Арбитражная практика

По иску о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов. Решение от 21 февраля 2012 года № . Ульяновская область.

Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Зобовой Л.В.,

при секретаре Айбесевой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерастовой Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

Установил:

Ерастова Н.В. обратилась в Железнодорожный районный суд г. Ульяновска с иском к ООО «Домострой» о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов. Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Домострой» был заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Предварительным договором были согласованы все существенные условия договора. В соответствии с п. 1 предварительного договора, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ закл договор купли-продажи квартиры. Из п. 4 предварительного договора следует, что стороны Определили стоимость квартиры исходя из общей площади квартиры, которая составляет 93,5 кв.м. по цене <данные изъяты> руб. за кв.м. и составляет <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. переданы ООО «Домострой» до подписания предварительного договора купли-продажи, а оставшаяся часть суммы в размере <данные изъяты> руб. будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Истица до подписания предварительного договора купли-продажи оплатила сумму <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Ерастовой Н.В. было вручено дополнительное соглашение, из которого следует, что стоимость квартиры исходя из площади квартиры, которая составляет 97,6 кв.м. (с учетом лоджий с коэффициентом – 4.1 кв.м.) по цене <данные изъяты> руб. за кв.м. и составляет <данные изъяты> руб. Из приложенного к письму сопроводительного письма следует, что при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры в описании объекта допущена техническая ошибка – указана площадь квартиры без учета лоджий, что не соответствует кадастровому паспорту квартиры. Ответчиком предложено заключить дополнительное соглашение в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что указанное дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры изменяет существенные условия договора. Ссылаясь на ст.ст. 429, 549 Гражданского кодекса РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ просит обязать ООО «Домострой» заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебном заседании Ерастова Н.В. на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.

Представитель Ерастовой Н.В. – Маничева О.Д. просила исковые требования удовлетворить, привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что дополнительным соглашением фактически изменяются существенные условия договора. Ссылка ООО «Домострой» на применение при расчете площади квартиры норм СНиП 2.08.01 – 89 «Жилые здания» не может быть принята во внимание, так как определение площади квартиры, указанные в СНИП происходит в период строительства объекта.

Представитель ООО «Домострой» Громова К.Е. просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Дополнительно пояснила, что действительно между истицей и ООО «Домострой» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В п. 4 указанного договора была определена стоимость квартиры исходя из общей площади квартиры, которая составляет 93,5 кв.м. по цене <данные изъяты> руб. за кв.м. и составляет <данные изъяты> руб. При этом допущена ошибка в указании общей площади квартиры, которая фактически составляет 97,6 кв.м. В предварительном договоре купли-продажи квартиры не учтена площадь лоджий, в связи с чес Ерастовой Н.В. было предложено подписать дополнительное соглашение, при этом указанная в предварительном договоре цена за один квадратный метр площади помещения не изменилась. Истица от подписания дополнительного соглашения уклоняется. ООО «Домострой» готово заключить договор купли-продажи квартиры на условиях дополнительного соглашения. Ссылка истицы в обосновании своей позиции на ст. 15 Жилищного кодекса РФ является необоснованной, так какЖилищный кодекс дает понятие «общая площадь жилого помещения», а при заключении предварительного договора купли-продажи использовалось понятие «общая площадь квартиры», применяемое в соответствии с “СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания“.

Представитель третьего лица УФСГРКиК по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав мате­риалы рассматриваемого дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах того объема доказательств, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Из содержания ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании у договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются закл договор. Если такой срок в предварительном договоре не опред договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (п. 5).

В силу п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» и Ерастовой Н.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи стороны обязуются закл договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.



Из содержания п. 4 предварительного договора купли-продажи квартиры следует, что стороны Определили стоимость вышеуказанной квартиры исходя от общей площади квартиры, которая составляет 93,5 кв.м., по цене <данные изъяты> руб. за кв.м. и составляет <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домострой» направило Ерастовой Н.В. дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изложив п. 4 предварительного договора в следующей редакции: стороны Определили стоимость квартиры исходя от общей площади квартиры, которая составляет 97,6 кв.м. (с учетом лоджий с коэффициентом – 4,1 кв.м.) по цене <данные изъяты> руб. за кв.м. и составляет <данные изъяты> руб.

Из дела правоустанавливающих документов на квартиру <адрес> следует, что ООО «Домострой» зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на спорное жилое помещение.

В свидетельстве о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь 93,5 кв.м.

Из кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь помещения составляет 93,5 кв.м. площадь лоджий с коэффициентом составляет 4,1 кв.м.

Из технического паспорта на квартиру <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры составляет 93,45 кв.м., площадь лоджий с коэффициентом составляет 4,1 кв.м.

Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указана площадь квартиры в соответствии с общей площадью, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права (93,5 кв.м.).

Действительно, в соответствии с СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003“ (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) существуют различные понятия «площадь квартиры» и «общая площадь квартиры».

Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

При этом площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершении строительства уточняются по правилам, установленным в “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации“, утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Из п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации“, утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 Минземстроя России следует, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Из ответа УФСГРКиК по Ульяновской области следует, что согласно приказу Минюста РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» в строке 1.3. кадастрового паспорта на помещение указывается общая площадь помещения в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра.

Из ответа ОГУП БТИ следует, что в п. 1.3. кадастрового паспорта квартиры, расположенной по адресу: <адрес> указана общая площадь помещения без учета площади лоджий.

Кроме того, из анализа других договоров купли-продажи квартир, заключенных ООО «Домострой» следует, что в указанных договорах общая площадь квартир указывается в соответствии с п.1.3 кадастровых паспортов, то есть без учета площади лоджий.



Документов, подтверждающих внесение изменений в техническую документацию квартиры в части указания её площади, суду не представлено, как и не представлено документов, подтверждающих право собственности ООО «Домострой» на квартиру площадью 97,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Таким образом, фактическая площадь жилого помещения, передаваемая Ерастовой Н.В., указана в правоустанавливающих документах на квартиру и в кадастровом и техническом паспортах.

При таких обстоятельствах, ООО «Домострой», внося изменения в п. 4 предварительного договора купли-продажи помещений фактически изменило существенные условия договора, в части указания площади, передаваемого в собственность помещения.

Вместе с тем, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры не предусмотрено изменение условий договора, что не оспаривалось представителем ООО «Домострой» в судебном заседании.

По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются закл договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Из содержания ст. 445 ГК РФ следует, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При таких обстоятельствах, исковые требования Ерастовой Н.В. об обязании ООО «Домострой» заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части требований. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Ерастовой Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Домострой» заключить с Ерастовой Н.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Домострой» в пользу Ерастовой Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Л.В. Зобова