Арбитражная практика

О признании договора аренды нежилого помещения недействительным. Решение от 07 февраля 2012 года № 2-314/12. Ульяновская область.

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи Кузнецовой *.*.,

при секретаре Прохоровой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кремлякова *.*. к Волковой *.*. о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения и по иску Волковой *.*. к Кремлякову *.*. о признании договора аренды недействительным

Установил:

Кремляков *.*. обратился в суд с иском к Волковой *.*. о взыскании арендной платы.

В обоснование иска указал, что 07 мая 2011 года между ним и ответчицей был заключен договор аренды (найма) нежилого помещения – незаконченного строительством дачного домика площадью 20 кв.м., расположенного на участке в садовом некоммерческом товариществе по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район,
СНТ «Созидатель», линия №, участок №, для завершения его строительства с расширением площади до 33 кв.м. и последующего осуществления предпринимательской деятельности на базе этого объекта в виде организации выездной торговли, поставки товаров со своего склада. Согласно п. 3.1. договора ответчица обязалась не позднее 10 дней по окончании расчетного периода, каковым согласно п. 3.2 договора являлся 1 календарный месяц, оплачивать ему арендную плату в размере 50% прибыли, полученной от осуществления предпринимательской деятельности на базе объекта. Согласно накладным на приобретение товара ответчица вела предпринимательскую деятельность на объекте в период с 03.06.2011 года по 18.10.2011 года. До настоящего времени ответчица не исполнила взятые на себя обязательства по договору в части оплаты арендной платы. Неоднократные требования к ответчице не привели к результату. В ее адрес было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды (найма) нежилого помещения от 07.05.2011 года. Установлен разумный срок для исполнения. До настоящего времени свои обязательства по договору ответчица не исполнила.

Просил взыскать с ответчицы сумму арендной платы за весь период осуществления ответчицей предпринимательской деятельности в размере 56 824 руб. 08 коп, расходы по оплате госпошлины в размере 1 105 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца изменил требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчицы сумму неосновательного обогащения в размере 56 824 руб. 08 коп, расходы по оплате госпошлины в размере 1 105 руб. Указывал, что истцом формально не исполнены требования, установленные п. 1 ст. 655 ГК РФ, а именно, не подписан передаточный акт о передаче недвижимого имущества в аренду, но имущество фактически было передано и использовалось ответчицей
в соответствии с договором аренды (найма) нежилого помещения от 07.05.2011 года, в связи с чем, полагает, что ответчица неосновательно обогатилась за счет незаконного использования имущества истца.

Кроме того, Волкова *.*. обратилась в суд с иском к Кремлякову *.*. о признании договора аренды недействительным.

В обоснование иска указывает, что 7 мая 2011 года заключила с ответчиком договор аренды (найма) нежилого помещения, а именно незаконченного строительством дачного домика по адресу: Чердаклинский район Ульяновской области, СНТ «Созидатель», линия №, участок №. Целью заключения такого договора с её стороны было намерение осуществлять на базе этого Объекта предпринимательскую деятельность (торговля товарами для отдыха и пикника), а со стороны Ответчика намерение завершить строительство домика, замороженного более 10 лет тому назад, расширить его площадь с 20 до 33 кв.м. путем установки в качестве пристроя строительного вагончика, а также намерение получать от неё вознаграждение в виде арендной платы. Полагает, что указанный Договор в силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ является недействительной сделкой и должен быть признан таковой судом. Ответчик, получил земельный участок для нужд садоводства, но, заключая с ней Договор о строительстве магазина в целях совместного извлечения прибыли от его деятельности, использовал этот участок не в соответствии с разрешенным использованием, тем самым, нарушив ст.42 Земельного кодекса. Управлением Росреестра по Ульяновской области 26 июля 2011 г. Кремлякову было предписано в срок до 26.01.2012 г. устранить нарушение ст.42 ЗК РФ, однако он этого не сделал, тем самым поставив её перед проблемами, которые не могут быть решены самостоятельно (аренда указанной в Договоре торговой точки, извлечение прибыли, компенсация затрат и т. д. и т.п.).

Просит
суд признать договор аренды (найма) нежилого помещения, а именно незаконченного строительством дачного домика по адресу: Чердаклинский район Ульяновской области, СНТ «Созидатель», линия №, участок № от 07.05.2011 г. недействительной сделкой.

Определением суда от 02.02.2012 года указанные гражданские дела для совместного рассмотрения объединены в одно производство.

Кремляков *.*. в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Дополнил, что является собственником земельного участка в СНТ «Созидатель», домик, располагающийся на нем, не завершен строительством, и право собственности на него не зарегистрировано. Волкова, при заключении договора аренды, обещала узаконить свою предпринимательскую деятельность на территории СНТ, однако этого не сделала, поэтому правление СНТ неоднократно ему делало замечание о незаконной торговле. С мая по октябрь 2011 года она согласно накладным осуществляла предпринимательскую деятельность на его садовом участке, поэтому просит его требования о взыскании неосновательно обогащения удовлетворить. Против иска Волковой о признании договора аренды недействительным не возражает, поскольку сам предлагал её его расторгнуть.

Представитель Кремлякова *.*. - Зотчев *.*. в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные истцом, поддержал. Дополнил, что Волкова осуществляла предпринимательскую деятельность на садовом участке истца, однако договор аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой в силу ст.168 ГК РФ. В данном случае истец вправе требовать взыскания суммы неосновательного обогащения, которое соответствует арендной плате, которую бы Кремляков мог получить по договору аренды, то есть 50 процентов от прибыли. Свою деятельность Волкова осуществляла с применением единого налога на вмененный доход, поэтому размер неосновательного обогащения (размер арендной платы по договору) подлежит расчету, составленному налоговым консультантом, исходя из площади арендуемого объекта.

Волкова *.*. в судебное
заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в её отсутствие. В отзыве на иск Кремлякова *.*. указывает, что данное исковое заявление им подано в ответ на её иск о взыскании с него денежных средств за выполненные работы по строительству ему дачного домика. Истцом не может быть доказано, что она взяла на себя какие-либо иные обязательства кроме завершения строительства ему дачного домика, приложенные к исковому заявлению накладные на приобретение товара не являются достаточным условием для осуществления расчета размера арендной платы. Полагает, что существенным должно быть подтверждение закономерности заключенного соглашения, поэтому обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора аренды от 07.05.2011 года, на который ссылается Истец, недействительной сделкой. Поверив в обещания Кремлякова об оплате за строительство ему дачного домика, так и не дождалась обещанного вознаграждения и вынуждена была обратиться за защитой своих интересов в мировой суд, который частично удовлетворил её иск. Наивно предполагала, что на территории садового товарищества можно будет выгодно осуществлять торговую деятельность, пробная торговля показала, что всё зависит от погодных условий и убытки — это более реальный вариант. Думала, что Кремляков *.*. получит необходимые разрешения для использования своего дачного участка под предпринимательскую деятельность, хотела арендовать у истца дачный домик, ставила перед собой благие цели, не предполагала, что, выдавая Кремлякову *.*. по его просьбе денежные средства в размере 12000 руб. (июнь 2011 г.), затем ещё 19500 руб. (июль 2011 г.), и 3420 руб. (август 2011 г.), окажется в роли Ответчицы. Деньги он просил на похороны и поминки своей матери, а также
на поездку с семьей в санаторий. Для оплаты штрафа за нецелевое использование дачного участка в августе 2011 года Кремляков попросил у неё ещё 2000 руб., всего - 36920 руб. На основании вышеизложенного и, учитывая, что гипотетические измышления в виде письменных консультаций и теоретические выкладки предполагаемых расчетов суммы арендных платежей, не могут быть признаны судом необходимыми доказательствами и лечь в основу законного решения, просит суд в удовлетворении исковых требований Кремлякова *.*., отказать.

Представитель третьего лица СНТ «Созидатель» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя СНТ. В заявлении указывает, что Кремляков *.*. является собственником участка № линия № с 1989 года, на данном участке находится незавершенное строение. С мая 2011 года на данном участке без разрешения СНТ «Созидатель» был открыт магазин ИП Волковой *.*., которая осуществляла деятельность с 3 мая по 18 октября 2011 года.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы Волковой *.*. (истицы по иску о признании договора аренды недействительным), представителя третьего лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца Кремлякова *.*., его представителя, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Кремляков *.*. является членом СНТ «Созидатель», который находится в Чердаклинском районе Ульяновской области; на основании решения Главы администрации Чердаклинского района от 08.04.1992 года №119 ему выдан Государственный акт на право собственности на 0,04 гектаров земли, в с/т «Созидатель», линия №, участок №.

07.05.2011 года между Кремляковым *.*. и Волковой *.*. заключен договор аренды (найма) нежилого помещения, по которому Арендодатель (Кремляков *.*.) на
правах собственника предоставляет, а Арендатор (Волкова *.*.) принимает в пользование – аренду (эксплуатацию) незаконченный строительством дачный домик площадью 20 кв.м., расположенный на участке в садовом некоммерческом товариществе по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Созидатель», линия №, участок № для завершения его строительства с расширением площади до 33 кв.м. и последующего осуществления предпринимательской деятельности на базе этого объекта в виде организации выездной торговли поставки товара со своего склада (п.1.1 Договора).

Из пояснений истца Кремлякова *.*., его представителя, а также показаний свидетеля Томова *.*. следует, что на садовом участке истца в СНТ «Созидатель» Волкова *.*. осуществляла предпринимательскую деятельность, а именно осуществляла продажу продовольственных и непродовольственных товаров в незаконченном строительством дачном домике.

Установлено, что 26.07.2011 года Кремлякову *.*. заместителем главного государственного инспектора Ульяновской области по использованию и охране земель выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства, из которого следует, что земельный участок в СНТ «Созидатель» предоставлен Кремлякову *.*. для целей садоводства, относится к землям сельскохозяйственного назначения; на месте, предусмотренном для размещения садового домика, построен магазин по торговле продуктами питания, таким образом, земельный участок площадью 400 кв.м. по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, садоводческое товарищество «Созидатель», № линия, участок №, используется не в соответствии с целевым назначением, нарушена ст.42 ЗК РФ.

В соответствии со ст.ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Объектом оспариваемого Волковой *.*. договора аренды от 07.05.2011 года является незаконченный строительством дачный домик площадью 20 кв.м., расположенный на участке в садовом некоммерческом товариществе по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Созидатель», линия №, участок №.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В судебном заседании из пояснений истца и его представителя установлено, что право собственности на незаконченный строительством дачный домик, переданный в аренду Волковой *.*., в установленном порядке Кремляковым *.*. не зарегистрировано.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст.ст.167,168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку при передаче в аренду Волковой *.*. незаконченного строительством дачного домика площадью 20 кв.м. в СНТ
«Созидатель» Кремляков *.*. собственником данного имущество не являлся, соответственно отсутствовали правовые основания передачи ответчику в аренду не принадлежащего ему имущество, что является безусловным основанием для признания несоответствия данного договора требованиям закона и признания договор аренды ничтожной сделкой.

Учитывая изложенное, исковые требования Волковой *.*. о признании договора от 07.05.2011 года аренды (найма) нежилого помещения, а именно незаконченного строительством дачного домика по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Созидатель», линия №, участок №, недействительной сделкой, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кремляков *.*., предъявляя требования о взыскании суммы неосновательного обогащения, истец ссылался на то, что имущество Волковой *.*. было фактически им передано и использовалось ответчицей без какой-либо оплаты для осуществления предпринимательской деятельности.

Как следует из п.3.1. Договора Волкова *.*. приняла на себя обязательства не позднее 10 дней по окончании расчетного периода оплачивать Кремлякову *.*. арендную плату в размере 50% прибыли, полученной от осуществления предпринимательской деятельности на базе переданного Объекта.

В обоснование заявленных требований о взыскании суммы неосновательного обогащения Кремляков *.*. предъявил расчет арендной платы, составленный ИП Зленко *.*., согласно которому доход от предпринимательской деятельности Волковой *.*., находящейся на системе налогообложения в виде ЕНВД, составляет 25 255 руб. 15 руб. в месяц, и согласно расчету цены иска, размер арендной платы за 135 дней составит 56 824 руб. 08 коп.

Согласно п.1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу части 1
статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Однако истец Кремляков *.*. не представил доказательств, позволяющих определить размер полученных ответчиком доходов, а также данных о размере доходов, обычно извлекаемых при использовании аналогичного имущества. В связи с этим отсутствуют основания для применения норм о неосновательном обогащении. Кроме того, договор аренды от 07.05.2011 года как ничтожная сделка не повлек возникновения прав и обязанностей сторон и положения ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке и условиях внесения арендной платы в таком случае также неприменимы, поэтому суд приходит к выводу о том, что основания для возложения на Волкову *.*. обязанности по уплате Кремлякову *.*. за 135 дней аренды суммы в виде неосновательного обогащения, определенной как размер арендной платы по договору, также отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Кремлякова *.*. о взыскании с Волковой *.*. суммы неосновательного обогащения в размере 56 824 руб. 08 коп., надлежит отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении иска Кремлякову *.*. отказано, то оснований для возмещения ему судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12,56,167,194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Волковой *.*. удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды (найма) нежилого помещения – незаконченного строительством дачного домика площадью 20 кв.м., расположенный на участке в садовом некоммерческом товариществе по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Созидатель», линия №, участок №, заключенный 07 мая 2011 года между Кремляковым *.*. и Волковой *.*..

В удовлетворении исковых требований Кремлякова *.*. к Волковой *.*. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 56 824 руб. 08 коп., судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья *.*. Кузнецова