Арбитражная практика

О признании неднействительным договора управления многоквартирным домом. Определение от 26 октября 2011 года № 33-1579. Орловская область.

Докладчик Ларионова *.*. Судья Бурцев *.*.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2011года Судебная коллегия по гражданским делам

Орловского областного суда в составе

Председательствующего Шевченко *.*.

судей Мерновой *.*., Ларионовой *.*.

при секретаре Шалаевой *.*.

в открытом судебном заседании слушала гражданское дело по кассационной жалобе Брунелевского *.*. на Решение Заводского районного суда г. Орла от 16 сентября 2011 года, которым постановлено:

«В удовлетворении искового заявления Брунелевского «...» к Обществу с ограниченной ответственностью «Орелжилцентр» o признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г«...» от 05.05.2010 года недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать».


Заслушав дело по докладу судьи областного суда Ларионовой *.*., судебная коллегия

Установила:

Брунелевский *.*. обратился в суд с иском
к ООО «Орелжилцентр» о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указывал, что он является собственником квартиры «...» в г.Орле. При передаче застройщиком ОАО «Орелстрой» квартиры по акту Брунелевскому *.*. в качестве обязательного условия получения ключей от квартиры было заявлено подписание договора управления домом с ответчиком ООО «Орелжилцентр», а также договора на теплоснабжение с ООО «Орелтеплоцентр».

При таких условиях подписал вышеуказанные договоры, дописав фразу «подписано исключительно в целях получения ключей от квартиры», что подтверждает вынужденный характер подписания договоров.

Однако в нарушение положений ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом не указаны: состав общего имущества дома, порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля; перечень услуг и работ (приложение № 1 к договору) никем не подписан, при этом возлагаются на истца обязанности по оплате ремонта общего имущества, которое имеет гарантийные обязательства застройщика; в тексте договора не упоминаются коммунальные услуги «газоснабжение», «отопление», «горячее водоснабжение».

Таким образом, в договоре отсутствуют существенные условия, предусмотренные ЖК РФ для договоров данного вида, поэтому в силу норм ст.432 ГК РФ договор не может считаться заключенным.

При рассмотрении гражданского дела по иску ООО «Орелжилцентр» к Брунелевскому *.*. о взыскании задолженности представителем ООО «Орелжилцентр» была представлена копия протокола № 1 собрания собственников помещений дома «...», из которого следует, что Решение о заключении договора принято общим собранием собственников помещений дома, состоявшимся 7.05.2010 года, а договор ему на подписание был представлен ответчиком 5.05.2010 года, то есть без соответствующего решения общего собрания собственников.

Так как
договор и по содержанию и по порядку его заключения не соответствует обязательным правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения, то в силу ст. 168, 166 ГК РФ он является ничтожной и недействительной сделкой.

Просил признать договор управления многоквартирным домом «...» от 05,05.2010 г. незаключенным, а также недействительным в силу ничтожности и применить нему последствия недействительности ничтожной сделки в силу ее не соответствия требованиям закона; признать ООО «Орелжилцентр» не приобретшим статуса и полномочий управляющей организации в отношении дома № «...»

В судебном заседании заявленные требования уточнил и просил признать договор управления многоквартирным домом «...» от 05.05.2010 года ничтожной сделкой в виду:

не соответствия требованиям частей первой и третьей ст. 162 ЖК РФ, ст.ст.8 и 10 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

совершенной Ответчиком с целью, заведомо противной основам

правопорядка и нравственности;

мнимости, в связи с отсутствием у сторон на момент подписания договора прав управляющей организации и собственника

соответственно;

притворности, в связи с получением ключей от квартиры «...».

Также просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения сторонами всего полученного по сделке и взыскании с него в пользу ответчика «...»

Судом постановлено указанное Решение.

В кассационной жалобе Брунелевский *.*. просит отменить Решение суда как незаконное.

Указывает, что несоответствие спорного договора требованиям ч.3 ст.162 ЖК РФ подтверждено заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Орловской области и актом проверки от 18.04.2011г. №148 ООО «Орелжилцентр», проводимого тем же госорганом, из которого следует, что заключенным договором управления нарушаются права потребителей на получение необходимой информации об исполнителе, оказываемых услугах, предусмотренных ч.3 ст.162ЖК РФ. Поскольку госорганом установлен факт несоответствия
спорного договора требованиям закона, данный договор является ничтожной сделкой.

Ссылается на то, что, фактически выявив несоответствие спорного договора требованю законов: ч.ч. 1 и 3 ст.162 ЖК РФ, ст.ст.8 и 10 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» суд не применил последствия недействительной сделки.

Считает неверным вывод суда о том, что из приложения никем не подписанного перечня услуг и работ видно, какое имущество принято ответчиком в обслуживание, поскольку состав общего имущества определяется общим собранием собственников помещений и должен быть конкретным и детализированным.

Полагает неправильным и вывод суда о том, что истцом не оспаривался факт предоставления всего спектра коммунальных услуг, поскольку коммунальные услуги горячего водоснабжения, газоснабжения и отопления в спорный договор не включены и ответчиком истцу не оказываются.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Брунелевского *.*., поддержавшего доводы жалобы, возражения на жалобу представителя ООО «Орелжилцентр» по доверенности Щербаковой *.*., судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время только на основании его решения. При этом Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 - 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1).

По договору
управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2).

В договоре управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Из анализа указанных норм материального права следует, что существенные условия договора управления многоквартирным домом установлены Жилищным кодексом РФ и закрепляются на общем собрании собственников, Решение которого обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом при разрешении дела установлено, что Брунелевский *.*. является собственником квартиры «...» в г.Орле и 05.05.2010г. между ним и ООО «Орелжилцентр» был заключен договор управления многоквартирным домом.

Данное обстоятельство подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права «...» и договором управления многоквартирным домом, из которого видно, что при его подписании истцом указано: «подписано исключительно в целях получения ключей от квартиры» (л.д. 6, 7-12).

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений дома «...» от 37.05.2010 года №1 на собрании присутствовало 203 из 279 собственников, то есть 72,75%. По результатам голосования единогласно приняты решения о заключении договора управления домом с ООО «Орелжилцентр» и передаче ему на обслуживание инженерных сетей.

07.05.2010 года после принятия указанных решений, между собственниками жилых помещений и ООО «Орелжилцентр» заключены Договоры управления, которые являются идентичными с договором, подписанным истцом (л.д. 127-132).

Несмотря на отсутствие в тексте договора управления перечня общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, в Приложении №1, являющегося неотъемлемой частью договора, заключенного с каждым собственником, приведен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (л.д. 132).

Согласно данному перечню управляющая организация приняла на себя

обязательства: по текущему ремонту конструктивных элементов зданий,

подъездов и внутридомового инженерного оборудования (тепловых сетей,

сетей горячего и холодного водоснабжения, канализационных сетей,

электрических сетей; по техническому обслуживанию, техническому

осмотру и аварийному ремонту кровли, чердаков, подвалов, внутридомовых

тепловых сетей, внутридомовых сетей горячего и холодного водоснабжения,

внутридомовых канализационных, электрических, газовых, вентиляционных

сетей и дымоходов; по благоустройству и уборке придомовой территории;

дератизации и дезинфекции; содержанию мусоропроводов, сбору и вывозу

твёрдых бытовых отходов, (включая крупногабаритные); по содержанию

лифтового хозяйства и уборке лифтов.

Согласно отчёту об исполнении договора управления

многоквартирным домом, расположенным по адресу: «...» за период с 04.05.2010 года по 31.12.2010 года ООО «Орелжилцентр»

выполнены все принятые на себя обязательства (л.д.93).

Судом также установлено, что договор управления многоквартирным домом, заключенный
05.05.2010г. между сторонами идентичен договорам, заключенным между собственниками многоквартирного дома «...» и ООО «Орелжилцентр», утвержденных на общем собрании собственников от 07.05.2010года.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось в судебном заседании.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что такие, установленные законом существенные условия договора как состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также иные указанные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ условия, по поводу которого возник спор, в приложении к договору имеются, и никем из собственников многоквартирного дома не оспаривался факт предоставления с момента подписания договора, по настоящее время, всего спектра коммунальных услуг, в том числе по горячему водоснабжению, газоснабжению и отоплению.

Решение общего собрания законных владельцев многоквартирного дома, на котором утверждены текст договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, тарифы по техническому обслуживанию, никем не обжаловано.

При таких обстоятельствах у суда не имелось правовых оснований для признания договора незаключенным и применении последствий недействительности ничтожной сделки на управление и обслуживание жилого дома и удовлетворения производных требований о применении последствий ничтожной сделки в виде возвращения сторонами всего полученного по сделке в размере «...»

В силу изложенного довод жалобы истца о том, что в договоре отсутствует состав общего имущества, перечень услуг, порядок определения цены, нельзя признать обоснованными,
поскольку противоречит п. 1 - 2 договора, и приложением к нему (видам работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, придомовой территории).

Доводы кассационной жалобы кастора о том, что коммунальные услуги горячего водоснабжения, газоснабжения и отопления в спорный договор не включены и ответчиком истцу не оказываются., относятся к обстоятельствам, связанным с исполнением договора, и, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ не могут служить основанием для признания договора незаключенным.

В соответствии с названной нормой права договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Другие доводы кассационной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и Брунелевским *.*. не опровергнуты.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Заводского районного суда г. Орла от 16 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Брунелевского *.*. –без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи