Арбитражная практика

О взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилья. Решение от 25 октября 2011 года № 2-274611. Московская область.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой *.*.,

при секретаре Воробьевой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фатюниной *.*. к ЗАО СК “Ж“ о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилья,

Установил:

Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО ИК “Ж“, являющимся агентом и действующим от имени и за счет принципала ЗАО СК “Ж“, был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора являлось совместное жилищное строительство с последующей передачей в собственность дольщика (истицы) жилой площади, находящейся по строительному адресу: <адрес>
виде трехкомнатной квартиры, расположенной на № этаже, условный номер №, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий). Согласно п.2.1 договора дольщик производит расчеты с застройщиком в сумме эквивалентной <данные изъяты> условных единиц. Одна условная единица приравнивается к курсу доллара США по ЦБ РФ на дату платежа, но не менее, чем <данные изъяты> руб. за 1 доллар США. Истицей были полностью исполнены условия договора по оплате квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.3.6 договора площадь квартиры - <данные изъяты> кв.м. является проектной. Точная площадь квартиры будет определена по окончании строительства на основании данных обмеров БТИ. В случае несовпадения данных обмеров БТИ и проектной площади квартиры более чем на 3 % дополнительные денежные расчеты производятся между сторонами из расчета стоимости 1 кв.м. <данные изъяты> у.е. в течение 30 банковских дней после получения паспорта БТ *.*. 2.3 и п.2.4 договора предусмотрено, что после выполнения истицей своих обязанностей по оплате стоимости квартиры, после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, агент (ООО ИК “Ж“) обязан передать ей в течение 30 дней по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру условный номер № проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом площади неотапливаемых помещений на 16 этаже жилого дома <адрес> стоимостью <данные изъяты> у.е., с необходимым пакетом документов для регистрации права собственности. Агент, действующий от имени ответчика, пригласил Фатюнину *.*. для подписания акта приема-передачи квартиры, из которого она узнала, что общая площадь жилых помещений составляет <данные изъяты> кв.м., помещений вспомогательного использования <данные изъяты> кв.м. По данным технического паспорта
общая площадь квартиры (без учета балконов и лоджий) составляет - <данные изъяты> кв.м., с учетом балконов и лоджий - <данные изъяты> кв.м. Таким образом, по мнению истицы, площадь квартиры уменьшилась на <данные изъяты> кв.м.- с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м., что составило <данные изъяты> %. Сумма, подлежащая возврату на основании п.3.6 договора, составляет <данные изъяты> руб. (1 кв.м. - <данные изъяты> у.е., 1 у.е. - <данные изъяты> руб.). Истица отказалась подписать акт приема передачи квартиры. За ней было признано право собственности на квартиру в судебном порядке. Ответчик в добровольном порядке отказывает в перерасчете стоимости квартиры и возврате денежных средств, ссылаясь на то, что все расчеты произведены правильно, ей передана квартира даже большей площади - <данные изъяты> кв.м. с учетом балконов и лоджий.

Фатюнина *.*. просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере <данные изъяты> руб., как излишне уплаченные по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. и расходы по составлению искового заявления - <данные изъяты> руб.

В судебное заседание истица не явилась. Её представитель по доверенности Катасонова *.*. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности ЗАО СК “Ж“ Потапова *.*. в судебное заседание явилась, иск не признала, по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 37).

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации“ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.ст. 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК “Ж“, являющимся агентом и действующим от имени и за счет принципала - ЗАО СК “Ж“ (застройщика), и Фатюниной *.*. (дольщик) был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого дольщик участвует в финансировании строительства дома по строительному адресу: <адрес> получает в собственность после выполнения своих обязательств по договору в полном объеме и сдачи дома в эксплуатацию по акту приема - передачи результат инвестиционной деятельности - трехкомнатную квартиру, расположенную на № этаже, условный номер №, проектной площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом площади неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) по цене эквивалентной <данные изъяты> у.е. за один квадратный метр (л.д.10-12).

2.1 договора предусмотрено, что дольщик производит расчеты с застройщиком в сумме эквивалентной <данные изъяты> у.е. Одна условная единица приравнивается к курсу доллара США по ЦБ РФ на дату платежа, но не менее, чем <данные изъяты> руб.
за 1 доллар США. Цена квартиры остается неизменной на весь период действия договора, кроме случая, предусмотренного в п.п.2.2 и п. 3.6 договора.

Из акта № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что обязательства по оплате инвестиционного взноса Фатюниной *.*. выполнены в полном объеме (л.д.13).

Решением Балашихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, за Фатюниной *.*. признано право собственности на квартиру по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).

6 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что в случае несовпадения данных обмеров БТИ и проектной площади квартиры более чем на 3 % дополнительные денежные расчеты производятся между сторонами из расчета стоимости 1 кв.м. <данные изъяты> у.е. в течение 30 банковских дней после получения паспорта БТИ (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ Фатюнина *.*. обратилась с претензией в ЗАО СК “Ж“ на основании п.3.6 договора долевого участия о возврате ей денежной суммы <данные изъяты> руб., излишне уплаченной по договору, т.к. согласно данным БТИ общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м. (разница между проектной площадью и данным БТИ составила <данные изъяты> кв.м.) (л.д.16-17).

Ответом ЗАО СК “Ж“ от ДД.ММ.ГГГГ Фатюниной *.*. было отказано в возврате денежных средств, в связи с тем, что фактическая площадь квартиры, отраженная в техническом паспорте, составляет <данные изъяты> кв.м., что превышает проектную на <данные изъяты> кв.м. (л.д. 18-19).

Суду представлен технический паспорт на квартиру по адресу: <адрес>, выполненный Балашихинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что площадь всех частей квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет <данные изъяты> кв.м., общая площадь жилых помещений - <данные изъяты> кв.м., площадь двух балконов соответственно <данные
изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. Однако, как усматривается из технического паспорта, ответа БТИ за запрос суда, данные обмеры сделаны с учетом п.3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для балконов - 0,3. То есть по обмерам БТИ площадь балконов не соответствует их фактическому размеру, а дается с учетом понижающего коэффициента (л.д. 28).

Согласно формуле подсчета площади помещений (п.5 экспликации) площадь балконов составляет: балкон (№ по плану) - <данные изъяты> кв.м.; балкон (№ по плану) - <данные изъяты> кв.м. (л.д. 28).

Фактическая общая площадь квартиры с учетом площади неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) без учета понижающих коэффициентов составляет: <данные изъяты> (общая площадь жилых помещений) + <данные изъяты> (общая площадь двух балконов) = <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, указанная истицей площадь квартиры <данные изъяты> кв.м. не включает в себя всей фактической (и соответственно проектной) площади помещений вспомогательного использования - двух балконов общей площадью <данные изъяты> кв.м. С учетом балконов, являющихся неотъемлемой частью квартиры, площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м., что на <данные изъяты> кв.м. больше проектной площади, указанной в договоре.

При изложенных обстоятельствах, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Довод истца о том, что в буклете с планом квартиры, который представлялся ответчиком, был заложен понижающий коэффициент, суд считает несостоятельным, поскольку, как пояснил представитель ответчика, данный буклет носит рекламный характер, не является частью договора инвестирования.

Ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и
юридические лица свободны в заключении договора.

Как усматривается из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного истицей, по смыслу его п.п.1.1, конечным результатом участия Фатюниной *.*. в инвестировании объекта является получение ею права собственности на трехкомнатную квартиру, проектной площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом площади неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) без применения каких-либо понижающих коэффициентов (л.д.10).

По мнению суда, применение понижающего коэффициента при оставлении технического паспорта и определении общей площади квартиры обусловлено необходимостью установления размера оплаты коммунальных платежей, а сам факт его применения не влияет на определение общей площади квартиры для установления цены по договору участия в долевом строительстве, предусматривающего оплату фактической площади квартиры

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Фатюниной *.*. к ЗАО СК “Ж“ о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб., расходов по составлению искового заявления - <данные изъяты> руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение 10 дней.

Федеральный судья: *.*. Беседина