Арбитражная практика

Решение от 02 марта 2012 года № А63-10876/2011. По делу А63-10876/2011. Ставропольский край.

Решение

Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2012 года.

Решение изготовлено в полном объеме 02 марта 2012 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля *.*., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Апанасенко *.*., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь,

к администрации города-курорта Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН 1022601627575, обществу с ограниченной ответственностью фирма «Орбита», г. Пятигорск, ОГРН 1022601621294,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в
лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, ОГРН 1027700485757, муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН 1022601615849,

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение,

при участии в судебном заседании от прокуратуры Ставропольского края старшего прокурора отдела Левушкиной *.*. согласно удостоверению, от администрации города Пятигорска Ивановой *.*. по доверенности от 24.01.2011 № 0148/01, от третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» ведущего юрисконсульта филиала Мозговой *.*. по доверенности от 22.02.2012, в отсутствие представителя ответчика ООО фирма «Орбита» и третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

Установил:

заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города-курорта Пятигорска (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью фирма «Орбита» (далее – ООО фирма «Орбита», общество), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва, в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю), муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска»), в котором просит:

признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 94 897 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, проезд Орешник, 2, имеющего кадастровый номер 26:33:090207:9, заключенный 07.07.2011 между администрацией и ООО фирма «Орбита», недействительной (ничтожной) сделкой;

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата
сторон в первоначальное положение, а именно: обязать ООО фирма «Орбита» возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 94 897 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Орешник, 2, имеющий кадастровый номер 26:33:090207:9; обязать муниципальное образование в лице администрации возвратить ООО фирма «Орбита» полученные за земельный участок денежные средства в сумме 4 377 669,78 рубля.

Требования прокурора мотивированы тем, что договор от 07.07.2011 купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, заключенный администрацией и обществом на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.2011 № 2647, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Участвующий в судебном заседании представитель прокуратуры требования поддержал полностью по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Администрация в отзыве считает иск прокурора необоснованным и неподлежащим удовлетворению, поскольку в городе Пятигорске не утверждены режим и границы санитарной охраны, так как того требуют пункты 8 и 9 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425. Вместе с тем цель использования земельного участка, переданного по оспариваемому договору аренды, не противоречит режиму использования, установленному для первой зоны горно-санитарной охраны.

Ответчик - ООО фирма «Орбита» о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не направил.

Третье лицо – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю представило письменные пояснения, в которых указало, что в государственном кадастре недвижимости содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:33:090207:9, расположенном по адресу: г. Пятигорск, проезд Орешник, 2, площадью 94 897 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения
объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения». Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.10.1999. В судебное заседание от третьего лица поступила кадастровая выписка о земельном участке, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 26:33:090207:9 полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны города - курорта Пятигорска. Сведения внесены на основании представления прокуратуры Ставропольского края от 10.05.2011 № 7/3-47-2011.

Участвующий в судебном заседании представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» просил рассмотреть спор на усмотрение суда, исходя из имеющихся в деле доказательств.

Третье лицо - Управление Росреестра по Ставропольскому краю о времени и месте судебного разбирательства извещено судом надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, имеется ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителя третьего лица. В письменных пояснениях Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении спорного земельного участка в регистрирующий орган были представлены документы, соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Основанием для регистрации права собственности общества на земельный участок явился договор купли-продажи земельного участка от 07.07.2011. Установленные в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО фирма «Орбита» на земельный участок отсутствовали, и 14.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 26-26-28/039/2011-461.

Выслушав доводы представителей прокуратуры, администрации и третьего лица, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судом 07 июля 2011 года на основании постановления главы администрации
города Пятигорска от 08.07.2011 № 2647 «О предоставлении за плату в собственность ООО фирма «Орбита» земельного участка по проезду Орешник, 2» администрация в лице первого заместителя главы администрации города Пятигорска (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал принадлежащий ему на праве собственности, а покупатель купил земельный участок площадью 94 897 кв. м с кадастровым номером 26:33:090207:9, находящийся в городе Пятигорске, по проезду Орешник, 2, для использования в целях: «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

По условиям договора на земельном участке имеются нежилые здания литер «У», «Т», «С», «Ц», «Д», «Б», «М», «А», «Е», «Н», которые принадлежат покупателю на праве собственности по договору купли-продажи муниципального имущества от 13.04.2011, заключенному на основании постановления администрации города Пятигорска от 02.03.2011 № 563 «Об условиях приватизации муниципального имущества в 1 квартале 2011».

Цена земельного участка определенная в договоре купли-продажи в размере 4 377 669,78 рубля, оплачена обществом полностью после подписания договора (платежное поручение от 08.07.2011 № 116).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному 14.11.2011 право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО фирма «Орбита», номер регистрации 26-26-28/039/2011-461.

Прокурор, считая, что договор купли-продажи от 07.07.2011 является ничтожной сделкой, поскольку спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, и ограничен в обороте, обратился в арбитражный суд с иском.

При рассмотрении спора суд исходит из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, несоответствующая требованиям закона или иных судебных актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с
пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу пунктов 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к ограниченным в обороте отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

Пунктом 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ) и статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) установлено, что освоенная или используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимой для их эксплуатации инфраструктурой, является курортом.

По смыслу статьи 96 Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации
по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (пункт 7 статьи 2 Закона № 33-ФЗ и пункт 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах» город Пятигорск признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1882/09).

При удовлетворении иска прокурора суд учитывает имеющиеся в деле пояснения Управления по недропользованию по Ставропольскому краю от 22.02.2012 № СМ-01-21-194, согласно которым
в части определения зон санитарной охраны на территории округа горно-санитарной охраны особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды следует руководствоваться Проектом округа и зон санитарной охраны курортов КМВ, составленным Гидрогеологическим режимно-эксплуатационным управлением «Кавминвод» и Специализированной комплексной гидрогеологической партией Конторы «Геоминвод» по заданию Центрального Совета по управлению курортами профсоюзов ВЦСПС, с участием Центрального Ордена Трудового Красного Знамени НИИ курортологии и физиотерапии Министерства здравоохранения СССР. Согласно данному Проекту земельный участок, расположенный в городе Пятигорске, проезд Орешник (кадастровый номер 26:33:090207:9) находится в пределах второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения Пятигорск.

Нахождение вышеназванного земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны города Пятигорска подтверждается также кадастровой выпиской о земельном участке от 24.02.2012 № 26/5001/12-33356.

По смыслу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В спорном случае ООО фирма «Орбита» обязано возвратить муниципальному образованию города-курорта в собственность земельный участок площадью 94 897 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Орешник, 2, имеющий кадастровый номер 26:33:090207:7, соответственно муниципальное образование обязано возвратить обществу полученные в счет расчетов за земельный участок денежные средства в сумме 4 377 669,78 рубля.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика
в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования предъявлены к обоим ответчикам, то судебные расходы относятся на них в равных долях (аналогичный порядок распределения судебных расходов применен Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 29.10.1996 № № 7867/95, 7869/95 и соответствует абзацу 2 пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса РФ).

При этом требование о признании сделки недействительной и требование о применении последствий недействительности сделки могут быть заявлены независимо друг от друга, поэтому являются самостоятельными требованиями (Постановление ФАС СКО от 26.05.2009 по делу № А32-3905/2009-35/12).

Согласно пункту 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединены несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование.

Поскольку администрация от уплаты госпошлины освобождена (подп. 1.1 п.1 ст. 333.37 НК РФ), то с общества подлежит взысканию в бюджет 4 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2011 купли-продажи земельного участка площадью 94 897 кв. м с кадастровым номером 26:33:090207:9, заключенный между администраций города-курорта Пятигорска и ООО фирма «Орбита».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

обязать ООО фирма «Орбита» возвратить муниципальному образованию города-курорта Пятигорска земельный участок площадью 94 897 кв. м с кадастровым номером 26:33:090207:9, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Орешник, 2;

обязать муниципальное образование города-курорта Пятигорска в лице администрации города-курорта Пятигорска возвратить ООО фирма «Орбита», г. Пятигорск 4 377 669, 78 рублей, полученных в
счет оплаты за земельный участок.

Взыскать с ООО фирма «Орбита», г. Пятигорск, ул. Крайнего, 87 в доход бюджета Российской Федерации 4000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья *.*. Карпель