Арбитражная практика

Решение от 19 марта 2012 года . Решение от 19 марта 2012 года № . Республика Хакасия.

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Дмитриенко *.*. ,

при секретаре Ноговициной *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Черногорска к Диковой *.*. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки,

Установил:

Администрация г.Черногорска обратилась в суд с иском Диковой *.*. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1449115 руб. 69 коп. и 254949 руб. 61 коп. пени. Исковые требования мотивированы тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.06.2008 г. Дикова *.*. приобрела право собственности на недвижимое имущество – административно-бытовой корпус с бильярдной и сауной, кадастровый номер объекта *** Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 6269 кв.м. по адресу: *** В связи с тем, что ответчик пользовался земельным участком без надлежащего оформления прав, в силу ст. ст. 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) он обязан возместить Администрации г.Черногорска в денежной форме стоимость пользования земельным участком за период с 23.07.2008 г. по 18.10.2010 г.

Неоднократно уточняя исковые требования (л.д. 79, 104), Администрация г.Черногорска окончательно просила взыскать с Диковой *.*. в свою пользу задолженность по договору аренды № 1106Ю на земельный участок от 15.11.2005 г. за период с 23.07.2008 г. по 18.10.2010 г. в сумме 1175354 руб. 28 коп. и неустойку за период с 18.10.2010 г. по 14.02.2012 г. в сумме 1681931 руб. 97 коп.

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что 15.11.2005 г. между Администрацией г.Черногорска и Москвитиной *.*. был заключен договор № 1106Ю на аренду земельного участка площадью 6116 кв.м. кадастровый номер 19:02:01 0714:0216 по адресу: ***, предоставленный для размещения торгово-закупочной базы и СТО. Дополнительным соглашением от 22.06.2007 г. срок действия указанного договора установлен до 01.01.2012 г. 23.07.2008 г. за Диковой *.*. было зарегистрировано право собственности на расположенный на указанном земельном участке объект недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ч. 2 ст. 552 ГК РФ в момент перехода права собственности на объект недвижимости произошла перемена лиц в обязательстве – договоре аренды от 15.11.2005 г. № 1106Ю.

В судебном заседании представитель Администрации г.Черногорска Колохматов *.*. , действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, пояснил суду, что расчет задолженности выполнен Администрацией г.Черногорска исходя из двух видов разрешенного использования земельного участка – под торгово-закупочную базу и СТО. Кадастровая стоимость земельного участка определена истцом на основании постановлений Правительства Республики Хакасия № 414 от 26.12.2007 г. и № 319 от 17.07.2009 г., при расчете задолженности применены коэффициенты в зависимости от видов разрешенного использования, установленные Постановлением Администрации г.Черногорска № 1413 от 04.06.2008 г.

Представитель Диковой *.*. Москвитина *.*. , действующая на основании доверенности, в судебном заседании выразила несогласие с исковыми требованиями Администрации г.Черногорска, полагая, что арендная плата и неустойка начислены истцом необоснованно по каждому из двух видов разрешенного использования земельного участка на всю площадь земельного участка в целом, несмотря на то, что согласно договору аренды № 1106Ю от 15.11.2005 г. под торгово-закупочную базу предоставлено 5905 кв.м., под СТО – 364 кв.м. Из 5905 кв.м., предоставленных ранее Москвитиной *.*. под торгово-закупочную базу, Администрация г.Черногорска впоследствии по договору аренды № 2036Ю от 15.10.2009 г. предоставила часть земельного участка площадью 153 кв.м. ООО «Гранд-Сервис».

По мнению представителя ответчика задолженность за период с 23.07.2008 г. по 31.05.2009 г. взысканию с Диковой *.*. не подлежит, поскольку за указанный период задолженность взыскана Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.06.2009 г. по делу № А74-1449/2009 c предыдущего собственника – Москвитиной *.*. Расчет задолженности следует производить по каждому из видов разрешенного использования земельного участка с учетом площади земельного участка по каждому из них. Согласно выполненному представителем ответчика контррасчету сумма задолженности за период с 01.06.2009 г. по 18.10.2010 г. составляет 283649 руб. 12 коп. Кроме того, по мнению представителя ответчика, при расчете суммы задолженности Администрация г.Черногорска применила кадастровую стоимость земельного участка в размере 13473710 руб. 94 коп., тогда как согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровая стоимость составляет 11272399 руб. 60 коп.



Ответчик Дикова *.*. , надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявила ходатайство о снижении неустойки (л.д. 62, 118).

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения иных лиц, участвующих в деле, суд Определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 15.11.2005 г. между Администрацией г.Черногорска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Москвитиной *.*. (арендатор) заключен договор аренды на земельный участок № 1106Ю, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) земельный участок, категория земель – земли поселений, общей площадью 6 269 кв.м., в том числе: торгово-закупочная база – 5905 кв.м., СТО – 364 кв.м., кадастровый номер 19:02:01 07 14:0216, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул.Энергетиков, 1, для размещения торгово-закупочной базы и СТО (л.д. 38).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 15.11.2005 до 01.01.2006.

По акту приема-передачи от 15.11.2005 (приложение № 1 к договору № 1106Ю) земельный участок передан арендатору Москвитиной *.*. (л.д. 39).

Дополнительным соглашением от 22.06.2007 к договору аренды № 1106Ю от 15.11.2005 в пункт 2.1 договора внесены изменения, срок действия договора установлен до 01.01.2012 (л.д. 45).

06.07.2007 года договор аренды земельного участка № 1106Ю от 15.11.2005 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, номер регистрации 19-19-02/008/2007-751 (л.д. 44, оборотная сторона).

22.05.2008 г. между Москвитиной *.*. (продавец) и Диковой *.*. (покупатель) заключен договор купли-продажи административно-бытового корпуса с бильярдной и сауной, расположенного по адресу: *** (л.д. 6).



23.07.2008 г. за Диковой *.*. зарегистрировано право собственности на административно-бытовой корпус, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 23.07.2008 г. (л.д. 5).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (продавец недвижимости).

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на административно-бытовой корпусудиковой *.*. возникла обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды № 1106Ю от 15.11.2005 г.

Из кадастрового паспорта земельного участка № *** от 26.12.2007 г. (л.д. 64) следует, что земельный участок площадью 6116 кв.м. по адресу: *** образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ***, площадь которого составляла 6269 кв.м. (кадастровый план от 01.11.2005 г., л.д. 41).

Соглашением от 05.06.2009 г. (л.д. 106), заключенным между Администрацией г.Черногорска и Москвитиной *.*. , не являвшейся к тому времени собственником административно-бытового корпуса, в договор аренды № 1106Ю от 15.11.2005 г. внесены изменения, согласно которым площадь арендуемого по договору земельного участка составляет 6116 кв.м., в том числе СТО – 364 кв.м., торгово-закупочная база – 5752 кв.м., изменен адрес земельного участка на ***, и кадастровый номер земельного участка (***).

15.10.2009 г. между Администрацией г.Черногорска и ООО «Гранд-Сервис» заключен договор аренды № 2036Ю на земельный участок площадью 153 кв.м. по адресу: ***

Согласно п. 2.2 договора № 2036Ю условия настоящего договора распространены на фактически возникшие правоотношения с 10.07.2009 г.

С учетом наличия заключенного с ООО «Гранд-Сервис» договора аренды № 2036Ю суд приходит к выводу о том, что с 23.07.2008 г. по 09.07.2009 г. площадь земельного участка, находящегося в пользовании Диковой *.*. , составляла 6269 кв.м., с 10.07.2009 г. площадь земельного участка составила 6116 кв.м., в том числе СТО – 364 кв.м., торгово-закупочная база – 5752 кв.м.

В соответствии со ст.ст. 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Выполненный Администрацией г.Черногорска расчет суммы задолженности суд находит неверным, поскольку условиями договора аренды № 1106Ю от 15.11.2005 г. начисление арендной платы на полную площадь земельного участка по двум видам разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка не предусмотрено.

Из расчета арендной платы к договору № 1106Ю от 15.11.2005 г. (л.д. 40) следует, что арендная плата начисляется с учетом установленных коэффициентов исходя из площади земельного участка по каждому из видов разрешенного использования (целевого назначения).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждены Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

Согласно выполненному судом расчету размер задолженности Диковой *.*. по арендной плате составит 457416,82 руб., в том числе:

с 23.07.2008 г. по 31.12.2008 г. 80121,26 руб.:

11189738,8 руб. х 1,5 %/ 365 дней * 161 день х 1= 74036,21 руб. (ТЗБ),

689765,44 руб. х 2,0 %/365 дней х 161 день х 1 = 6085,05 руб. (СТО);

с 01.01.2009 г. по 09.07.2009 г.:

11189738,8 руб. х 1,5 %/ 365 дней х 190 дней х 1,133 = 98992,39 руб. (ТЗБ);

с 10.07.2009 г. по 31.12.2009 г.:

10899809,92 руб. х 1,5 %/ 365 дней х 175 дней х 1,133 = 88814,78 руб. (ТЗБ);

с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г.:

689165,44 руб. х 2,0 % х 1,133 = 15630,07 руб. (СТО);

с 01.01.2010 г. по 18.10.2010 г.:

10899809,92 руб. х 1,5 % х 1,23/ 365 дней х 291 день = 160330,23 руб. (ТЗБ);

689765,44 руб. х 2,0 % х 1,23/ 365 дней х 291 день = 13528,09 руб. (СТО).

Кадастровая стоимость земельного участка определена судом на основании постановлений Правительства Республики Хакасия от 26.12.2007 г. № 414, от 17.07.2009 г. № 319, коэффициенты по видам разрешенного использования – в соответствии с Постановлением Администрации г.Черногорска № 1413 от 04.06.2008 г.

Ссылка представителя ответчика на необходимость применения при определении размера задолженности по арендной плате кадастровой стоимости земельного участка в размере 11272399,6 руб., указанной в кадастровом паспорте земельного участка, судом признана необоснованной, поскольку согласно постановлениям Правительства Республики Хакасия от 26.12.2007 г. № 414, от 17.07.2009 г. № 319 кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании ответчика, составит 11879504, 24 руб. до уменьшения его площади (1894,96 руб. х 6269 кв.м.) и 11589575, 36 руб. после уменьшения площади (1894,96 руб. х 6116 кв.м.).

Соответственно, кадастровая стоимость, примененная при расчете задолженности, составит: по части земельного участка, предоставленного под ТЗБ - 11189738,8 руб. (до10.07.2009 г.), 10899809,92 руб. (после 10.07.2009 г.), по части земельного участка, предоставленного под СТО - 689765,44 руб.

Довод представителя ответчика о том, что при наличии решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.06.2009 г. по делу № А74-1449/2009 арендная плата за период с 23.07.2008 г. по 31.05.2009 г. с Диковой *.*. взысканию не подлежит, суд находит необоснованным, поскольку обязанность по внесению арендной платы за указанный период действующим законодательством и условиями договора аренды № 1106Ю от 15.11.2005 г. возложена именно на Дикову *.*. , являвшуюся собственником административно-бытового корпуса.

По требованию Администрации г.Черногорска о взыскании с ответчика неустойки в размере 1681931,97 руб. суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14.10.2004 N 293-О указал, что в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая высокий процент неустойки (0,3 % в день х 365 дней = 109,5 % годовых), длительность неисполнения ответчиком обязательства, значительное превышение неустойки над суммой основного долга (457416,82 руб.), размер возможных убытков кредитора, суд приходит к выводу о несоответствии предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем неустойка подлежит уменьшению до 50000 руб.

По правилам п. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 3991 руб. 34 коп.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Диковой *.*. в пользу Администрации г.Черногорска 507416 (пятьсот семь тысяч четыреста шестнадцать) руб. 82 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка № 1106Ю от 15.11.2005 г. за период с 23.07.2008 г. по 18.10.2010 г. в сумме 457416 (четыреста пятьдесят семь тысяч четыреста шестнадцать) руб. 82 коп. и неустойку в сумме 50000 (пятьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать Ф.И.О. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3991 (три тысячи девятьсот девяносто один) руб. 34 коп.

На Решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий *.*. Дмитриенко

Справка: мотивированное Решение изготовлено 26.03.2012 г.

Судья *.*. Дмитриенко