Арбитражная практика

О понуждении исполнить обязательства по договору. Решение от 24 октября 2011 года № 2-877/11. Алтайский край.

Алейский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего *.*. Долженко

при секретаре *.*. Лангольф

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой <данные изъяты> к Гнеренко <данные изъяты>, Яковлеву <данные изъяты> о понуждении к исполнению обязательства по договору аренды нежилого помещения,

по встречному иску Яковлева <данные изъяты>, Гнеренко <данные изъяты> к Петровой <данные изъяты> о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения,

Установил:

Петрова *.*. обратилась в суд с иском о понуждении к исполнению обязательства по договору аренды нежилого помещения, указывая на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между Петровой *.*. и Гнеренко *.*., Яковлевым *.*. был заключен договор аренды торговой площади, по условиям которого ответчик предоставляет, а Петрова
принимает по акту приема передачи в аренду торговую площадь, 104 квадратных метра, в здании магазина «Дюна» по адресу <адрес>. Данный договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики в нарушении договора ДД.ММ.ГГГГ произвели отключение электроснабжения, что привело к обесточиванию токоприемников холодильника, морозильной камеры, освещения. Дальнейшая работа в магазине была прекращена. Ответчики отказались от исполнения обязательств по заключенному договору аренды, и после возобновления подачи электроэнергии произвели замену замков входных дверей магазина, дубликаты ключей ей не предоставили. Этим самым создали препятствие для возобновления работы магазина. Направленная претензия ДД.ММ.ГГГГ, с требованием о предоставлении дубликатов ключей от новых замков арендованного магазина и предоставлении всех документов на арендованное здание согласно ст. 611 ГК РФ, осталась без ответа. Ответчики таким образом уклонились от передачи арендуемого магазина по акту приема-передачи согласно п. 2.1 договора аренды, и не передали магазин со всеми документами, необходимыми для дальнейшей работы магазина. Ответчики в нарушении заключенного арендного договора препятствуют работе магазина с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Просит обязать ответчиков исполнить обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и передать арендуемый магазин «Дюна» по адресу <адрес> “К“ по акту приема передачи согласно пункту 2.1 договора аренды. Взыскать с ответчиков 700 рублей за выдачу нотариально заверенной доверенности, а также взыскать представительские расходы в сумме <данные изъяты> рублей.

В ходе судебного разбирательства ответчики Гнеренко *.*., Яковлев *.*. обратились в суд с встречным иском к Петровой *.*. о досрочном расторжении договора аренды, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними: Гнеренко *.*. и Яковлевым *.*., собственниками здания, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, с одной стороны, и Петровой
*.*., с другой стороны был заключен договор аренды, согласно которого Петрова *.*. - арендатор нежилого помещения приняла торговую площадь с торговым оборудованием и с ДД.ММ.ГГГГ преступила к торговой деятельности. Петрова *.*. пользовалась их имуществом на протяжении с 20 февраля по ДД.ММ.ГГГГ, однако обязательство по оплате арендуемого ею помещения, предусмотренного договором аренды, не исполняла. Из занимаемого арендуемого помещения выехала без передачи ДД.ММ.ГГГГ, то есть фактически бросила его. Решением мирового судьи судебного участка № <адрес> края были рассмотрены исковые требования Петровой *.*. о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и о взыскании необоснованного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному исковому заявлению Яковлева *.*., Гнеренко *.*. к Петровой *.*. о взыскании денежных средств по договору аренды. Петровой *.*. Было в удовлетворении исковых требований. При рассмотрении вышеуказанного дела были установлены обстоятельства, которые существенно нарушали условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: ДД.ММ.ГГГГ Петрова *.*. заключила договор субаренды части арендованного ею помещения с ООО «Крепость регион 2», не смотря на то, что условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривалось заключение и передача арендованного имущества по договору субаренды. Также было установлено и взыскано в их пользу не оплаченная своевременно арендная плата с Петровой *.*. по день её выезда из занимаемого помещения, то есть по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Алейского городского суда <адрес> апелляционная жалоба Петровой *.*. оставлена без удовлетворения, а Решение мирового судьи судебного участка № <адрес> края без изменения. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым
или измененным. Исходя из установленных обстоятельств, которым имеется судебная оценка, можно сделать вывод о сроке действия договора аренды - с ДД.ММ.ГГГГ (день заключения договора аренды) по ДД.ММ.ГГГГ (день освобождения помещения). Из искового заявления Петровой *.*. видно, что отключение электроэнергии от здания, расположенного в городе Алейске по улице им. В. Олешко, <адрес> «К» было осуществлено ДД.ММ.ГГГГ для ремонта, а торговую площадь истица освободила ДД.ММ.ГГГГ, как установлено было в ходе судебного разбирательства мировым судьей судебного участка № <адрес> края. <адрес> Петровой *.*. была освобождена добровольно, все имущество, принадлежащее ей, было вывезено. Таким образом, имеются все основания для расторжения договора аренды торговой площади от ДД.ММ.ГГГГ со дня освобождения арендованной Петровой *.*. торговой площадью, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Просят договор аренды торговой площади от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истец Петрова *.*. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом. В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ она просит рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца - Гирджюс *.*., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал заявленные истцом требования, ссылаясь на обстоятельства, указанные в иске.

Ответчик Гнеренко *.*. в судебное заседание не явилась, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просит рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования Петровой *.*. не признает.

Ответчик Яковлев *.*. и его представитель Жуков *.*., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражали против исковых требований Петровой *.*. и настаивали на удовлетворении встречных исковых требований Яковлева *.*. и Гнеренко *.*.

Руководствуясь положениями ст.167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), учитывая мнение лиц, участвующих в судебном заседании, суд полагал возможным рассмотреть дело
по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения ответчика Яковлева *.*., представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд считает исковые требования, заявленные Петровой *.*., и встречные исковые требования Яковлева *.*. и Гнеренко *.*., не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст.ст. 610, 611 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Яковлев *.*. и Гнеренко *.*. являются собственниками объекта недвижимости – нежилого здания магазина, общей площадью 102,4 кв.м., инвентарный номер: №, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №.

Право собственности Яковлева *.*. и Гнеренко *.*. на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданным повторно взамен свидетельства № серии 22АА от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное сооружение - нежилое здание магазина - располагается на земельном участке, площадью 254 кв.м., по адресу: <адрес> «к», который также находится в общей совместной собственности Гнеренко *.*. и Яковлева *.*. и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
(пункт 2 статьи 434).

Из письменного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между Яковлевым *.*., Гнеренко *.*. (арендодатели) и Петровой *.*. (арендатор) заключен договор на аренду вышеуказанной торговой площади.

В соответствии с условиями данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду торговую площадь с торговым оборудованием площадью 104 кв.м. в здании магазина «Дюна» по адресу: <адрес> «к», для осуществления торговой деятельности.

Согласно п.1.3 срок действия данного договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По договору установлена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей в месяц с учетом НДС, в течении первых шести месяце срока аренды и арендной платы <данные изъяты> рублей в месяц с учетом НДС в течении следующего срока договора (п.4.1).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатели передают арендатору торговую площадь в магазине по акту приема-передачи, которое оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

В судебном заседании установлено, что, не смотря на отсутствие акта приема-передачи, с обоюдного согласия сторон, с ДД.ММ.ГГГГ Петрова *.*. заняла торговую площадь в здании магазина «Дюна» по адресу: <адрес> «к», и стала фактически использовать нежилое помещение, принадлежащее ответчикам. То есть между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2.5, 3.2 договора аренды торговой площади от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателей, арендодатель не позднее, чем за две недели, обязан письменно уведомить Арендатора о предстоящем освобождении торговой площади и торгового оборудования.

Из содержания указанных пунктов договора следует, что стороны
по договору аренды предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения договора и срок предупреждения о расторжении договора во внесудебном порядке. При этом в договоре аренды отсутствуют основания и условия, согласно которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, либо по инициативе арендатора.

Согласно ч.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, не позднее чем за две недели, арендодатели *.*. Яковлев и *.*. Гнеренко *.*. предупредили арендатора Петрову *.*. о необходимости освободить занимаемую торговую площадь до ДД.ММ.ГГГГ по причине не заключения договора аренды.

Указанное уведомление было получено Петровой *.*. ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует Уведомление о вручении заказной корреспонденции формы 119.

Повторное уведомление об освобождении торговой площади в срок до ДД.ММ.ГГГГ арендодатели направили арендатору Петровой *.*. ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что Петрова *.*. ДД.ММ.ГГГГ освободила торговую площадь здания магазина «Дюна», расположенного по адресу: <адрес>-40 «к», что подтвердил в судебном заседании представитель истца Гирджюс *.*. Из торгового помещения истицей были вывезены продукты питания, иное имущество, принадлежащее Петровой *.*., то есть она прекратила осуществлять торговую предпринимательскую деятельность в арендованном ранее помещении.

Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450
Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Возможность одностороннего отказа от договора аренды была предусмотрена договором без конкретизации оснований и условий.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истец Петрова *.*. освободила арендованное торговое помещение. Освободив в указанный день торговое помещение, Петрова *.*. фактически приняла условия арендодателей о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – день подачи иска – в суд о понуждении исполнения обязательства по договору аренды Петрова *.*. не обращалась.

О согласии на добровольное досрочное внесудебное расторжение договора аренды свидетельствует и исковое заявление Петровой *.*. к Гнеренко *.*. и Яковлеву *.*. о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения, поданное ею мировому судье судебного участка № по <адрес>.

Решением мирового судьи судебного участка № <адрес> в удовлетворении исковых требований Петровой *.*. о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и о взыскании необоснованного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Указанным Решением частично были удовлетворены исковые требования Яковлева *.*. и Гнеренко *.*. : с Петровой *.*. взысканы в пользу Яковлева *.*., Гнеренко *.*. задолженность по оплате договора аренды в сумме 20 175 рублей 10 копеек, пени за просрочку платежей по арендной плате по договору аренды в размере 1 077 рублей 37 копеек. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Норма п.2 ст. 61 ГПК
РФ гласит - обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным Постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как усматривается из решения мирового судьи судебного участка № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Петрова *.*. освободила торговое помещение добровольно после получения уведомления, а не в связи с тем, что ответчиками была прекращена подача электроэнергии. Отключение электроэнергии было произведено арендодателями ДД.ММ.ГГГГ после освобождения торговой площади, для осуществления ремонта электрического кабеля.

Согласно п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В ходе рассмотрения дела у мирового судьи и в судебном заседании было установлено, что Петровой *.*. арендуемое помещение использовалось с существенным нарушением условий договора аренды.

Согласно ч.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ не
предусмотрена сдача арендуемой торговой площади в субаренду.

Как следует из решения мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ Петровой *.*. ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Крепость регион 2» был заключен договор субаренды части нежилого помещения арендуемого Петровой. При этом с арендодателями Гниренко *.*. и Яковлевым *.*. Петрова *.*. не разрешала вопрос о возможности заключения договора субаренды с ООО «Крепость регион 2». Согласно материалов дела ООО «Крепость регион 2» осуществляло реализацию алкогольной продукцию без соответствующего разрешения (лицензии). Это обстоятельство нарушало п.2.7 договора аренды, согласно которому арендатор обязуется соблюдать на территории арендуемой площади требования Роспотребнадзора и других контролирующих торговую деятельность организаций.

Несвоевременное внесение оплаты по договору аренды нежилого здания, сдача арендованного помещения в субаренду без согласия арендодателей, по мнению суда, явились бы достаточными условиями, для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателей Гнеренко *.*. и Яковлев *.*. при обращении их в суд в судебном порядке.

Как было установлено в судебном заседании ответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения договора аренды, в связи с чем, договор был расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности (недоказанности) заявленных Петровой *.*. исковых требований о понуждении исполнить обязательства по договору аренды, так как ранее действующий договор аренды торговой площади от ДД.ММ.ГГГГ был прекращен по инициативе арендодателя.

Не подлежит удовлетворению и встречный иск Гнеренко *.*. и Яковлева *.*. о признании договора расторгнутым в судебном порядке.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды торгового помещения был расторгнут во внесудебном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.

В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым, и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК PФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований петровой <данные изъяты> к Яковлеву <данные изъяты>, Гнеренко <данные изъяты> о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды нежилого помещения отказать.

В удовлетворении встречного иска Гнеренко <данные изъяты>, Яковлева <данные изъяты> к Петровой <данные изъяты> о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течении десяти дней с момента его вынесения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Алтайский краевой суд.

Судья: *.*. Долженко

Решение в окончательной форме изготовлено 18 октября 2011 года.

Судья: *.*. Долженко

Решение не вступило в законную силу