Арбитражная практика

О расторжении договора найма специализированного жилого помещения со снятием с регистрационного учета.. Решение от 25 октября 2011 года. Республика Башкортостан.

Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующей судьи Мифтаховой *.*.

при секретаре Набиуллиной *.*.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГОУ НПО ПУ№ 46 к Бухаревой *.*. и Филимонову *.*. о расторжении договора найма специализированного жилого помещения со снятием с регистрационного учета,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о прекращении договора найма комнаты <адрес>, расположенной в общежитии для учащихся, которое находится в их оперативном управлении, мотивируя это тем, что по заявлению их преподавателя Бахаревой *.*., оказавшейся в трудной жилищной ситуации, до улучшения ее жилищных условий, ей была предоставлена во временное пользование вышеуказанная комната, в которую вселилась семья ее дочери
из трех человек. В 2010г. ответчица улучшила свои жилищные условия, т.е. получила в наследство квартиру, куда вселилась она и из общежития выселилась семья ее дочери, в т.ч. ответчик. Однако ответчик отказывается сняться с регистрации и освободить комнату в общежитии.

Представители истца иск поддержали, пояснили, что спорная комната была предоставлена во временное пользование их работнику в связи с трудной жилищной ситуацией, поскольку у их преподавателя Бахаревой *.*. отсутствовали условия для подготовки к урокам как преподавателю. Согласно ее заявлению ей было предоставлено на временное пользование комната №, расположенная в их общежитии по адресу: <адрес>. Лицевой счет был открыт на зятя ответчицы - Филимонова *.*., который снявшись с регистрации из трехкомнатной квартиры своей матери, зарегистрировался в спорной комнате.

В 2010г. ответчица Бахарева *.*. в улучшение жилищных условий получила в наследство двухкомнатную квартиру и все они: она, семья дочери с ответчиком все вещи перевезли в новую квартиру, однако ответчик вернулся в общежитие и заявил, что не снимется с регистрации и не освободит спорную комнату. В спорной комнате он лишь появляется, живет у матери. Считают, что договор расторгнут в связи с выездом ответчиков.

Ответчица Бахарева *.*. иск признала, пояснила о том, что именно ей как преподавателю ПУ № 46 в связи с трудной жилищной ситуацией по ее заявлению временно, до улучшения ее жилищных условий администрация училища предоставила спорную комнату. Заявление от ДД.ММ.ГГГГ писала она, подпись в заявлении ее, визу поставил директор. Именно на условиях временного проживания она семью дочери (дочь, ее ребенок и муж) вселила в спорную комнату, пользовались комнатой они, в т.ч. ответчик. Филимонов *.*. - зять
знал, что комнату они должны будут освободить после получения ими дополнительной жилой площади. В 2010 году она в наследство получила жилье, поэтому она и семья дочери, в том числе ответчик переехали в новую квартиру, перевезли все вещи. Но вскоре отношения между дочерью и ответчиком ухудшились, поэтому ответчик (зять) заявил, что из общежития не выпишется, начал вместе с мамой благоустраивать комнату в общежитии, 2 недели тому назад (т.е. в период судебного разбирательства) туда он принес раскладушку, стал создавать видимость, что живет там. Ей (Бахаревой *.*.) совестно перед администрацией училища, получается, что она их обманула. Согласна с ней расторгнуть договор и снять с регистрации зятя.

Филимонов *.*. иск не признал, пояснил о том, что в спорной комнате он зарегистрирован, у него намерения выезжать из спорной комнаты не было, считает, что он приобрел право пользования комнатой, жить ему негде.

Заслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего:

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма с учетом требований установленными гражданским законодательством, ЖК РФ.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся жилое помещение в общежитиях.

Как следует из ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитии предназначены для временного проживания граждан в период их работы, обучения, службы.

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ
специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от имени их уполномоченных органов), должностных лиц.

В силу ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственники специализированного жилого помещения, действующий от его имени уполномоченный им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила предусмотренные ст. 65 (обязанности наймодателя), ч. 3 п. 4 ст. 67 (право нанимателя разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов), ст. 69 согласно которой к членам нанимателя жилого помещения относятся совместно - с ним проживают его дети, а остальные лица могут быть признаны членами семьи только судом, и члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменном форме.

Согласно ст. 101 ЖК РФ договор специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателя и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательства по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ, т.е. в случае выезда на другое
место жительства.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилое помещение, которое они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке, без предоставления жилья за исключением случаев предусмотренных ч. 2 ст. 102 ЖК РФ и ч. 2 настоящей статьи.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющимися нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членам семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

пенсионеры по старости;

члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

В силу ст. 105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в
общежитии заключается на период трудовых отношений, службы, обучения.

Прекращение трудовых отношений, учебы увольнения со службы, является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ преподаватель ПУ № 46 Бахарева *.*. обратилась к руководителю ПУ № 46 в связи со сложившимися тяжелыми семейными обстоятельствами (в связи с проживанием в двухкомнатной квартире трех семей) временно, до урегулирования их жилищного вопроса предоставить ей комнату в общежитии, которое как видно из правоустанавливающих документов, на праве оперативного управления принадлежит ПУ № 46. При этом она указала, что будут проживать с ней и семья дочери, в том числе ответчик. Однако заселяться с семьей дочери в общежитие не стала, в спорную комнату отселила семью дочери, она продолжала жить в прежней квартире.

В 2010г. Бахарева *.*. получила дополнительное жилье в виде 2-х комнатной квартиры и семья дочери, которая временно была вселена в спорную комнату в общежитие, переехала из общежития туда. Но в связи с возникшим в семье дочери конфликтом, зять, оставаясь зарегистрированным в спорной комнате, заявил, что вернется в общежитие, и действительно, вернувшись в общежитие стал благоустраивать его, отказался освободить комнату вопреки требованиям ПУ № 46 (наймодателя) и Бахаревой *.*. (нанимателя).

Удовлетворяя исковые требования суд исходит из того, что представленное суду заявление Бахаревой *.*. с визой руководителя о вселении Бахареву *.*. с семьей временно, впоследствии регистрация ответчика с открытием лицевого счета на его имя, по мнению суда является договором найма специализированного жилого помещения, поскольку эти документы содержат все реквизиты договора: указан предмет договора, договор заключен в письменной форме, указаны стороны договора, лица, которых она как наниматель с собой
заселяет, указан срок действия договора (до урегулирования жилищного своего вопроса), гарантия освобождения по первому требованию, имеются подписи сторон, т.е. указанный документ отвечает требованиям ст. 100 ЖК РФ, предъявляемым к договору специализированного жилого помещения.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке ч. 3 ст. 438 ГК РФ т.е. совершение лицом, получившим предложение, действий, по выполнению условий договора.

Как предусмотрено п. 3 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила предусмотренные ст. 65 ЖК РФ, где предусмотрены права и обязанности наймодателя (истца), ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя (Бахаревой *.*.) разрешать проживать в предоставленной ей комнате временных жильцов (семью дочери), ст. 69 ЖК РФ где предусмотрено, что к членам семьи Бахаревой *.*. как нанимателя закон не относит «зятя», для признания таковым требуется Решение суда. Также п. 4 ст. 69 ЖК РФ предусматривает, что только бывшие члены семьи нанимателя сохраняют свои права, если они продолжают проживать в занимаемом помещении.

Как пояснила суду сама ответчик Бахарева *.*. в период проживания в общежитии самой дочери, она с ними не проживала, туда не вселялась, следовательно, ответчик Филимонов *.*. членом семьи Бахаревой *.*. в период их проживания не был, и даже утратив семейные отношения с дочерью Бахаревой *.*. (нанимателя) (брак не расторгнут), бывшим членом семьи Бахаревой *.*. не стал.

Учитывая то, что в соответствии со ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированных жилых помещений может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон и что именно наниматель
в любое время может расторгнуть договор и что такой договор может быть судом расторгнут и по требованию наймодателя, в т.ч. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительство, а Бахарева *.*. (наниматель) улучшив жилищные условия своей семьи, выехала вместе с семьей дочери, проживающей в спорной комнате, в двухкомнатную квартиру, и по условиям заключенного договора Бахарева *.*. должна была сдать комнату наймодателю и пыталась это сделать, но ответчик заявил о своих правах на спорную комнату и отказался сняться с регистрации.

Таким образом, суд считает, что договор найма специализированного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению по волеизъявлению обеих сторон договора, а право пользования ответчика Филимонова *.*. подлежит прекращению со снятием с регистрационного учета.

Доводы Филимонова *.*. и его представителя о том, что Филимонов *.*. приобрел право на спорную площадь, поскольку он в спорной комнате зарегистрирован и оплачивает ее, не основаны на требованиях закона, поскольку регистрация человека по закону не является достаточным основанием для возникновения права пользования специализированным жилым помещением.

Кроме того, ответчик Филимонов *.*. в трудовых отношениях с ПУ № 46 никогда не состоял и не состоит, спорная комната ему не предоставлялась.

Судом установлено, что ответчик до момента регистрации в спорной комнате общежития проживал и был зарегистрирован в трехкомнатной приватизированной квартире с матерью, как пояснила свидетель Филимонова - мать ответчика, при приватизации их трехкомнатной квартиры Филимонов *.*. отказался от приватизации в ее пользу, следовательно право пользования трехкомнатной квартирой ответчика, давшего согласие на приватизацию, будет носить бессрочный характер, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый
гражданин имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Судом установлено, и это никем не оспаривается, ответчик не состоит в очереди на улучшение жилищных условий (мать ответчика пояснила суду, что собирает документы).

Ответчик Филимонов Д,В. как видно из представленной справки МСЭ является инвалидом второй группы по зрению, как установлено судом, инвалидность ему установлена в связи с бытовой травмой. Других доказательств, опровергающих указанный факт ответчик не представил, поэтому законные основания для применения ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, исключающих выселение при расторжении или прекращении договоров найма специализированного жилого помещения в отношении ответчика Филимонова *.*. отсутствуют.

Довод представителя ответчика о том, что оснований прекратить договор найма специализированного жилого помещения между сторонами не имеется, поэтому следует отказать в иске, суд опровергает как несостоятельный, во-первых потому, что истцом в ходе судебного заседания исковые требования были уточнены, они просили расторгнуть договор, заключенный между Бахаревой *.*. и ПУ № 46, поэтому по их ходатайству Бахарева *.*. была привлечена в качестве соответчика, во-вторых, даже предъявляя иск о прекращении вышеуказанного договора истец привел основания для его расторжения, т.е. истец сначала заблуждался из-за незнания закона.

Руководствуясь ст. ст. 30, 65, п.3 ст.67, 69, 83, 99, 100, 103, 105 ЖК РФ, ст. 434 ч. 3, 438 ч. 3 ГК РФ, суд,

Решил:

Исковые требования ГОУ НПО ПУ № к Бухаревой *.*. и Филимонову *.*. о расторжении договора найма специализированного жилого помещения по адресу: <адрес> со снятием с регистрационного учета удовлетворить.

Расторгнуть договор найма комнаты № в общежитии, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ГОУ НПО ПУ № 46 и Бухаревой *.*. со
снятием с регистрационного учета Филимонова *.*..

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.

Судья: *.*. Мифтахова