Арбитражная практика

О взыскании задолженности по крединому договору, оращении взыскания на заложенное имущество. Решение от 04 октября 2011 года № 2. Самарская область.

4 октября 2011 года Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Маликовой *.*.

при секретаре Мигуновой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 3762/11 по иску ООО «Долговой центр» к Дубровский *.*. , Дубровская *.*. о взыскании заложенности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущества, расторжении кредитного договора,

Установил:

ООО «Долговой Центр» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в поддержание своих требований указало, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № Дубровский *.*. предоставлен кредит в размере 25 470 000руб. сроком на 302 календарных месяца для целевого использования, а именно: приобретение земельного участка площадью 1474, 10 кв.м. за цену 4 700 000руб., садового дома площадью 13, кв.м. за цену 72 000руб., жилого строения площадью 432, 5 кв.м. за 23 528 000руб., расположенных по адресу: <адрес> Возврат кредита обеспечивается заключаемым одновременно с Кредитным договором Договором поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Дубровская *.*. Одним из условий предоставления кредита стороны Определили застраховать обязанность

Заемщика Дубровский *.*. , застраховать риск прекращения или ограничения права собственности на Квартиру на срок, равный трем годам с даты регистрации права собственности заемщика на квартиру, а также риски в отношении утраты (гибели) и повреждения Квартиры и причинения вреда жизни Заемщика и потери им трудоспособности - на срок действия договора. Во исполнении указанных обязательств ДД.ММ.ГГГГ между Дубровский *.*. и ООО СК «ВТБ-РОСНО» заключен договор о комплексном ипотечном страховании. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заложенное имущество оценено в размере 22 059 000руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «<данные изъяты>». Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка, садового дома и жилого строения с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ, ипотеки в силу закона - ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя удостоверены Закладной. Объекты ипотеки приобретены в собственность Заемщика Дубровский *.*. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ООО «Долговой центр». Ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком производятся не в соответствии с условиями Кредитного договора. Последний платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца, Истцом предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 26 921 426, 16руб., из которых 25 017 641, 09руб. - остаток ссудной задолженности, 1 772 867, 66руб. - задолженность по плановым процентам, 124 701, 07руб. - задолженность по пени, 6 216, 34руб. - задолженность по пени по просроченному долгу, которые истец просит взыскать солидарно с ответчиков, обратив взыскание на заложенное имущество с установлением способа реализации в виде продажи с публичных торгов и определении начальной продажной стоимости в размере 22 059 000руб., в соответствии со ст.ст.54, 56 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), п.1 ст.350 ГК РФ. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное нарушение Заемщиком условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора. Просят расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № и взыскать с Дубровский *.*. и *.*. расходы по оплате госпошлины 64 000руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Шаронова *.*. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, настаивала на установлении начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на торгах - 22 059 000руб., согласно представленной ими оценке ООО «<данные изъяты>». Считает, что судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества произведена неполно, не всесторонне, необъективно, в ее основу положены ненадлежащие аналоги, различные по месту расположения, площади и материалам изготовления от объектов подлежащего оценке недвижимого имущества.

Представитель ответчика Дубровский *.*. по доверенности Исайчик *.*. исковые требования о взыскании 26 921 426, 16руб., в том числе задолженности по пени 124 701, 07руб. и 6 216, 34руб. признала в полном объеме. Просила установить начальную продажную стоимость заложенного имущества, согласно заключению судебной экспертизы, в размере 35 993 556 руб. Считает данную стоимость объективной, а оценку, представленную истцом, чрезвычайно заниженной.

Ответчица Дубровская *.*. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, считает, что по долговым обязательствам должен отвечать только Дубровский *.*.

Заслушав мнение сторон, допросив специалиста, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.


Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ЗАО) предоставил Дубровский *.*. кредит в размере 25 470 000руб. сроком на 302 календарных месяца, считая с даты предоставления Кредита (зачисления денежных средств на счет Заемщика) для целевого использования, а именно приобретения Земельного участка площадью 1474, 120 кв.м., кадастровый номер № назначение: Земли поселений за цену 4 700 000руб., Садового дома площадью 13, 6 кв.м. за цену 72 000руб. и Жилого строения площадью 432, 50 кв.м. за цену 23 528 000руб., расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с п.5.1.1 кредитного договора, Дубровский *.*. обязался возвратить Кредит в полном объеме и уплатить проценты в размере и порядке, установленном договором.

Порядок возврата кредита и уплаты Процентов путем осуществления Аннуитетных платежей определен ст.4 Договора.


В соответствии с п.4.1 кредитного договора, Дубровский *.*. обязался уплачивать Кредитору Проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14% годовых.

В случае неисполнения обязательств по возврату основного долга по Кредиту и по оплате Процентов, Заемщик обязался оплачивать кредитору неустойку в размере 0, 1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки (п.6.3, 6.4 договора).

В силу п.5.4.1 кредитного договора, Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов и суммы пени при просрочке аннуитетного платежа либо его части более чем на 15 календарных дней, при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи Земельного участка, Садового дома и Жилого строения с использованием кредитных средств, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Аннуитетных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев.

Судом установлено, что свои обязательства по предоставлению кредита Банк выполнил надлежащим образом, Дубровский *.*. по договору купли-продажи земельного участка, садового дома и жилого строения с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ были приобретены в собственность Земельный участок, Садовый дом и Жилое строение без права регистрации проживания в нем, находящиеся по адресу: <адрес> за 28 300 000руб..

Договор купли-продажи и ипотека в силу закона зарегистрированы в ГУФРС ДД.ММ.ГГГГ, права банка как залогодержателя удостоверены закладной, выданной ГУ ФРС ДД.ММ.ГГГГ


По договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, акту приема-передачи Закладной, Банк ВТБ 24 (ЗАО) передал в собственность ООО «Долговой центр» закладную со всеми удостоверяемыми ей правами в их совокупности.

Судом также установлено, что указанные условия кредитного договора Дубровский *.*. нарушил, с ДД.ММ.ГГГГ прекратил уплату платежей по кредитному договору, извещался в феврале 2011г. о необходимости погашения задолженности, что не оспаривалось в судебном заседании. Однако до настоящего времени задолженность не погашена.

В судебном заседании истцом суду представлены расчеты задолженности Дубровский *.*. по кредитному договору на сумму 26 921 426, 16руб., из которых 25 017 641, 09руб. - остаток ссудной задолженности, 1 772 867, 66руб. - задолженность по плановым процентам, 124 701, 07руб. - задолженность по пени, 6 216, 34руб. - задолженность по пени по просроченному долгу. Указанные расчеты представителем ответчика в судебном заседании не оспаривались, признаны в полном объеме и принимаются судом как правильные. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст.#G0 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. #M12293 0 9027690 7814911 77 94453399 656955160 1178092261 3537699498 29303590 4294967294 Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.


В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ заключен договор поручительства № с Дубровская *.*. , которая обязалась солидарно с Заемщиком отвечать перед кредитором на условиях, в соответствии с данным договором за исполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору. Поручитель обязалась в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Заемщиком по кредитному договору нести ответственность перед Кредитором солидарно с Заемщиком в сумме, равной сумме всех обязательств Заемщика по кредитному договору.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору также явилась ипотека (залог) Земельного участка, Садового дома и Жилого строения (п.2.4.1).

В силу п.5.4.3 кредитного договора, в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по Договору в течение 14 дней, считая с даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном возврате Кредита и уплате Процентов, Кредитор имеет право обратить взыскание на Земельный участок, Садовый дом и Жилое строение, находящееся в залоге Кредитора в обеспечение исполнения обязательств Заемщика.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ, Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.


В соответствии со ст.50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст.51 ФЗ «Об ипотеке», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ст.56 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об потеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Статьей 54 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Так, принимая Решение об обращении

взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: … являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Для определения рыночной стоимости жилого строения, садового дома и земельного участка истцом представлен: отчет об оценке № ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых объектов составляет 22 059 000руб., в том числе стоимость земельного участка 3 814 000руб., стоимость жилого строения без права регистрации проживания в нем 18 136 000руб., стоимость садового дома 109 000руб.

Согласно заключению судебной экспертизы, итоговая рыночная стоимость оцениваемого имущества 35 993 556руб., из которых рыночная стоимость жилого строения без права регистрации в нем, назначение: жилое здание - 35 402 477руб., садовый дом 591 079руб., в том числе земельный участок для садоводства, назначение земли поселений 22 888 964руб.

В судебном заседании представитель истца просила установить начальную продажную цену при реализации на торгах заложенного имущества 22 059 000руб., согласно представленному ими отчету об оценке ООО «<данные изъяты>». Считает указанную в заключении эксперта стоимость недвижимого заложенного имущества несоразмерно высокой. Считает, что судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества произведена неполно, не всесторонне, необъективно, в ее основу положены ненадлежащие аналоги, различные по месту расположения, площади и материалам изготовления от подлежащих оценке объектов недвижимого имущества. В процессе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов заложенного имущества с поручением проведения экспертизы ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», «<данные изъяты>», как аккредитованных банком учреждений.

В судебном заседании представитель ответчика Дубровский *.*. по доверенности Исайчик *.*. считала оценку жилого дома и земельного участка, проведенную ООО «<данные изъяты>» по заказу истца, заниженной. Определение судом начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, приведет к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. В то время как законодательство предусматривает снижение начальной стоимости при реализации на торгах на 25%. Против проведения повторной экспертизы возражала, считает, это приведет к затягиванию рассмотрения дела, кроме того, возложению на них дополнительных необоснованных судебных издержек. Считает выводы судебной экспертизы полными, всесторонними, отражающими действительную рыночную стоимость заложенного имущества.

В соответствии со ст. 87 ГК РФ, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.


Суд, оценив представленные доказательства, пояснения специалиста, показания эксперта, оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы не находит.

Так, поручение производства судебной экспертизы в АНО «<данные изъяты>» было согласовано со сторонами, в том числе представителем истца, о чем свидетельствует подпись в протоколе судебного заседания (л.д.175об.). При производстве судебной экспертизы экс Ф.И.О. ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Из пояснений специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО7 следует, что на осмотр недвижимого заложенного имущества по заявке истца выезжал специалист их организации ФИО6, которая и рассчитала рыночную стоимость заложенного имущества, он лишь согласовал результаты. Сам он присутствовал при осмотре и оценке заложенного имущества в 2007г., когда была определена рыночная стоимость 28 346 000руб. Не оспаривал, что с 2007г. цены изменились. Документы, подтверждающие полномочия и квалификацию специалиста, фактически производившего осмотр и составлявшего отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суду не представлено.

Также допрошенный в качестве специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО7 объяснил возникшую разницу в оценке стоимости заложенного имущества выбранными аналогами и неправильным расчетом экспертом формулы стоимости квадратного метра.

Допрошенная в качестве эксперта ФИО8 изложенные в заключении выводы поддержала в полном объеме, пояснила, что выбирала аналоги, сходные к объектам заложенного недвижимого имущества. При этом она учитывала состояние аналогов, их площадь. Также отметила, что поскольку на земельном участке имеется жилое строение и садовый домик, нецелесообразно определять стоимость каждого объекта заложенного имущества отдельно, самостоятельно. При определении рыночной стоимости жилого строения без права регистрации площадью 432, 50 кв.м. она учитывала и стоимость и ценность земельного участка как единого объекта, поскольку и реализовывать по отдельности каждый объект недвижимого имущества будет невозможно. Дом и земля - это единый объект. При этом стоимость земельного участка с имеющимися строениями в виде жилого дома и садового дома нельзя сравнивать со стоимостью пустого земельного участка с отсутствием коммуникаций. Если оценивать каждый объект заложенного имущества отдельно, получится стоимость объекта строительства, что будет неправильным. Кроме того, важно учитывать целевое назначение земельного участка, что не учитывалось при проведении оценки ООО «<данные изъяты>», а также насколько срочно продается объект. В отчете ООО «<данные изъяты>» применялся метод свободной продажи земельных участков. А она использовала метод распределения, который характеризует земельные участки с имеющимися домовладениями. Что касается формулы определения стоимости квадратного метра, она выводилась исходя из выбранных ею аналогов и полученных при их обработке коэффициентов. Формула работает только для выбранных ею аналогов. Если бы она выбрала аналоги с другими параметрами, были бы другие коэффициенты и отрицательной стоимости при подстановке конкретных данных не получилось бы. При выборе аналогов она непосредственно проверяла информацию о стоимости, состоянии и площадях недвижимого имущества, созванивалась с продавцами. На момент проведения экспертизы аналогичные объекты в Студеном овраге отсутствовали или при проверке информации были реализованы, что не позволяло установить искомые параметры.

Оснований сомневаться в заключении эксперта у суда не имеется. В судебном заседании эксперт ФИО8 продемонстрировала проверку формулы. Доказательств, опровергающих представленные расчеты, суду не представлено.

Допрошенный в качестве специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО7 в судебном заседании также не оспаривал возможность выбора аналогов в другом районе как равнозначных, а также идентичную стоимость земельных участков в Студеном Овраге и просеках, что также не позволяет суду сомневаться в выводах, изложенных в заключении эксперта, исходя из выбранных при проведении судебной экспертизы объектов-аналогов, расположенных в других районах г.о.Самара

Доводы представителя истца о том, что в заключении судебной экспертизы не указана стоимость отдельных объектов заложенного имущества, что не позволит определить цену на каждый объект недвижимости по каждому лоту при реализации с публичных торгов, суд находит необоснованными. В заключении эксперта определена как итоговая рыночная стоимость заложенного имущества 35 993 556руб., так и рыночная стоимость жилого строения, садового дома и земельного участка по отдельности. При этом суд учитывает, что реализация трех объектов заложенного имущества по трем различным лотам с возможностью отчуждения различным приобретателям не предусмотрена законом. Реализация земельного участка с жилым строением и садовым домом с публичных торгов будет возможна как единого объекта.

Ссылки представителя истца на отдельные объявления на сайтах Интернета о более низкой стоимости аналогичных объектов недвижимости не могут служить основанием для признания содержащихся выводов эксперта необоснованными и назначения повторной экспертизы, поскольку приведены без учета совокупности других размещенных объявлений с информацией об иной стоимости.

Согласно п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб,

что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание, что Дубровский *.*. неоднократно нарушал свои обязательства по погашению задолженности по кредитному договору, требование банка о досрочном возврате кредита не исполнил, учитывая, что право требования по обязательствам Дубровский *.*. перешло к ООО «Долговой центр», по договору поручительства Дубровская *.*. обязалась нести солидарнуюь несити сотельства Дубрпвоскаяч ответственность с основным должником, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, т.е. государственную пошлину, уплаченную истцом при подаче искового заявления, в размере 64 000руб..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Долговой центр» к Дубровский *.*. , Дубровская *.*. о взыскании заложенности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора удовлетворить.

Взыскать солидарно с Дубровский *.*. , Дубровская *.*. в пользу ООО «Долговой Центр» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 26 921 426, 16руб. ( двадцать шесть миллионов девятьсот двадцать одну тысячу четыреста двадцать шесть рублей 16 копеек), из которых 25 017 641, 09руб. - остаток ссудной задолженности, 1 772 867, 66руб. - задолженность по плановым процентам, 124 701, 07руб. - задолженность по пени, 6 216, 34руб. - задолженность по пени по просроченному долгу. Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью 1 474, 10 кв.м., кадастровый номер №, назначение земли поселений, садовый дом площадью 13, 6 кв.м., жилое строение общей площадью 432, 5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену при реализации на торгах - 35 993 556 (тридцать пять миллионов девятьсот девяносто три тысячи пятьсот пятьдесят шесть) рублей.

Расторгнуть Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №.

Взыскать с Дубровский *.*. , Дубровская *.*. солидарно в пользу ООО «Долговой Центр» уплаченную госпошлину в размере 64 000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение десяти дней, с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное Решение изготовлено 10.10.2011г.

Председательствующий *.*. Маликова