Арбитражная практика

О признании недействительным договора ипотеки, признании незаконной регистрации договора. Решение от 16 августа 2011 года № 2-1096/11. Томская область.

27.04.2011 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

судьи Миркиной *.*.

при секретаре Орловой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Егорова *.*. к ОАО «Томскпромстройбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании недействительным договора об ипотеке, признании незаконной государственной регистрации этого договора, признании недействительной записи о его государственной регистрации,

Установил:

Егоров *.*. обратился в суд с иском к ОАО «Томскпромстройбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании недействительным договора об ипотеке, признании незаконной государственной регистрации этого договора, признании недействительной записи о его государственной регистрации, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между
его супругой, Егоровой *.*., и ОАО «Томскпромстройбанк» был заключен договор № об ипотеке, предметом которого является залог нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Егоровой *.*. на праве собственности, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация договора ипотеки. Считает, что указанный договор заключен с существенным нарушение норм действующего законодательства и является недействительным, а регистрация договора произведена с нарушением требований ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по следующим основаниям.

В соответствии с ст.13 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации указанной сделки УФРС по Томской области должно было провести правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, и отказать в государственной регистрации сделки.

Ипотека указанного недвижимого имущества предоставлялась в обеспечение возврата кредита по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Однако впоследствии выяснилось, что цена договора его сторонами не определена. Стороны кредитного договора согласовали, что кредит должен быть возвращен заемщику ДД.ММ.ГГГГ согласно графику, но ДД.ММ.ГГГГ сторонами кредитного договора было подписано несколько графиков возврата кредита и процентов по кредиту. По одному графику сумма подлежащих уплате процентов составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., по другому графику – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Каких-либо заявление или уведомлений о расторжении или признании недействительным какого-либо из согласованных графиков платежей с указанием сумм выплат, стороны друг другу не представляли. Таким образом, стороны не пришли к соглашению о суммах кредита, подлежащих возврату.

В соответствии с п.1.2 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ Егорова *.*., как залогодатель, должна
обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору согласно графику по приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Какой именно из согласованных ИП Мельниковой *.*. и ОАО «Томскпромстройбанк» графиков во исполнение обязательств по кредитному договору должна обеспечить залогодатель Егорова *.*., не указано. Вразрез с имеющимися между ИП Мельниковой *.*. и ОАО «Томскпромстройбанк» различными графиками погашения процентов, с залогодателем Егоровой *.*. и ОАО «Томскпромстройбанк» также подписан график погашения сумм кредита с процентами, из которого следует, что сумма процентов, которые должен уплатить заемщик, составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Полная стоимость кредита в графике залогодателя вопреки кредитному договору рассчитана в 18,06 % годовых, что также существенно отличается от процентов за пользование кредитом и общих сумм выплат, подписанных ОАО «Томскпромстройбанк» и заемщиком ИП Мельниковой *.*. в различных графиках к кредитному договору. Следовательно, не установлено, по какому обязательству: по одному из составленных ответчиками графиков, либо по согласованному залогодателем и банком графику обязан отвечать своим имуществом залогодатель Егорова *.*.. Следовательно невозможно обеспечение исполнения обязательств залогодателем Егоровой *.*. по кредитному договору.

По смыслу действующего законодательства договор залога недвижимости имущества, заключаемый в обеспечение кредитного договора, должен содержать идентичные сведения о суммах выплат по кредитному договору, сроках выплат и процентной ставке по нему. В данном случае, условия и цена договора ипотеки не соответствует условиям и цене обеспечиваемого ипотекой кредитного договора, что свидетельствует о его недействительности.

Анализ п.3 ст.35 СК РФ, ст.ст.253,256 ГК РФ, ст.24 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие – это
ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий с определенным имуществом другим лицом в пользу определенных в нем лиц. Согласие истцом было предоставлено супруге в целях обеспечения возврата кредита, получаемого самой супругой Егоровой *.*. для ее нужд. Согласие на залог общего имущества супругов для обеспечения кредитных обязательств иных лиц Егоров *.*. супруге не давал. Банк предоставил на регистрацию сделки с недвижимостью необходимый для регистрации документ – согласие, фактически не позволяющее залогодателю совершать действий по распоряжению имуществом, находящемся в режиме общего имущества супругов, в пользу третьих лиц, в том числе ИП Мельниковой *.*. Поэтому государственная регистрация сделки произведена на основании документа, не имеющего отношения к регистрируемой сделке. Поскольку договор об ипотеке был заключен без его нотариального согласия на совершение этой сделки, он является ничтожным. На основании изложенного просит признать указанный договор ипотеки недействительным, признать незаконного государственную регистрацию этого договора, а также признать недействительной запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

В связи с тем, что ответчик Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области было реорганизовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, судом была произведена замена данного ответчика на его правопреемника.

В судебное заседание истец Егоров *.*., ответчик Егорова *.*. и третье лицо ИП Мельникова *.*. не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Суд на основании ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика, ОАО «Томскпромстройбанк» иск не признала, пояснив, что требования истца не основаны на законе.
Имеется ряд судебных решений, которыми дана оценка указанным договорам, которые имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Агджоян *.*. иск не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве, в котором указала, что Управление права истца не нарушало, на его имущество не претендовало. Оспаривание действий и решений государственного органа возможно только в порядке гл 25 ГПК РФ, в котором истец не обращался. В связи с изложенным требования истца не подлежат удовлетворению.

Выслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что иск Егорова *.*. не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Томскпромстройбанк» и ИП Мельниковой *.*. был заключен кредитный договор №, заемщиком по которому выступила ИП Мельникова *.*., кредитором - ОАО «Томскпромстройбанк».

В обеспечение исполнения обязательств ИП Мельниковой *.*. по указанному кредитному договору Егоровой *.*. был предоставлен залог недвижимого имущества по адресу: <адрес>, в связи с чем между Егоровой *.*. и ОАО «Томскпромстройбанк» был заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №. Данный договор ипотеки прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на нем.

Для заключения договора ипотеки Егоровой *.*. было представлено согласие ее супруга Егорова *.*. от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ, а также текстом самого согласия.

Истец считает, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований
для признания сделки недействительной в силу ее ничтожности: не соответствие сделки закону или иным правовым актам (ст.168), совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169), мнимость или притворность сделки (ст.170), совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст.171), совершение сделки несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст.172).

Ни одно из указанных оснований для признании сделки недействительной в ходе рассмотрения дела судом установлено не было.

В обоснование доводов о ничтожности сделки истец указал, что по смыслу действующего законодательства договор залога недвижимости имущества, заключаемый в обеспечение кредитного договора, должен содержать идентичные сведения о суммах выплат по кредитному договору, сроках выплат и процентной ставке по нему. В данном случае, условия и цена договора ипотеки не соответствует условиям и цене обеспечиваемого ипотекой кредитного договора, что свидетельствует о его недействительности.

Вместе с тем указанные доводы истца не основаны на законе, поскольку действующее законодательство не связывает недействительность договора ипотеки с несоответствием его условий условиям кредитного договора, в обеспечение которого предоставлен залог.

Напротив, статья 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Следовательно, на этом основании договор ипотеки не может быть признан недействительным.

Также в обоснование доводов о ничтожности сделки истец ссылается на отсутствие его нотариального согласия на заключение указанного договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью
и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, в силу ст.35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов без получения нотариального согласия другого супруга, является оспоримой, а не ничтожной сделкой.

При этом законом не предусмотрено получение нотариального согласия на отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, конкретному лицу. В силу закона такое согласие требуется на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и только.

Нотариальное согласие является по своей правовой природе односторонней сделкой.

Согласно ч.2 ст.154, ст.155 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии со ст.156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание
договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценив условия нотариального согласия с учетом приведенных требований закона суд приходит к выводу, что данное согласие дано Егоровым *.*. своей супруге Егоровой *.*. на передачу в залог нежилого помещения по адресу: <адрес>, права аренды земельного участка по тому же адресу на условиях по своему усмотрению, поскольку это прямо указано в тексте согласия. То обстоятельство, что в тексте согласия указано, что истцу хорошо известны негативные последствия, которые могут наступить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения его супругой Егоровой *.*. обязательств по кредитному договору, не может быть принято судом в качестве единственного и убедительного доказательства того, что Егоров *.*. давал супруге согласие на предоставление залога только по ее кредитным обязательствам, тем более что суду не было представлено ни одного доказательства, подтверждающего, что Егорова *.*. имеет какие-то кредитные обязательства по договорам, заключенным в указанный период времени, либо имела намерение заключить такой договор, тогда как дата выдачи согласия и даты подписания кредитного договора и договора ипотеки, напортив подтверждают, что это согласие было выдано для совершения оспариваемой сделки.

Таким образом, указанные доводы также не могут служить основанием для признания договора ипотеки недействительным.

Остальные доводы иска о недостижении между ИП Мельниковой *.*. и ОАО «Томскпромстройбанк» согласия относительно суммы процентов по кредитному договору не могут в силу закона повлечь недействительность договора ипотеки. Заключенность кредитного договора Егоров *.*. не в праве оспаривать, поскольку
стороной этого договора не является, данный договор никакие его права и законные интересы не затрагивает.

Более того, кредитный договор и договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно были предметом судебных проверок (Решение Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, Решение Стрежевского городского суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ, кассационное определение от ДД.ММ.ГГГГ), в настоящее время вступившим в законную силу Решением суда произведено взыскание задолженности по данному кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца о признании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о признании незаконным государственной регистрации договора ипотеки, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации договора об ипотеке на том основании, что государственная регистрация сделки произведена на основании документа – его нотариального согласия от ДД.ММ.ГГГГ, не имеющего отношения к регистрируемой сделке.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Согласно ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статья 17 названного Закона устанавливает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Как указано выше, договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ соответствует закону, нотариальное согласие Егорова *.*. на заключение Егоровой *.*. договора залога указанного недвижимого имущества на любых условиях было представлено на государственную регистрацию, в связи с чем суд не усматривает нарушений законодательства при проведении государственной регистрации данной сделки.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения исковых требований Егорова *.*. нет.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Егорова *.*. к ОАО «Томскпромстройбанк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании недействительным договора об ипотеке, признании незаконной государственной регистрации этого договора, признании недействительной записи о его государственной регистрации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение 10 дней.

Судья