Арбитражная практика

О признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в жилом доме. Решение от 15 сентября 2011 года № 2-326/2011. Челябинская область.

Снежинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего - судьи Беляевой *.*. ;

при с Ф.И.О. *.*.,

c участием представителя истца Каргина *.*. и представителя Комитета по управлению имуществом г. Снежинска Колядой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Сопегина ФИО20 к Комитету по управлению имуществом г. Снежинска и Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «АЛЕКТОР» о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании отсутствующим зарегистрированное за ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» права собственности на нежилое помещение, признании отсутствующим зарегистрированное за муниципальным образованием Снежинский городской округ право собственности на нежилое помещение.

Установил:

Сопегин *.*. обратился в суд с
иском к Комитету по управлению имуществом <адрес> и ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» о признании нежилого помещения, общей площадью 198,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение № (подвальное помещение) общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, просит признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» право собственности на нежилое помещение общей площадью 198,7 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, помещение № - подвальное помещение (запись регистрации №), признать отсутствующим зарегистрированное за муниципальным образованием Снежинский городской округ право собственности на нежилое помещение общей площадью 198,7 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, помещение № - подвальное помещение (запись регистрации №)

Истец в судебное заседание не явился, представитель истца Каргин *.*. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 39) исковые требования истца поддержал и в обоснование иска указал следующее: Сопегин *.*. является собственником квартиры вмногоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>,город Снежинск, <адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общейдолевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование запределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, нежилое помещение №, которое не является частью квартир и которое предназначено для обслуживания более одного помещения вданном доме - квартир (в частности технические этажи и технические подвалы, в которыхимеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающиеконструкции, находящееся в данном доме оборудование - механическое,электрическое, санитарно-техническое, находится в общей долевой собственностивсех собственников жилых помещений в многоквартирномдоме № 8 по <адрес>.

Право общей долевой собственности на общее имуществопринадлежит собственникам помещений в здании в силу закона
вне

зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

В декабре 2010 года истцу стало известно об отчуждении нежилогопомещения, общей площадью 198,7 кв.м., расположенного по адресу:Челябинская область, <адрес>, помещение№ 41, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью«Строительная компания «АЛЕКТОР» и Комитетом по управлению имуществомгорода Снежинска от имени муниципального образования «Город Снежинск», всоответствии с пунктом 1.3. Положения «О порядке приватизациимуниципального имущества муниципального образования «Город Снежинск»,утвержденным Постановлением Снежинского городского Совета депутатовот ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции решения Собрания депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №) и Решением Собрания депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Обусловиях приватизации муниципального имущества - нежилого помещения,общей площадью 198,7 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Челябинскаяобласть, <адрес>, помещение №».

Указанное помещение по своим техническим характеристикам,фактическому месту расположения и предназначению относится к категориитехнических помещений, является техническим подвалом, и относится к общемуимуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственностисобственникам помещений многоквартирного дома, поскольку, не имеетотдельного входа и не может использоваться автономно от всего дома. В немрасполагаются несущие конструкции дома, канализационные стояки, стояки итрубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, и, с моментапостройки дома спорное помещение предназначено для обслуживания болееодного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ответчиками, в нарушение прав собственника, наосновании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являетсянедействительным (ничтожным) как не соответствующий требованиям статьи 209ГКРФ.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №не повлекюридических последствий, ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» неприобрело право собственности на помещение, являющееся предметом договора.

Вместе с тем, на основании ничтожной сделки в единый
государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральнойрегистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ сделана записьрегистрации № о праве собственности на нежилоепомещение общей площадью 198,7 кв.м., расположенное по адресу: Челябинскаяобласть, <адрес>, помещение №, заназванным юридическим лицом, чем нарушаются права истца и других жителей многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ, до передачи спорного помещения ООО «Строительнаякомпания «Алектор», в единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службыпо <адрес> сделана запись регистрации №права собственности за муниципальным образованием Снежинский городскойокруг.

Истец просит признатьотсутствующим зарегистрированное право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение подвал, ссылаясь на то, что право общей долевой собственности на общееимущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона внезависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав нанедвижимоеимущество и сделок с ним, исходя из того, что такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд,находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, былиотнесены к муниципальной собственности в соответствии с ранее действующимПостановлением Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации нафедеральную собственность, государственную республик в составе РоссийскойФедерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городовМосквы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья,предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ №» «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотябы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегосяисключительно в муниципальной собственности.

Исходя из изложенного, правовой режим подвального помещения, какотносящегося или не относящегося к общей долевой собственности несколькихсобственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на датуприватизации первой квартиры в доме.

Первый договор приватизации квартиры
в <адрес> былзаключен со Злоказовой *.*. ДД.ММ.ГГГГ, то есть, ранеедаты принятия <адрес> советом народных депутатов решения

№-М на основании которого была произведена запись о регистрации правасобственности на спорное нежилое помещение.

На момент приватизации первой квартиры в <адрес> подвальные помещенияжилого дома не были предназначены (учтены, сформированы) длясамостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилогодома, и использовались фактически в качестве общего имуществадомовладельцами, а значит, у домовладельцев возникло право общей долевойсобственности на эти помещения.

Основанием появления в одном доме нескольких собственников ивозникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на подвалы, явилась приватизация гражданамижилья и этоправо возникло в момент приватизации первой квартиры в доме.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали законныеоснования для регистрации за муниципальным образованием <адрес> права собственности на нежилое помещение, общей площадью198,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,улица 40 лет Октября, <адрес>, помещение №, и, следовательно, на данноепомещение не могло возникнуть право муниципальной собственности.

Представитель истца проситпризнать нежилое помещение, общей площадью 198,7 кв.м.,расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, общим имуществом собственниковпомещений в указанном многоквартирном доме; признать отсутствующим зарегистрированное за обществом с

ограниченной ответственностью «Строительная компания «АЛЕКТОР»право собственности на нежилое помещение общейплощадью 198,7 кв.м.,расположенное по адресу: <адрес>, помещение № (запись регистрации №-

40/032/2009-131); признать отсутствующим зарегистрированное за муниципальнымобразованием Снежинский городской округ право собственности нанежилое помещение общей площадью 198,7 кв.м., расположенное поадресу: <адрес>,помещение № (запись регистрации №).

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом <адрес> Коляда *.*. (доверенность л.д. 11 т. 2) в судебном заседании исковые требования не признал, просит применить срок исковой давности, ссылаясь на то что по всем заявленным требованиям истец пропустил срок для
защиты своих прав, поскольку право собственности истца на долю в квартире вдоме № 8 по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в результате получения доли по договору дарения.

На тот момент пользователем и владельцем спорногопомещения в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «СК» АЛЕКТОР». Право собственности муниципального образования возникло в 1992 году. Истецне мог не знать о нарушении своего права, поскольку проживает в том же доме и том же подъезде, где находится спорноепомещение. С исковым заявлением Сопегин *.*. обратился ДД.ММ.ГГГГ, т.е. попрошествии более трех лет. Фактическим владельцем спорного помещения Сопегин *.*. никогда не являлся. В собственных целях его не использовал. На момент приватизациипервой квартиры в <адрес> в <адрес> истец не проживал.

Спорное помещение, в составе всего жилого <адрес> было принято в муниципальную собственность в соответствии с действовавшимв тот период времени законодательством - Постановлением Верховного Совета РФ от27.12.1991г. № «О разграничении государственной собственности в РоссийскойФедерации на федеральную собственность, государственную собственностьреспублик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», на основаниирешения <адрес> Совета народных депутатов №-М от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с действующим законодательством к общему имуществу домовладельцев относятся помещения,предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие

самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иныепомещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Правовой режим подвальныхпомещений, как относящихся или не относящихся кобщей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах,должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома былипредназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, несвязанных
с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качествеобщего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственностидомовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, невыделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевуюсобственность домовладельцев как общее имущество дома.

Первый договор приватизации квартиры в <адрес> в <адрес> был заключен с Злоказовой *.*. ДД.ММ.ГГГГ.

Спорные помещения использовались в целях, не связанных с обслуживанием другихквартир дома.

На момент проведения первичнойинвентаризации в 1991г. часть помещения подвала была занятаархивом Отделарабочего снабжения ВНИИТФ. Остальная часть подвала жильцами дома для общих нужд неиспользовалась.

Более того, часть помещений, вошедших в помещение №, вошла и частьподвала, имеющего назначение - «спецподвал». При этом, спецподвал имеетсамостоятельную схему отопления и вентиляции, что указывает насамостоятельное предназначение и использование указанной части подвала.Спорное помещение включено в список подвалов жилых помещений, переоборудуемых под противорадиационные укрытия. В договоре купли-продажи помещения определено, что продаваемое помещение в военное время переоборудуется под противорадиационное укрытие.

ООО «СК Алектор» является добросовестным приобретателем спорного помещения, истец Сопегин *.*. никогда спорным помещением не владел.

Представитель ответчика считает, что требованиео признании отсутствующим зарегистрированного заобществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Алектор» правособственности на спорное нежилое помещение заявлено также необоснованно, поскольку согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, ПленумаВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике приразрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ вслучаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищенопутем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения(право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано заразными лицами, право собственности
на движимое имущество зарегистрировано как нанедвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспариваниезарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путемпредъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Перечисленные обстоятельства по делу отсутствуют.

Требования о признании отсутствующим зарегистрированного замуниципальным образованием <адрес> право собственности на спорное нежилое помещение также предъявлено необоснованно, поскольку право собственностимуниципального образования на данное помещениепрекращено в связи с продажейпомещения ООО «СК» АЛЕКТОР» по договору купли-продажи.

Поскольку запись в ЕГРП о праве муниципального образования на спорное помещениеотсутствует, то данный факт не может нарушать права истца.

Представитель ответчика просит в удовлетворении иска Сопегину *.*. отказать.(отзыв л.д. 152 т. 1, дополнение к отзыву л.д. 12 т. 2)

Ответчик ОАО «СК» АЛЕКТОР» своего представителя в судебное заседании не направил, ранее участвовавший в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «СК» АЛЕКТОР» Баландин *.*. исковые требования признал в полном объеме. (протокол судебного заседания л.д. 20)

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (Росреестр) своего представителя в судебное заседание не направило, ранее участвовавший в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель Росреестра Блинов *.*. (доверенность л.д. 144 т. 1) исковые требования не поддержал, считает, что иск не подлежит удовлетворению со ссылкой на то обстоятельство, что на момент регистрации права на нежилое помещение общей площадью 198,7 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, ул. 40 лет октября, <адрес> за Муниципальным образованием Снежинский городской округ была проведена правовая экспертиза документов. По сведениям Снежинского филиала ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по <адрес> по данным технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в границах данного нежилого помещения общедомовые коммуникации и оборудование, обслуживающие жилые помещения данного дома, не выявлены. Согласно техническому паспорту
на указанный многоквартирный дом, нежилые помещения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ имели отдельный вход, являлись и использовались в качестве нежилых. Считает, что данное исковое заявление удовлетворению не подлежит. (отзыв л.д. 48 т. 1)

Областное государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по <адрес> своего представителя в суд не направили, представили отзыв.

Участвовавшая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Утюмова *.*. (доверенность л.д. 195 т. 1) пояснила о том, что спорное нежилое помещение было проинвентаризировано ДД.ММ.ГГГГ На момент проведения инвентаризации часть помещения подвала была занята архивом Отдела рабочего снабжения ВНИИТФ. Остальная часть подвала жильцами дома для общих нужд не использовалась. Нежилое помещение № было сформировано ДД.ММ.ГГГГ. Часть подвала, вошедшая в состав нежилого помещения №, не относится к техническому подвалу и не имеет помещений, требующих постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. (л.д. 10 т. 2).

Третьи лица - жители многоквартирного <адрес> Грибова *.*., Ефремова *.*., Ефремов *.*., Игнатенков *.*., Бакуменко *.*., Уральцев *.*. и Махурина *.*., участвующие в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (протокол судебного заседания л.д. 200-211 т. 1) исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что имеют право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства в соответствии со ст.67,71 ГПК РФ, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 35 Конституции РФ «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,… распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Права всех собственников защищаются равным образом.

В соответствии со ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Согласно ст. 3 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», утратившей силу с принятием ФЗ № 189-ФЗ ДД.ММ.ГГГГ собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.

Судом установлено, что истец Сопегин *.*. является собственником 1/2 доли <адрес> многоквартирном <адрес> в <адрес>, 1958 года постройки, что подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45 т. 1) и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.10 т. 1).

В подвале указанного дома размещены нежилые помещения № №, 21-25,27,28 (по плану нежилого помещения №) (л.д. 62 т. 1) право собственности, на которое зарегистрировано за ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР». (л.д. 15 т. 1)

Согласно действующему с 1992 г. по 2005 г. ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» ст. 8 общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

Понятие кондоминиум рассматривается как единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находится в общей долевой собственности.

В настоящее время в законодательстве используется понятие «общее имущество многоквартирного дома».

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ в состав общего имущества собственников многоквартирного дома включаются:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Анализ приведенных правовых норм приводит к выводу, что общим имуществом многоквартирного дома является имущество, которое не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения, предназначено для обслуживания более одного помещения дома, предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположено в границах земельного участка, выделенного под данный дом.

Исходя из изложенного следует, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное назначение, не входят в состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Спорные помещения, в составе всего жилого <адрес>, были приняты в муниципальную собственность в соответствии с Постановлением Верховною Совета РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», на основании

решения <адрес> Совета народных депутатов №-М от ДД.ММ.ГГГГ

Первый договор приватизации квартиры в <адрес> в <адрес> был заключен со Злоказовой *.*. ДД.ММ.ГГГГ. (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ( л.д. 25, т. 1)

Из экспликации <адрес> в <адрес> следует, что в помещении №(по плану подвала на ДД.ММ.ГГГГ №№ 17,18, 22,23,24,25) располагался архив ОРСА, данное помещение имеет санитарно-техническое оборудование и т.д. (л.д. 23,24,65,169)

Из схемы подвала следует, что спорное помещение имеет выход на лестничную площадку подъезда дома.(л.д. 169)

Согласно акту осмотра инженерных коммуникаций проведенного Некоммерческим партнерством Строителей и проектировщиков Урала в помещениях нежилого помещения № имеются инженерные коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, канализация) В данных помещениях стояки горячего и холодного водоснабжения, обслуживающие расположенные выше квартиры жилого дома, имеют запорную арматуру, предназначенную для отключения коммуникаций на случай ремонта или аварии. (л.д. 145-147)

Кроме того, в суде не оспаривалось, что до 1966 года спорное помещение использовалось обслуживающей организацией для размещения дворников (помещение №), помещение № использовалось в качестве складского помещения ЖКУ, в котором хранились строительные материалы, помещение № - бомбоубежище, о чем в судебном заседании показала бывший работник ЖКУ Пуничева *.*., допрошенная в суде в качестве свидетеля.

Исходя из копии проекта типового 40-квартирного жилого дома серии 1-419-1Аследует, что часть помещений, вошедших впоследствии в помещение №, вошла и частьподвала имеющая назначение - «спецподвал» (помещение №). При этом, спецподвал имеетсамостоятельную схему отопления и вентиляции. Данный факт указывает насамостоятельное предназначение и использование указанной части подвала.(л.д. 169 т.1)

Более того, согласно техническому паспорту на нежилое помещение №, из технических характеристик нежилого помещения (раздел 3) следует, что оно предназначено для самостоятельного использования: назначение - многофункциональное; полы - деревянные, линолеум; проемы оконные - стеклопакеты; проемы дверные - щитовые, металлические; водоснабжение - есть; электроснабжение - есть; канализация - есть; горячее водоснабжение - есть; телефон - есть; санузел - есть. (л.д. 19 т. 1)

Исходя из экспликации нежилое помещение № состоит из: склада, склада, склада, помещения, туалета, вспомогательного помещения, мастерской, коридора, коридора раздевалки, коридора. (л.д.23 т. 1)

Постановлением Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении списка подвалов жилых домов, переоборудуемых под противорадиационные укрытия в военное время», подвал <адрес> отнесен к подвалам переоборудуемых под противорадиационные укрытия (л.д. 16 т. 2).

Указанные обстоятельства подтверждаются и письмом начальника ГО и ЧС за № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 23 т. 2)

Пунктом 1.4 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено условие, согласно которому приобретенное ООО «СК» АЛЕКТОР» имущество - спорное нежилое помещение в военное время переоборудуется под противорадиационное укрытие и на покупателя (п. 4.2.4 договора) возлагается обязанность в военное время предоставить имущество под противорадиационное укрытие. (л.д. 17, 20 т. 2)

Как было установлено в суде, данное нежилое помещение сдавалось в аренду именно в качестве нежилых помещений, в том числе сдавалось в аренду ООО «СК» АЛЕКТОР».

В соответствии с ответами ОГУП «Обл.ЦТИ» спорное помещение не относится к техническому подвалу и не имеет помещений, требующих постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. (л.д. 172)

Доказательств о том, что спорное помещение когда-либо использовалось жителями данного дома и использовалось в целях, связанных с обслуживание других помещений (квартир) дома суду не представлено.

По ходатайству истца судом была проведена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта спорное жилое помещение является техническим помещением, предназначенным исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, и не предназначено для самостоятельного использования, поскольку в данном нежилом помещении расположены стояки горячего и холодного водоснабжения, которые имеют запорную арматуру, предназначенную для отключения коммуникаций холодного и горячего водоснабжения, обслуживающих квартиры жилого дома №№ 22,24,26,28-40, кроме того, в данном помещении расположены канализационные стояки, к которым также необходим беспрепятственный доступ в случае аварии или ремонта. (л.д. 235 т. 1)

Однако выводы эксперта опровергаются вышеназванными доказательствами и показаниями директора ООО «РЭК Жилой дом» Ибатуллиным *.*..

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «РЭК «Жилой дом», являющейся эксплуатирующей организацией, в том числе обслуживающей инженерное оборудование <адрес> в <адрес>, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией ОАО «Сервис» Ибатуллин *.*. показал, что инженерные коммуникации и оборудование в подвале к которым требуется постоянный открытый доступ для его эксплуатации и контроля располагаются в электрощитовой и теплоцентре. Данные помещения в состав нежилого помещения № не входят, так как расположены за его пределами. Вход в эти помещения отдельный и осуществляется из третьего подъезда жилого <адрес>.

В помещениях, входящих в состав нежилого помещения № имеются отсекающие краны горячего и холодного водоснабжения в квартиры, расположенные в четвертом и частично в третьем подъездах жилого дома. При этом постоянный доступ к указанным кранам не требуется, поскольку в теплоцентре имеются отсекающие краны, как на весь жилой дом, так и отдельно на третий и четвертый подъезды. Постоянный доступ к системе канализации не требуется, так как в системе отсутствуют узлы и оборудование, предназначенные для отключения системы канализации в случае аварии.

Допуск работников обслуживающей организации в нежилое помещения № осуществляется в соответствии с действующим законодательством и на основании заключенного с ООО «Строительная компания «Алектор» договором, в целях проведения плановых осмотров и ремонтов, а также для устранения засорений системы канализации, вызываемых в результате неправильной эксплуатации системы жильцами.

Кроме этого, Ибатуллин *.*. показал, что помещения, входящие в нежилое помещение № в 1980-ых годах использовались под склады спортинвентаря и мебели, Горспортсовета и расположенной рядом школы №.

Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт Власов *.*. показал, что при даче заключения им использовались только материалы дела. Вывод о необходимости постоянного доступа в спорное помещение им был сделан в связи с тем, что в помещениях №,22,27 располагается запорная арматура предназначенная для отключения ХВС и ГВС в <адрес>, 24, 26, 28-40. Данный вывод был сделан на основании схемы и после визуального осмотра нежилого помещения №. Осмотр рамки ввода им не производился. Наличие возможности произвести отключение подачи водоснабжения в <адрес>, 24, 26, 28-40 непосредственно из теплоцентра и электрощитовой им не устанавливалось. Вывод о том, что спорное помещение относится к техническому, сделан в результате анализа и применения статьи 36 Жилищного кодекса РФ, а также Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №

Доводы истца о расположении в подвале инженерных коммуникаций, сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанное с обслуживанием жилого дома.

Вопрос о правомерности владения муниципальным образованием «город Снежинск» жилым фондом уже подлежал рассмотрению Арбитражным судом <адрес> в 2005-2006 годах по делу № А76-30103/05-9-982/12/22-433, вынесено Решение, которое вступило в законную силу. (л.д. 27-33, т. 2)

Муниципальное образование <адрес>, в соответствии с Решением <адрес> совета народных депутатов №-м ДД.ММ.ГГГГ распорядился принадлежащим ему имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием ЗАТО <адрес> и ООО «СК» АЛЕКТОР» был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений, в частности последнему были переданы в аренду муниципальные нежилые помещения №№ 17-19,21-25 суммарной площадью 195 кв.м. в подвале жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 161-164 т.1)

Впоследствии договор неоднократно пролонгировался вплоть до 2009 года(л.д. 165-166 т. 1)

До проведения государственной регистрации права собственности муниципального образования в <адрес> на спорное помещение Федеральной регистрационной службой были направлены запросы в Обл.ЦТИ с просьбой сообщить предназначено ли помещение № для обслуживания более одного помещения в <адрес>, имеются ли в нем коммуникации, обслуживающие более одного помещения и другие сведения, позволяющие сделать вывод о том, является или нет указанное помещение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. (л.д. 170 т. 1)

Согласно ответу Обл.ЦТИ от ДД.ММ.ГГГГ по стоянию на ДД.ММ.ГГГГ в границах нежилого помещения №, общей площадью 198,7 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого <адрес>, общедомовые коммуникации и оборудование, обслуживающие жилые помещения данного дома, не выявлены. Согласно техническому паспорту на указанный многоквартирный жилой дом, данные помещения, начиная с ДД.ММ Ф.И.О. инвентаризации), имели отдельный вход, являлись и использовались в качестве нежилых. (л.д. 171 т. 1)

Указанное нежилое помещение, общей площадью 198,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> было сформировано и поставлено на технический учет ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 16-24, 61 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальное образование Снежинский городской округ зарегистрировало право собственности в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основание Решение <адрес> совета народных депутатов №-М от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11,157 т. 1)

Спорное нежилое помещение состояло на учете в реестре муниципального имущества <адрес> на основании указанного выше решения <адрес> совета народных депутатов №-М от ДД.ММ.ГГГГ до государственной регистрации перехода права собственности по договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому МО «Город Снежинск» передал в собственность ООО «СК» АЛЕКТОР», а последний принял недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 198,7 кв.м., расположенное по адресу <адрес>,ул. 40 лет Октября, <адрес>, помещение №, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «СК» АЛЕКТОР» с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12,15 т. 1, справка об учете объекта имущества л.д. 181 т. 1)

В материалы дела представлены решения арбитражного суда <адрес> по иску МО «Город Снежинск» к ООО «СК» АЛЕКТОР» о взыскании задолженности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и по иску ООО «СК» АЛЕКТОР» к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным.

Исковые требования МО «Город Снежинск» к ООО «СК» АЛЕКТОР» о взыскании задолженности по договору были судом удовлетворены, в удовлетворении требований ООО «СК» АЛЕКТОР» о расторжении договора купли-продажи - отказано. Решения вступили в законную силу. (л.д.176-180 т. 1)

Таким образом, на основании документов, свидетельских показаний, судом установлено, что спорное нежилое помещение № площадью 198,7 кв.м., расположенное в подвале <адрес>, в <адрес> по проекту было предназначено для использования в качестве спецподвала, т.е. имело самостоятельное назначение.

До передачи в муниципальную собственность в спорном помещении располагались склады ЖКУ, в последствие хранился архив ОРСА, складировался спортивный и школьный инвентарь, позднее оно было передано в аренду, в 1991 и в 1999 г. проведена инвентаризация помещения, что указывает также на то, что спорное помещение имело самостоятельное назначение и не принадлежало к общему имуществу.

Суд полагает, что факт наличия в спорном помещении отводящих и подводящих систем холодного и горячего водоснабжения, не изменяет целевого назначения помещения, не меняет режим собственности и не свидетельствует о принадлежности спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку на момент приватизации Злоказовой *.*. в 1992 году квартиры, спорное помещение не имело статуса мест общего пользования, предназначенного для обслуживания всего дома.

По мнению суда, наличие линий водопровода, канализационных сетей и т.п. в спорном помещении не свидетельствует о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, т.к. в каждой квартире имеются линии водопровода, канализации, отопления, тем не менее, данные обстоятельства не меняют правовой режим помещения в квартирах, поскольку для обслуживания дома служат сами линии водопровода, канализации, отопления, а не помещения, в которых они располагаются.

Наличие кранов для перекрытия воды на трубах, расположенных в спорном помещении также не влияет на правовой режим помещения, т.к. данные краны перекрывают воду только в одном подъезде, а в доме имеются задвижки для перекрытия воды в системе водоснабжения и отопления всего дома, которые расположены в отдельном помещении и не являются частью спорного помещения.( л.д. 169 т. 1)

Как пояснил в судебном заседании директор ООО «Дом» для проведения аварийных или иных работ связанных с обеспечением жильцов дома водоснабжением и электроэнергией, доступ в спорное помещение не требуется, поскольку все коммуникации находятся именно в отдельном помещении электрощитовой и теплоценте, расположенные в третьем подъезде жилого дома. Более того, ООО «СК» АЛЕКТОР» готов обеспечить допуск соответствующих специалистов ООО «Дом» к указанным коммуникациям в любое время, данные у кого хранятся ключи от подвала, номера телефонов у работников ООО «Дом» имеются.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что спорное подвальное помещение не может быть отнесено к общему имуществу, понятие которого дается в ст.36 ЖК РФ, п.1 ст.290 ГК РФ, так как на протяжении длительного времени является самостоятельным объектом недвижимости, право собственности, на которое перешло первоначально к Администрации <адрес> согласно нормативному акту - Постановлению Верховного Совета РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, позднее к ООО «СК» АЛЕКТОР» по договору купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент включения спорного помещения в реестр муниципального имущества, данное помещение не являлось общим имуществом дома, не использовалось как помещение, обслуживающее многоквартирный дом, не отвечало признакам, изложенным выше, которые позволяют относить те или иные помещения к категории общего имущества и было включено в реестр муниципального имущества как самостоятельный объект недвижимости, помещение № нежилое, площадью 198,7 кв.м.. Следовательно, оснований для признания помещения № (нежилого), площадью 198,7,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> общим имуществом собственников в многоквартирном доме не имеется.

В связи с тем, что судом не удовлетворено требование истца о признании нежилого помещения № расположенного в <адрес>, в <адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, не подлежат и удовлетворению требования о признании отсутствующим зарегистрированное за ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» права собственности на нежилое помещение и признании отсутствующим зарегистрированное за муниципальным образованием Снежинский городской округ право собственности на нежилое помещение.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Сопегина ФИО21 к Комитету по управлению имуществом <адрес> и Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «АЛЕКТОР» о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, признании отсутствующим зарегистрированное за ООО «Строительная компания «АЛЕКТОР» права собственности на нежилое помещение, признании отсутствующим зарегистрированное за муниципальным образованием Снежинский городской округ право собственности на нежилое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня вынесения мотивированного решения в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Снежинский городской суд.

Председательствующий *.*. Беляева