Арбитражная практика

О нечинении препятствий в пользовании недвижимым имуществом,защите прав потребителя. Решение от 12 октября 2011 года № . Московская область.

Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Жукова *.*. , при секретаре судебного заседания Оленевой *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к <данные изъяты>» о нечинении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, защите прав потребителей,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к <данные изъяты>» о нечинении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, защите прав потребителей.

В обоснование заявленных исковых требований представитель истца пояснил. По Договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ответчиком-застройщиком, истец как дольщик приобрел в собственность нежилое помещение: гаражное место (подземный гараж) № общей площадью № кв.м., по адресу: <адрес> <адрес>. Оплата за помещение произведена им полностью, акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ, имеется свидетельство о гос.регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Помещение представляет собой открытое машиноместо в цокольном этаже жилого дома, с конфигурацией согласно приложению к договору и техпаспорту БТИ.

Ответчик, производя монтаж противопожарной системы, устанавливал пожарные гидранты в цокольном этаже дома, причем все остальные Установил в общем коридоре, а два – Установил в помещении истца, без его ведома и согласия.

После этого истец неоднократно обращался к ответчику с вопросом о переносе гидрантов устно, а ДД.ММ.ГГГГ обратился с письменной претензией, указав, что установка в помещении какого-либо дополнительного общего оборудования не предусматривалась и нарушает право собственности истца. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал, что установка противопожарной системы предусмотрена проектом.

Далее представитель истца пояснил, пожарные гидранты представляют собой два металлических шкафа, размерами около <данные изъяты>, закреплены на стене внутри помещения истца на высоте около 15 см от пола, к ним подведен трубопровод, двери шкафов открываются внутрь помещения на пути подхода к автомобилю. Нарушение прав истца в связи с установкой гидрантов состоит в следующем. Наличие гидрантов обременяет принадлежащее истцу на праве собственности помещение, исключая из него часть полезной площади.

На данной стене истец не может устроить свои полки, шкафы, разместить свои вещи. Другая стена для этого непригодна, так как рядом с ней запаркован автомобиль. При приобретении гаража именно в такой треугольной конфигурации решающим для истца мотивом была возможность оборудовать свои шкафы на свободной стене – однако эта стена внутри помещения теперь занята гидрантами ответчика.

Кроме того, двери шкафов-гидрантов открываются внутрь помещения истца на расстояние порядка 50см – которое пришлось бы освободить ему для обслуживания гидрантов. То есть, на данном пространстве истец также не мог бы разместить свои вещи. Поскольку гараж принят истцом с открытыми проёмами, то фактически доступ к его автомобилю может получить любое лицо, что неприемлемо. Поэтому истец изначально собирался оборудовать свой гараж воротами и отгородить его сеткой от общего коридора, что является его правом, продиктовано необходимостью безопасности и допускается законодательством, а кроме того, такая возможность предусматривалась п.4.2.6. договора, не указывая на необходимость получать на это согласие ответчика.

Приобретая гараж, истец оплатил его площадь в полной мере, включая указанную выше фактически «исключенную» площадь, и в той же площади намерен им пользоваться. Каких-либо ограничений, обременений площади гаража дополнительным оборудованием и необходимостью общего доступа к нему, договором не оговаривалось, с истцом не согласовывалось. На схеме в приложении к договору истца установка дополнительного оборудования также не предусматривалась. Таким образом, в данной ситуации установка дополнительного обременения на помещение является нарушением условий договора.

Причиненный истцу ответчиком моральный вред в результате невозможности полноценного использования гаража в полной площади на протяжении всего времени, невозможности огородить гараж и хранить в нем вещи, учитывая также поведение ответчика – твердое нежелание устранить нарушение прав потребителя, несмотря на многократные обращения, истец оценивает в <данные изъяты> рублей.



На основании изложенного представитель истца просит суд, обязать ответчика перенести за свой счет два пожарных шкафа с подводными трубопроводами водоснабжения из помещения гаражного места № в <адрес>, принадлежащего истцу ФИО1. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.

Представитель ответчика исковые требования не признала и пояснила, что по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика гаражное место № общей площадью № кв.м., указанное гаражное место истец принял ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. Понятие термина, гаражное место, законодателем не предусмотрено, по аналогии закона его можно отнести к понятию парковочное место, в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дано определение парковочному месту - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка, либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Далее представитель ответчика пояснила, что истец приобретал в собственность площадку для парковки своего автомобиля, но никак не несущие конструкции (стены, потолочные перекрытия), которые являются общим имуществом жилого дома, так как ему продавался не гараж, а только место для парковки автомобиля. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возложена на орган (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления), выдавший разРешение на строительство (п. 2), определен порядок выдачи разрешения (п. 3), выдача разрешения связана с основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, в котором должны содержаться необходимые сведения о данном объекте для постановки его на учет (п.п. 10, 11); таким образом, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предполагает выполнение и соблюдение застройщиком необходимых требований для его получения.

Получение указанного выше разрешения, свидетельствует, что ответчик выполнил работы по строительству дома с соблюдением всех норм и правил, предусмотренных разрешительной и проектной документацией. Так как ответчик при строительстве руководствуется строго проектом, то он не мог самостоятельно определять место установки пожарных гидрантов, установив спорные пожарные гидранты, ответчик соблюдал нормы и правила, утвержденные действующим законодательством.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО3 – главный архитектор <данные изъяты>» - проектировщика дома, непосредственно разрабатывавшего его инженерные системы, показал, что проект разрабатывался по техзаданию ответчика-заказчика. Изначально данная площадь, где находятся шкафы, планировалась застройщиком как часть общего коридора, а не частного гаража – лишь по этой причине шкафы были размещены там. Если бы ответчиком-заказчиком проекта было оговорено, что эта площадь будет продана, то шкафы однозначно были бы спланированы в другом месте – общем коридоре, так как остальные шкафы находятся только в общем коридоре, что подтверждается фотоматериалами и проектом. Если застройщик впоследствии Решил продать эту площадь дольщику, то должен был до ввода дома в эксплуатацию внести изменения в проект, чего не сделал, к проектировщику не обращался. Возможность внести изменения в проект у застройщика была. Техническая возможность перенести шкафы имеется и в настоящее время. Они могут быть перенесены либо на торец той же стены в сторону общего коридора, либо на противоположную стену общего коридора по осям 5Б-6Б-8Б. Оба случая по утверждению специалиста-проектировщика приемлемы, требуется лишь перестановка подводящего трубопровода.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено. По Договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ответчиком-застройщиком, истец как дольщик приобрел в собственность нежилое помещение: гаражное место (подземный гараж) № общей площадью № кв.м., по адресу: <адрес> Оплата за помещение произведена им полностью, акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ, имеется свидетельство о гос.регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Помещение представляет собой открытое машиноместо в цокольном этаже жилого дома, с конфигурацией согласно приложению к договору и техпаспорту БТИ.

В п.2.1.-2.2. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ указан приобретаемый Дольщиком-истцом у ответчика объект: «подземный гараж (гаражное место). Таким образом, оба эти понятия согласно договору между сторонами, тождественны.

В Договоре имеется Приложение: схема-выкопировка из рабочего проекта ДД.ММ.ГГГГ план приобретаемого помещения, где определены границы гаража: по стенам в осях И-К и оси 8Б, а также от внешних краев стен до средней колонны. Таким образом, границы объекта определены в схеме - приложении к договору.

Согласно схеме, какого-либо дополнительного оборудования, обременяющего приобретаемую площадь, не имеется, шкафов не показано. В договоре такого, также не оговаривалось. Таким образом, на момент заключения договора с истцом-потребителем, ответчик возможность установки в его гараже общедомового оборудования не оговаривал.



Площадь помещения оплачена истцом в полном размере. Согласно п.2.2.-2.3. договора, проектная площадь помещения - №.м., может уточняться в замерах БТИ. В п.3.1. договора определены условия ее оплаты: исходя из <данные изъяты> руб./кв.м.: <данные изъяты> руб. – полная стоимость объекта согласно п.3.1. договора.

Согласно п.2 Акта приема-передачи гаража дольщику от ДД.ММ.ГГГГ, уточненная площадь по замерам БТИ – №.м. (то же – в свидетельстве истца на гараж). В п.4 Акта в связи с уточнением площади, уточнена стоимость объекта: <данные изъяты>.м., то есть по той же ставке за 1кв.м. Согласно п.4 Акта: оплата с пересчетом произведена истцом полностью, обязательства истца по оплате выполнены.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истцом приобреталась и оплачивалась вся площадь гаражного места по единой полной ставке – <данные изъяты>./кв.м., без обременений.

Из технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что гараж находится в тех же границах, что и в договоре: имеются три сплошные стены (торцевая и две длинных) и два проема справа и слева от колонны. В таком виде помещение принято истцом по акту. Конфигурация гаража по техпаспорту соответствует схеме-приложению к договору. Правая стена (где сейчас находятся шкафы) – в плане БТИ свободна.

Таким образом, в ходе судебного заседания достоверно установлено, что ни договор, ни другие документы между сторонами – не содержат каких-либо условий об установке в частном гараже общедомовых пожарных шкафов. О намерении их установить ответчик истца в известность не ставил и с ним не согласовывал.

Согласно пояснениям истца и представителя третьего лица – ТСЖ, которая на тот момент являлась сотрудником ответчика (менеджером) и курировала вопросы по данному дому, непосредственно перед подписанием истцом Акта приема от ДД.ММ.ГГГГ, она лично водила истца на осмотр построенного гаража – и на тот момент никаких шкафов в гараже не было, стена была пустая, был лишь отдельный строительный мусор.

Таким образом, построенный объект был передан и принят истцом по акту от ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо обременений, шкафы в нем отсутствовали, и возможности их установки не оговаривались.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что объект был принят истцом по акту в том виде, как он был согласно договору и техплану БТИ – то есть без шкафов. Шкафы ответчик Установил в гараже истца самовольно – после приемки истцом объекта, пользуясь тем, что доступ внутрь гаража не был закрыт, то есть по сути совершил вторжение в помещение истца. Ответчик не имел договорных оснований обременять имущество истца общим оборудованием, возможность обременений с истцом не оговаривал, истца об этом не уведомлял.

Мнение ответчика о том, что истец приобретал по договору только площадь парковочного места (то есть возможность парковать автомобиль) и ничего больше, и не может размещать чего-либо на своей внутренней стене суд считает несостоятельным, поскольку в проекте и схеме к договору непосредственно машиноместо показано прямоугольником, тогда как само приобретаемое помещение по размеру больше, с трех сторон ограничено стенами – аналогично квартире, и согласно техпаспорту БТИ указана его высота – 2,98м. Данное пространство, включая внутреннюю поверхность стен над площадью помещения – которые истец приобретал по договору и принимал по акту свободными - он вправе использовать по своему усмотрению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ответчиком чинятся препятствия ФИО1, в пользовании принадлежащим ему на праве собственности, гаражным местом (подземный гараж) № общей площадью № кв.м., по адресу: <адрес>, выражающиеся в наличии шкафов-гидрантов, открывающихся внутрь помещения истца на расстояние порядка № – которое необходимо освобождать ему для обслуживания гидрантов, что лишает законного собственника права пользоваться гаражным местом.

В соответствии с п.2 ст.7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 209 ГПК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 и обязывает <данные изъяты> перенести за свой счёт два пожарных шкафа с подводными трубопроводами водоснабжения из помещения гаражного места № в <адрес>, принадлежащего ФИО1.

Что же касается требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, то в соответствии со ст. 151 ГК РФ суд считает его не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 к <данные изъяты>» о нечинении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, защите прав потребителей удовлетворить частично.

Обязать <данные изъяты>» перенести за свой счёт два пожарных шкафа с подводными трубопроводами водоснабжения из помещения гаражного места № в <адрес>, принадлежащего ФИО1

В удовлетворении требования истца о взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение 10 дней.

Федеральный судья *.*. Жуков