Арбитражная практика

Решение от 26 января 2012 года № А45-23546/2011. По делу А45-23546/2011. Новосибирская область.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6

http://novosib.arbitr.ru

Решение

дело № А45-23546/2011 резолютивная часть решения объявлена 19 января 2012 года

Решение изготовлено в полном объёме 26 января 2012 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой *.*.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Литвиновой *.*.

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпр Ф.И.О. br>
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании незаконным сообщения от 23.12.2011 № 01/502/2011-367

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: индивидуальный предприниматель Ми Ф.И.О. и его представитель Марчинс Ф.И.О. br>
заинтересованно Ф.И.О. по доверенности

Установил

Индивидуальный предприниматель Ми Ф.И.О. обратился в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в процессе
судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации права от 23.12.2011 № 01/502/2011-367. Просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения путём регистрации за индивидуальным предприн Ф.И.О. права собственности на здание площадью 952, 4 кв. м, инвентарный номер 35:02196, наименование: клуб «Машиностроитель», расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Забалуева, дом 3.

Основанием для отказа в государственной регистрации права указаны абзацы 9, 10 пункта 1 статьи 20 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: не представлены документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Заявитель утверждает, что им были представлены все необходимые документы для государственной регистрации права, а отказ государственного регистратора не основан на законе и нарушает права индивидуального предпр Ф.И.О.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица против доводов заявителя возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

21.10.2011 заявителем на государственную регистрацию права собственности на здание площадью 952, 4 кв. м, инвентарный номер 35:02196, наименование: клуб «Машиностроитель», расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Забалуева, дом 3, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области были
представлены следующие документы: протокол от 04.08.1997, договор купли-продажи арестованного имущества от 29.08.1997, акт приёма-передачи от 23.01.1998, кадастровый паспорт от 21.03.2008.

07.11.2011 государственным регистратором было принято Решение о приостановлении государственной регистрации по причине сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.

Сообщением от 23.12.2011 01/502/2011-367 в государственной регистрации права собственности на объект отказано.

Как указал государственный регистратор, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о правах бывшего правообладателя объекта недвижимого имущества – НПО «Сибсельмаш» на регистрируемый объект, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на данный Ф.И.О. по представленному договору купли-продажи. Заявление от бывшего правообладателя либо уполномоченного им лица о проведении государственной регистрации ранее возникшего права на регистрируемый объект недвижимого имущества, а также заявление о государственной регистрации перехода права к покупателю не представлены. Для государственной регистрации не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие права у НПО «Сибсельмаш» на объект недвижимого имущества на момент подписания договора купли-продажи.

Отсутствие данных документов, как посчитал государственный регистратор, не позволяет провести государственную регистрацию ранее возникшего права собственности НПО «Сибсельмаш», наличие которой обязательно для регистрации перехода права собственности на Ф.И.О. Кроме того, отсутствие таких документов не позволяет проверить принадлежность отчуждаемого объекта данному юридическому лицу, а, следовательно, проверить законность сделки по продаже регистрируемого объекта недвижимого имущества.

Дополнительно государственный регистратор указал на непредставление учредительных документов НПО «Сибсельмаш» со всеми изменениями на момент регистрации, а также постановления о возбуждении исполнительного производства, постановления о наложении ареста на имущество должника с актом описи имущества, согласно которым обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста, изъятия и принудительной реализации.

Судом на основании представленных
в материалы дела документов установлено, что индивидуальным предприн Ф.И.О. на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 29.08.1997 с актом приёма-передачи от 23.01.1998.

По условиям договора заявитель принял на себя обязательство принять и оплатить реализованный на аукционе объект, в свою очередь продавец объекта принял на себя обязательство передать заявителю объект по трёхстороннему акту приёма-передачи.

Заявитель исполнил принятые на себя обязательства по договору в полном объёме, что подтверждается представленными в материалы дела документами, объект был передан продавцом и балансодержателем индивидуальному предпр Ф.И.О.

В судебном заседании индивидуальный предприниматель Ми Ф.И.О. пояснил, что с момента подписания акта приёма-передачи полностью несёт бремя содержания приобретённого им имущества. Дополнительно отметил, что пунктом 6.3 договора предусмотрено, что данный договор возможно расторгнуть только в судебном порядке при условии неисполнения покупателем обязательств по оплате, а поскольку ни продавец, ни балансодержатель не обращались в суд с соответствующим иском договор является действующим и исполненным.

По правилу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, следовательно, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения, также как имеет право на регистрацию за собой права собственности.

Судом на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что в настоящее время исполнить требования действующего законодательства и обеспечить подачу от имени ФГУП НПО «Сибсельмаш» соответствующего заявления не представляется возможным, поскольку такое юридическое лицо не существует, а открытое акционерное общество НПО
«Сибсельмаш» не является правопреемником ФГУП НПО «Сибсельмаш» по сделке купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не имеет возможности оказать содействие в установлении права собственности заявителя на приобретённый им объект.

В силу пункта 1 статьи 2 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 16 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, в случае если права возникают на основании договоров (сделок), нотариально не удостоверенных, и такое удостоверение не является обязательным для данного вида сделки, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора
(сделки).

На основании абзацев 4, 8, 9, 10 статьи 20 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано:

если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

По правилу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статей 2, 4 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимость может возникнуть с момента регистрации перехода права на него в установленном законом порядке.

Судом в процессе исследования представленных в материалы дела доказательств установлено, что договор, представленный в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в качестве правоустанавливающего документа, был заключен 29.08.1997, то есть до вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 2 статьи 6 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до
его введения в действие права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В данном конкретном случае переход права на спорный объект недвижимого имущества состоялся до введения в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка купли-продажи совершена до указанного момента.

Следовательно, требование государственного регистратора о необходимости регистрации права собственности лица, выступавшего от имени продавца недвижимого имущества, не основано на законе.

Кроме того, пунктом 1 статьи 6 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

С учётом изложенного суд полагает, что отсутствие при имеющих место по делу обстоятельствах государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность этого договора как основания возникновения соответствующего права.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулированы правоотношения по государственной регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае, если к моменту обращения в регистрирующий орган другая сторона ликвидирована.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 165, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность стороны договора купли-продажи в случае уклонения другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

Принимая во внимание пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным в данном конкретном случае применить положения пункта 3 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии к рассматриваемым отношениям.

При этом суд исходит из того, что когда одна из сторон по сделке ликвидирована и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к другому лицу, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.

Поскольку представленные заявителем на государственную регистрацию документы позволяют достоверно идентифицировать спорный объект недвижимого имущества, а представленные в материалы дела документы позволяют констатировать факт исполнения сделки сторонами, суд полагает возможным применить аналогию закона и вынужден признать оспариваемое сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области незаконным.

Оспариваемое сообщение неизбежно нарушает права заявителя, который вследствие отсутствия государственной регистрации права собственности на приобретённый им объект не имеет возможности в полной мере осуществлять права владения и распоряжения данным объектом.

Признавая сообщение об отказе в государственной регистрации права незаконным, суд, руководствуясь частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав заявителя путём регистрации за ним права собственности на здание площадью 952, 4 кв. м, наименование: клуб «Машиностроитель», расположенное по улице Забалуева, дом 3.

Расходы по государственной пошлине в размере 200 рублей, понесённые заявителем, подлежат взысканию в его пользу с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Новосибирской области, поскольку заявленные индивидуальным предприн Ф.И.О. требования признаны судом подлежащими удовлетворению (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Взыскивая с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области уплаченную заявителем в бюджет государственную пошлину, суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации заявителю понесённых им судебных расходов, в связи с чем нормы пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

Площадь объекта, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Забалуева, дом 3, наименование: клуб «Машиностроитель», - 952, 4 кв. м подтверждена Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.09.2011 по делу № А45-13901/2011.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решил:

СУДЬЯ *.*. ПОЛЯКОВА