Арбитражная практика

О признании торгов недействительными. Определение от 09 ноября 2010 года. Республика Башкортостан.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

К А С С А Ц И О Н Н О Е Определение

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан

в составе: председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.,

судей Бровченко Н.М., Киньягуловой Т.М.,

при секретаре Рахимове И.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 ноября 2010 года

гражданское дело по кассационным жалобам Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов Управления федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Иванова И.Б.

на Решение Благовещенского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 05 октября 2010 года, которым постановлено:

Иск Салаховой (Рахматуллиной) A.M. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ, Иванову И.Б. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные ... года года Торгово- строительным комплексом «Демский», действующим по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республики Башкортостан, в отношении арестованного имущества:

жилой дом с подвалом, назначение: объект незавершенный строительством, общая площадь:123,7 кв.м., литера Б, инвентарный № б/н, расположенный адресу: ... кадастровый (условный) номер ..., запись регистрации права собственности № ...;

жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь:25,5 кв.м., литер А, инвентарный № ..., расположенный по адресу: ...

... кадастровый (условный) номер ... запись регистрации права № ...;

земельный участок - размещение объектов индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1402 кв.м., расположенный по адресу: Республика

Башкортостан ...,номер объекта ..., запись регистрации права ....

Признать недействительным договор купли-продажи от ... года объектов недвижимости, расположенных по адресу ... - незавершенный строительством объект недвижимости - жилой дом с подвалом, общей площадью 123,7 кв.м. (литера Б); - жилой дом, 1 этажный, общей площадью 25,5 кв.м. (литера А); - земельный участок - земли населенных пунктов общей площадью 1402 кв.м., заключенный между Территориальным. Управлением Росимущества в Республике Башкортостан и Ивановым И.Б.

Применить последствия недействительности сделки, обязав Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ вернуть ... руб. Иванову И.Б..

По докладу судьи Бровченко Н.М. судебная коллегия

Установила:

Салахова (Рахматуллина) A.M. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ, Иванову И.Б. о признании торгов недействительными.

В обоснование иска указала, что является собственником имущества в виде жилого дома с подвалом (литера Б - объект незавершенный строительством), а также жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: .... Данное имущество является предметом залога по кредитному договору между М.О.А. и ООО «...». Решением Благовещенского районного суда от ... года удовлетворены исковые требования ООО «...» о взыскании с М.О.А. задолженности в сумме ... руб. и обращено взыскание на указанное имущество. В настоящее время истцу стало известно о продаже ... года указанного имущества на торгах в ТУ ... по PБ. Проведенные торги истец считает недействительными, поскольку она не являлась должником по исполнительному производству, поэтому нарушены ее права. Судом не было оценено заложенное имущество на момент его реализации по рыночным ценам. Также изменена площадь жилого дома (литера Б), которая в настоящее время составляет 278,3 кв.м., построен гараж, сарай, что существенно увеличивает рыночную стоимость жилого дома. Поскольку истица не была признана стороной по исполнительному производству, у нее не было возможности ходатайствовать о назначении экспертизы.

В ходе рассмотрения дела истец увеличила исковые требования, просила также признать недействительным договор купли-продажи спорных объектов от ... года, заключенный между ТУ ... в Республике Башкортостан и Ивановым И.Б.

Судом вынесено вышеприведенное Решение.

В кассационной жалобе начальник отдела Благовещенского МО УФССП по Республике Башкортостан – Шавлохов К.А. и судебный пристав-исполнитель Фаррахов Р.Р. просят отменить Решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указали на то, что в данном случае нарушений правил проведения торгов не было. Истица, заявляя требования о признании торгов недействительными, не обосновала какие нормы закона, устанавливающие правила проведения торгов, были нарушены организатором торгов. Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан и Иванов И.Б. также просят отменить Решение суда ввиду его незаконности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражение на них со стороны представителя Салаховой А.М. Клокова О.А., выслушав представителя ООО «ТСК «Демский» - Байгужина Р.Р., представителя ТУ ФА по управлению госимуществом по Республике Башкортостан – Валиахметову Э.К., Иванова И.Б., его представителя Попова В.В., представителя Салаховой (Рахматуллиной) А.М. Клокова О.А., судебная коллегия находит, что Решение суда подлежит отмене.

Удовлетворяя исковые требования Салаховой (Рахматуллиной) А.М., суд исходил из того, что все документы в исполнительном производстве составлены на должника М.О.А., хотя на момент проведения торгов все знали, что имущество принадлежит Салаховой А.М. Торги не могут быть законными, если собственником реализованного имущества является другой человек. Нарушены все права собственника Салаховой А.М. В заявке на реализацию от ... года судебным приставом-исполнителем указывается оценка имущества, которая указана в договоре залога, а не по судебному решению. Определение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от ... года, которым установлена начальная продажная цена арестованного имущества, отменено. В настоящее время отсутствует начальная продажная цена имущества.

Между тем, с выводами суда согласиться нельзя.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок проведения торгов, в том числе в процессе исполнительного производства, регулируется нормами статьи 448 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, относятся нарушение срока извещения о предстоящих торгах, невнесение в установленных размере, сроки и порядке задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные нарушения, повлекшие неправильное определение победителя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.

Из материалов дела следует, что Решением Благовещенского районного суда РБ от ... года, вступившим в законную силу, были удовлетворены требования ООО «...» к ... М.О.А., Рахматуллиной А.М., М.С.И. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме ... руб. Денежная сумма полностью взыскана с М.О.А. Одновременно Решением суда обращено взыскание на заложенное имущество: незавершенный строительством жилой дом с подвалом общей площадью 123,70 кв.м., литера Б, расположенный в ..., № ...; жилой дом общей площадью 25,20 кв.м., литера А, по тому же адресу; земельный участок общей площадью 1402 кв.м., расположенный там же.

Судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа № ...г. от ... года Благовещенского районного суда РБ вынесено Постановление от ... года о возбуждении исполнительного производства № ....

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от ... года, составленному в присутствии и с участием Рахматуллиной А.М., судебным приставом-исполнителем подвергнуто описи и аресту имущество, перечисленное в решении суда, т.е. два строения и земельный участок по адресу: ..., № ... с определением их предварительной стоимости (л.д. 50-52).

... года вынесено Постановление о передаче арестованного имущества на торги.

Однако данное имущество по заявке судебного пристава-исполнителя от ... года на реализацию торгующей организацией – ООО Торгово-сервисный комплекс «Демский» принято не было, поскольку в исполнительном листе не была указана начальная продажная цена заложенного имущества.

По заявлению судебного пристава-исполнителя определением Благовещенского районного суда РБ от ... года разъяснено, что начальная продажная цена заложенного имущества в виде жилых домов и земельного участка составляет ... руб.

Определением того же суда от ... года, вступившим в законную силу, разъяснено, что иск ООО «...» предъявлял иск к ... М.О.А., Рахматуллиной А.М., М.С.И. о взыскании кредитной задолженности, залогодателем недвижимости по договору залога являлась Рахматуллина А.М., а потому обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Рахматуллиной (Салаховой) А.М.

... года заложенное имущество продано на торгах по поручению ТУ Росимущества по РБ торгующей организацией ООО ТСК «Демский». Победителем торгов признан Иванов И.Б., предложивший наиболее высокую цену за предмет торгов в размере ... руб.

Салахова А.М., оспаривая торги, проведенные ... года, не приводит доказательств нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Не приведено наличие конкретных нарушений положений ст. 448 ГК РФ, пункта 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 30.12.2008г. №306-Ф3), детализирующего положения ст.448 ГК РФ в отношении порядка реализации с публичных торгов именно заложенного имущества, и судом, вынесшим Решение об удовлетворении предъявленного иска.

Те обстоятельства, на которые указывала истец при предъявлении иска о признании торгов недействительными, не являются значимыми при разрешении данной категории споров. Фактически истец ссылается на нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество и передаче его на торги, а также на отмену определения суда от ... года об установлении начальной продажной цены заложенного имущества.

В то же время обращение взыскания на недвижимое имущество произведено на основании решения Благовещенского районного суда РБ от ... года, которым установлено, что залогодателем по договору залога этого имущества от ... года № ... является не должник М.О.А., а Рахматуллина (Салахова) A.M. При вынесении решения ответчики присутствовали в суде, иск полностью признали, в т.ч. и Рахматуллина А.М., Решение не оспорили. В момент рассмотрения дела в суде Рахматуллина A.M. знала об описи и оценке имущества в ... руб. и не заявляла об иной цене или об изменении характеристик принадлежащего ей недвижимого имущества.

Как следует из положений статьи 62 Федерального закона “Об исполнительном производстве“, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе реализации имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными.

Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 63 Федерального закона “Об исполнительном производстве“).

Нарушения, на которые ссылается истец, не касаются правил проведения торгов. Кроме того, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения

Согласно действующему законодательству, в т.ч. пункту 6 Информационного письма от ... года N 101 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства“ нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Кроме того, все действия судебного пристава-исполнителя соответствовали вынесенным судебным постановлениям, разъясняющим порядок исполнения исполнительного документа о реализации заложенного имущества, его начальной продажной цене и принадлежности имущества Рахматуллиной А.М.

Определение Благовещенского районного суда РБ от ... года относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 700000 руб. отменено кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ по заявлению представителя Салаховой А.М. ... года, т.е. уже после проведения торгов. Отмена в последующем определения суда от ... года не может рассматриваться в качестве основания для признания торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Ссылка Салаховой А.М. на то, что она не могла по закону оспорить действия судебных приставов, поскольку не является стороной исполнительного производства, несостоятельна.

Защита нарушенных прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется согласно Федеральному закону «Об исполнительном производстве» путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя. С такими жалобами Салахова А.М. в суд не обращалась.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что Салахова (Рахматуллина) А.М. знала о предстоящих торгах по продаже заложенного имущества. Её бездействие до подачи предъявленного иска в суд представитель мотивировал предположением истицы о том, что перед проведением торгов будет производиться оценка имущества по рыночным ценам с учетом произведенных ею дополнительных построек. Однако начальная цена продаваемого недвижимого имущества была определена судом. При этом ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка проведения торгов и не влечет признание торгов недействительными.

Установленным обстоятельствам судом дана неправильная юридическая оценка, в связи с чем вынесенное Решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

Обстоятельства дела установлены в полном объеме, собирания новых доказательств не требуется. Судебная коллегия, отменяя Решение суда, считает необходимым принять новое Решение об отказе в удовлетворении иска Салаховой А.М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу Управлению Федеральной службы судебных приставов по ..., Иванову И.Б. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительными.

Руководствуясь ст.ст. 361-362 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Благовещенского районного суда РБ от 05 октября 2010 года отменить, вынести по делу новое Решение, которым:

в иске Салаховой А.М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, Иванову И.Б. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительными отказать в полном объеме.

Председательствующий Р.Р. Нурмухаметова

судьи Н.М. Бровченко

Т.М. Киньягулова