Арбитражная практика

Решение от 05 марта 2012 года № А70-11597/2011. По делу А70-11597/2011. Тюменская область.

Хохрякова дом 77, город Тюмень, 625052,телефон (3452) 46-38-93, факс (3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

Именем Российской Федерации Арбитражный суд Тюменской области

Решение

г. Тюмень Дело № А70-11597/2011

Резолютивная часть решения объявлена 29 февраля 2012 года. Полный текст решения изготовлен 05 марта 2012 года.

Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: город Тюмень улица Хохрякова дом 77 кабинет 208, дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа-Капитал» *.*. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» К обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Капиталь» О признании права собственности

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Век»

Лицо, ведущее протокол судебного заседания, помощник судьи *.*. Пульникова.

при участии в заседании от сторон

от истца: Макаров *.*. на основании доверенности № 105-ФИ от 08 ноября 2011 года, Макарова *.*. на основании доверенности № 104-ФИ от 08 ноября 2011 года (том 2 л.д. 72).



от ответчика: Алямкин *.*. на основании доверенности без номера от 17 октября 2011 года (том 2 л.д. 84).

от третьего лица: не явились.

Установил:

Заявлен иск о признании права собственности (том 1 л.д. 3-6). Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на исковое заявление (том 2 л.д. 31-33). От истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика и пояснения (том 3 л.д. 70-73, 95-96). Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило, извещено надлежащим образом уведомлением № 625052 47 06483 4 в соответствии со статьями 123 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

06 марта 2008 года ООО «Континент-ТМ» (предыдущее название ответчика – том 2 л.д. 64-71), как Застройщик и ООО «Уральская управляющая компания» *.*. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Южный», как «Управляющая компания», заключили инвестиционный договор № 06/03-08, в соответствии с которым Застройщик обязался передать в состав имущества Управляющей компании 49 квартир, их которых 48 – однокомнатные и 1 – двух комнатная, указанные в приложении № 4 к настоящему договору, и надлежащим образом оформленную документацию, необходимую и достаточную для государственной регистрации права собственности Управляющей компании на указанные объекты, находящиеся в шестой блок-секции десятиэтажного жилого дома ГП 84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 (приложение № 2 к договору), после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного на земельном участке общей площадью 4 101 квадратных метров с кадастровым номером 72:23:0432002:119, находящийся по адресу: город Тюмень, жилой район «Восточный-2» (том 1 л.д. 8-22). В свою очередь, Управляющая компания обязалась участвовать в финансировании строительства в порядке и в сроки, указанные в приложении № 2 к договору, то есть в размере 66 694 500 рублей (пункт 2.3). С учетом пунктов 2.5, 3.2.25 и 3.2.26 настоящего договора, Застройщик обязался полностью завершить строительство и сдать готовый объект в эксплуатацию в четвертом квартале 2008 года, после чего в течении месяца подготовить полный пакет документов и передать его Управляющей компании с целью регистрации права общей долевой собственности пайщиков ЗПФН «Южный» на недвижимое имущество, составляющее фонд. Этим же договором, в частности пунктом 3.2.1, было установлено, что в области строительства Застройщик своими или привлеченными силами осуществляет выбор генерального подрядчика и заключает с ним договор подряда на выполнение соответствующих работ по строительству объекта. Платежным поручением № 15 от 14 марта 2008 года Управляющая компания перечислила ответчику 66 694 500 рублей (том 2 л.д. 86-87). Актом об освоении инвестиционных средств от 14 марта 2008 года стороны подтвердили, что Управляющая компания произвела перечисление денежных средств в размере 66 694 500 рублей (том 1 л.д. 23). Факт полного исполнения Управляющей компанией своих обязательств подтверждается также справкой № 17 от 02 марта 2010 года, выданной ответчиком (том 1 л.д. 24).

17 февраля 2010 года между ответчиком, Управляющей компанией и истцом было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору № 06/03-08 от 06 марта 2008 года, согласно которому Управляющая компания, как сторона по договору, заменена на истца на основании договора о передаче ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» прав и обязанностей ООО «Уральская управляющая компания» по договору доверительного управления – Правилам доверительного управления закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Южный» под управлением ООО «Уральская управляющая компания» от 26 ноября 2009 года, заключенного между истцом и ООО «Уральская управляющая компания» (том 1 л.д. 25-26). Права истца, как доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный», подтверждаются также выданной истцу лицензией, правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» со всеми изменениями и дополнениями к ним и выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов (том 1 л.д. 62-152, том 2 л.д. 1-63, 85).

17 мая 2010 года между ответчиком и третьим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве № 84/202-118, согласно которому третье лицо обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить десятиэтажный жилой дом ГП 84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 в жилом микрорайоне «Восточный-2» в городе Тюмени и после окончания строительства передать ответчику жилые и нежилые помещения, расположенные в блок-секциях 4, 5 и 6 этого дома, при этом в составе шестой блок-секции указаны сорок девять однокомнатных квартир (том 1 л.д. 38-45, том 3 л.д. 62-66, 136-136). Согласно пункта 3.1. и 3.2 этого договора, уплате ответчиком подлежали денежные средства в размере 210 541 000 рублей, которые уже были оплачены в полном объеме, договор зарегистрирован в порядке, предусмотренным действующим законодательством, 15 июня 2010 года. Строительство вышеуказанного дома осуществлялось на земельном участке площадью 4 101 квадратных метров с кадастровым номером 72:23:0432002:119, находящийся по адресу: город Тюмень, жилой район «Восточный-2», принадлежащем ответчику на основании договора аренды земельного участка № 23-26/11 от 07 сентября 2006 года, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (том 3 л.д. 78-92, 124-125), который впоследствии ответчик передал третьему лицу на праве субаренды (том 3 л.д. 126-134).

20 апреля 2011 года Администрация города Тюмени выдала третьему лицу разРешение № RU72304000-40-рв на ввод в эксплуатацию построенного десятиэтажного жилого дома ГП 84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 с инженерными сетями по адресу: город Тюмень улица Энергостроителей 22 (том 1 л.д. 27-30). В письме третье лицо сообщило истцу, что номера квартир, указанные в приложении № 4 к инвестиционному договору при вводе в эксплуатацию жилого дома были изменены, общие площади уточнены, в связи с чем в перечень квартир с новыми номерами и уточненными площадями вошли однокомнатные квартиры, расположенные на первом, втором, третьем, четвертом, пятом, шестом, седьмом, восьмом, девятом и десятом этажах, с номерами от 244 по 292 включительно (том 1 л.д. 32-34). Фактическое наличие указанных квартир и их технические характеристики подтверждаются техническим паспортом (том 2 л.д. 88-144). В отношении всех этих квартир какие-либо зарегистрированные права или ограничения, отсутствуют (том 3 л.д. 12-62).

Письмом от 27 мая 2011 года истец предложил ответчику, в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу документы, необходимые для регистрации прав собственности на квартиры (том 1 л.д. 31, том 3 л.д. 74). Поскольку этого не было сделано, истец обратился с иском об обязании ответчика исполнить договор и Решением арбитражного суда Тюменской области от 19 сентября 2011 года по делу № А70-5636/2011, исковые требования удовлетворены, при этом Суд обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи в течении двадцати календарных дней жилые помещения (квартиры) №№ 244-292, находящиеся по адресу: город Тюмень улица Энергостроителей 22, с документацией, необходимой и достаточной для государственной регистрации права (том 1 л.д. 35-37). Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2011 года это Решение оставлено без изменения (том 3 л.д. 1-8), однако до настоящего времени ответчиком не исполнено (том 3 л.д. 75-76), что послужило основанием для обращения истца в Суд с истцом о признании права собственности на указанные квартиры.



Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (“Купля-продажа“), 37 (“Подряд“), 55 (“Простое товарищество“) Кодекса и т.д. Если не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

На основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 19 сентября 2011 года по делу № А70-5636/2011 и Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по этому же делу от 12 декабря 2011 года установлено, что правопредшественник истца надлежащим образом исполнил, а ответчик не исполнил свои обязательства по инвестиционному договору № 06/03-08 от 06 марта 2008 года. Кроме того, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда содержатся выводы о замене ООО «Уральская управляющая компания», как доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный», на истца про вышеуказанному договору, а также о том, что инвестиционный договор отвечает признакам договора подряда.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляет лицо, обратившееся в суд за защитой своего права.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты оспоренного или нарушенного гражданского права. Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 этого же Кодекса, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР. В силу статьи 6 Федерального закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

В силу статей 153, 154 и 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договор представляет собой двухстороннюю сделку, под которой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля истца, как инвестора, заключившего с ответчиком договор инвестирования, направлена на наступление таких правовых последствий, как приобретение инвестором права собственности на созданный за счет его средств объект.

Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности. Таким образом, цель, преследуемая истцом при предъявлении настоящего иска, совпадают с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, избранный истцом способ защиты нарушенного права является верным, обеспечивающим восстановление нарушенного права.

При этом Суд полагает, что перечень способов защиты нарушенных прав, изложенный в вышеуказанном Постановлении, так же как и в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не носит исчерпывающий характер и не препятствует удовлетворению требований истца о признании за ним права собственности.

В противном случае, истец, учитывая нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства, будет лишен возможности защитить свои права путем предъявления ответчику требований о возврате уплаченной ответчику денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой квартир, указанной в инвестиционном договоре № 06/03-08 от 06 марта 2008 года, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Также, с учетом отсутствия у ответчика зарегистрированных прав в отношении спорных квартир, истец не имеет возможности соединить требования об исполнении обязательства по передаче имущества с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по инвестиционному договору как по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Между тем, дом, в котором находятся квартиры, введен в эксплуатацию в установленном действующем законодательством порядке, спорные квартиры имеются в наличии как объекты недвижимости, в отношении этих квартир какие-либо зарегистрированные права или ограничения, отсутствуют. Также, с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу № А70-5636/2011 и полного исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве № 84/202-118 от 17 мая 2010 года, заключенному им с третьим лицом, отсутствуют какие-либо ограничения для передачи истцу указанных квартир. Таким образом, отказ в удовлетворении требований о признании права собственности не будет соответствовать задачам судопроизводства в арбитражных судах, закрепленных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не обеспечит защиту нарушенных прав и законных интересов истца, не будет способствовать укреплению законности и предупреждению правонарушений в сфере предпринимательской деятельности, а также содействовать становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в размере 196 000 рублей взыскиваются с ответчика в пользу истца (том 1 л.д. 2, том 2 л.д.78).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа-Капитал» как доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» на квартиры №№ 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291 и 292, расположенные в жилом доме по адресу: город Тюмень улица Энергостроителей 22.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Капиталь» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа-Капитал» *.*. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» государственную пошлину в размере 196 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья *.*. Лоскутов