долг по арендной плате за период с 1 января по 31 декабря 2010 года в сумме 94 837 руб. 22 коп. и договорная неустойка в размере 14 228 руб. 58 коп.

При распределении судебных расходов арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. По смыслу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе и денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Определением арбитражного суда от 21.10.2011 по делу была назначена судебная экспертиза по определению величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование нежилым помещением в спорный период. Проведение экспертизы было поручено эксперту Ложкиной И.Д. Стоимость услуг по проведению экспертизы составила 10 000 рублей, которые были перечислены ответчиком на депозитный счет арбитражного суда (т.1 л.д. 138). Поскольку результаты судебной экспертизы признаны арбитражным судом надлежащим достоверным доказательством, расходы на ее проведение подлежат возмещению за счет истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 8 800 руб.

Также арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ при распределении расходов, связанных с уплатой государственной пошлины. Исковое требование удовлетворено в частичном размере в сумме 109065 руб. 80 коп. Государственная пошлина с этой суммы составляет 4 271 руб. 97 коп.

Согласно статье 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации, которые выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом Решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 статьи 333.22 НК РФ арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины. Арбитражный суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины до 2000 рублей. В остальной части государственная пошлина не взыскивается с истца в связи с освобождением от ее уплаты.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика может быть выдан в порядке, установленном пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.05.2005 № 91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А.Н. Хабибрахманова