Арбитражная практика

О признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Решение от 12 сентября 2011 года № 2-794/2011. Хабаровский край.

Ленинский районный суд

г. Комсомольск-на-Амуре

Хабаровский край

Судья Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края Карасева *.*.,

при секретаре Зайцевой *.*.,

с участием представителя истца Гурылевой *.*., действующей на основании доверенности от (дата), сроком действия в 3 года, ответчика Митиной *.*., представителя ответчика Митиной – Дрига *.*., действующего на основании доверенности (номер) от (дата), сроком действия в 3 года,

рассмотрев гражданское дело по иску *.*. С. к *.*. М., Митиной *.*., третье лицо Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, отмене свидетельства о государственной регистрации прав на квартиру, внесении изменений в государственный реестр прав
на недвижимое имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

Установил:

В последующем в ходе судебного разбирательства истцом изменены исковые требования, в соответствии с которыми истец просила признать недействительной сделку купли-продажи квартиры (номер), дома (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре, заключенную между *.*. М. и Митиной *.*. ; отменить свидетельство о государственной регистрации прав Митиной *.*. на указанную квартиру; внести изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество, исключив запись перехода права собственности на указанную квартиру от *.*. М. к Митиной *.*. ; истребовать принадлежащую истцу квартиру (номер), дома (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре из чужого (Митиной *.*.) незаконного владения.

Поданные исковые требования истец мотивировала тем, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от (дата) она является собственником квартиры (номер), дома (номер) <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре. (дата) она подарила данную квартиру своей дочери *.*. М.. В ноябре 2008 г. она обратилась с иском в суд об отмене договора дарения в связи с тем, что дочь её избивала. <данные изъяты> Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 23.03.2010 г. договор дарения отменен. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 14.05.2010 г. Решение оставлено без изменения, Решение вступило в законную силу 14.05.2010 г., однако зарегистрировать своё право собственности на квартиру она не смогла. В феврале 2010 г. ей стало известно, что (дата) без её ведома, зная о том, что квартира является предметом судебного разбирательства, *.*. М. продала спорную квартиру своей подруге Митиной *.*., лишив её ( *.*. С.) тем самым единственного места жительства. Право собственности Митиной *.*. на спорную квартиру было зарегистрировано
(дата) (номер).

Истец *.*. С. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства, направила суду письменное заявление о рассмотрении настоящего гражданского дела в её отсутствие с участием представителя Гурылевой *.*. ; в данном заявлении указала о том, что на исковых требованиях настаивает, обстоятельства, изложенные в иске, подтверждает.

Представитель истца Гурылева *.*. в судебном заседании иск поддержала, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу Решением суда от 23.03.2010 г. отменен договор дарения спорной квартиры между *.*. С. и Шмелевой *.*., которой в период рассмотрения судом данного спора было совершено отчуждение квартиры в пользу Митиной *.*., привлеченной по делу по спору об отмене договора дарения в качестве третьего лица, о судебных заседаниях уведомлялась, но в суд не пришла, ранее опрашивалась в качестве свидетеля по делу по спору между истцом и *.*. М. относительно спорной квартиры, вследствие чего добросовестным приобретателем спорной квартиры не является. *.*. М. совершила отчуждение спорной квартиры в пользу Митиной *.*. с намерением лишить истца *.*. С. указанного жилого помещения. *.*. М. для матери *.*. С. квартиру не приобрела, *.*. С. до настоящего времени вынуждена проживать у сестры. *.*. М. купила в <адрес> квартиру, но ни *.*. С., ни её сестра не знают, где она.

Ответчик *.*. М. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства (т.2 л.д.66), допрошена 17.08.2011 г. по судебному поручению в судебном заседании Свердловским районным судом г. Красноярска, где исковые требования не признала, по существу дела поясняла, что её мать *.*. С. в 2007 г. сделала на неё дарственную в отношении спорной
квартиры. В 2009 г. *.*. С. заболела астмой, врачи сказали, что истцу нельзя находиться одной и она забрала *.*. С. к себе, предложила последней сдавать квартиру, чтобы оплачивать коммунальные платежи, с истцом проживали вместе, споров между ними не было, истец стала поправляться, выходить гулять. Во время прогулок истец познакомилась со Свидетелем Иеговы, начала ходить к нему в гости, после чего стала говорить, что она её ( *.*. С.) убьет и заберет квартиру, вследствие чего подала в суд иск о признании недействительным договора дарения, в 2009 г. было вынесено Решение, согласно которому договор дарения признали действительным, отношения с истцом стали налаживаться, они Решили переехать <адрес>. Когда она стала продавать своё имущество, чтобы переехать <адрес>, истец отказалась переезжать <адрес>, в дальнейшем в отношении неё ( *.*. М.) было возбуждено уголовное дело по заявлению *.*. С., несмотря на доказательства её невиновности, <данные изъяты>. С Митиной *.*. она знакома по работе в сетевом маркетинге, она предложила Митиной *.*. купить спорную квартиру. На вопрос суда: знала ли Митина *.*. на момент приобретения квартиры (номер), дома (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре, что данная квартира является предметом судебного разбирательства? *.*. М. поясняла, что Митина *.*. знала всю ситуацию по спорной квартире, так как при первом судебном разбирательстве проходила свидетелем. Митина *.*. перед заключением договора купли-продажи квартиры осматривала жилое помещение, её всё устраивало, в договоре купли-продажи было предусмотрено, что *.*. С. имеет право проживать в данной квартире до конца 2009 года, за этот срок она ( *.*. М.) должна была приобрести квартиру в <адрес> и они бы переехали, *.*.
С. из спорной квартиры не выгоняли, в настоящее время в данной квартире никто не проживает, Митина *.*. не въехала в спорную квартиру, ждут решения суда, что уже свидетельствует о том, что с их стороны не было корыстных целей. *.*. М. поясняла, что не будет участвовать в судебном заседании, свои интересы доверила представлять представителю, однако не сообщила, кто является представителем, и не представила доказательств, свидетельствующих о наличии представителя и его полномочиях по настоящему гражданскому делу. Также *.*. М. направила письменный отзыв на исковое заявление, в котором изложила те же обстоятельства в опровержение иска, которые дала в судебном заседании при допросе в порядке судебного поручения. Также в письменном отзыве на иск указывала, что перед покупкой квартиры Митина *.*. попросила выписку о правах на спорную квартиру, которую она представила Митиной *.*.. То, что её намерения в отношении спорной квартиры были добросовестными, подтверждается тем, что она в течение этого времени переехала в <адрес>, в спорной квартире не проживает. *.*. М. представила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, расположенную в <адрес> (т.2, л.д.53-62).

Ответчик Митина *.*. в судебном заседании иск не признала, мотивируя тем, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры, выполнила все условия по сделке купли-продажи спорной квартиры, не знала об обстоятельствах спора по квартире между *.*. М. и *.*. С., опрашивалась по данному делу судом в качестве свидетеля, свидетельствовала о том, что *.*. М. хорошо относилась к *.*. С., ухаживала за последней. Купить спорную квартиру ей предложила *.*. М., при этом сказала, что Решение по иску *.*. С. по квартире вынесено в пользу
*.*. М., она видела Решение об этом, *.*. М. по её просьбе представила выписку, свидетельствующую о том, что *.*. М. являлась собственником квартиры без ограничения (обременения) права. Данную выписку она потребовала от *.*. М., так как её смущала низкая цена продаваемой квартиры и, что *.*. С. будет проживать в спорной квартире; она купила данную квартиру не для проживания, а как недвижимость.

Представитель ответчика Митиной *.*. – Дрига *.*., полагает иск необоснованным, обосновывая данное тем, что Митина *.*. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как перед заключением договора купли-продажи квартиры предпринимала все меры для проверки законности сделки, даже затребовала от *.*. М. документ, подтверждающий собственность последней на спорную квартиру и отсутствие запрета на отчуждение квартиры. О наличии спора по квартире Митина *.*. не знала, в судебном заседании по делу по иску о признании недействительным договора дарения спорной квартиры Митина *.*. допрашивалась в качестве свидетеля, свидетельствовала о характере отношений между *.*. М. и *.*. С., копию искового заявления по делу она не получала и о сущности спора не была уведомлена. Являясь добросовестным приобретателем спорной квартиры, Митина *.*. должна сохранить права на эту квартиру.

Представитель третьего лица – *.*. И., действуя на основании доверенности (номер) от (дата), обратилась в суд с заявлением о рассмотрении настоящего гражданского дела в отсутствие представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (т.2, л.д.16-17).

По материалам дела следует:

согласно сведений Комсомольского-на-Амуре филиала КГУП «Хабкрайинвентаризация» и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартира (номер), дома (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре принадлежала по праву
собственности *.*. С. на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от (дата) и свидетельства о регистрации права собственности от (дата) (т.1, л.д.24,27);

-с (дата) собственником спорной квартиры становится *.*. М. на основании договора дарения от (дата) (т.1, л.д.24, 103);

-на основании договора купли-продажи квартиры от (дата) собственником спорной квартиры является Митина *.*., свидетельство о регистрации права собственности от (дата) (т.1, л.д.24, 120);

-30.09.2008 г. *.*. С. обратилась в суд с иском к *.*. М. о признании договора дарения недействительным (т.1, л.д.102);

-в судебном заседании от 20.11.2008 г. по делу по иску *.*. С. о признании договора дарения недействительным допрошенная в качестве свидетеля Митина *.*. поясняла, что знает *.*. М. в течение 7 лет, о договоре дарения квартиры ничего не знает, свидетельствовала об отношениях *.*. М. и *.*. С., как о нормальных, не конфликтных (т.1, л.д. 104-106);

-Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20.01.2009 г., отмененным Судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 24.04.2009 г., отказано в удовлетворении исковых требований *.*. С. о признании договора дарения недействительным (т.1, л.д.108-114);

-Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23.03.2010 г., вступившим в законную силу 14.05.2010 г., отменен договор дарения спорной квартиры, заключенный (дата) *.*. С. и *.*. М. с внесением изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации (дата) договора дарения спорной квартиры; так как спорная квартира на период принятия решения была отчуждена Митиной *.*., возврат спорной квартиры *.*. С. был невозможен на основании п.5 ст.578 ГК РФ. При рассмотрении настоящего
дела Митина *.*. была привлечена к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещена о судебном процессе, в суд не явилась (т.1, л.д.44-50);

<данные изъяты>

Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных *.*. С. требований.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, в частности, предусмотрена защита гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в любых формах.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Правилами, предусмотренными ст.168 ГК РФ, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 2 Статьи 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из его владения иным путем помимо их воли.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.п.38,39) разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества
при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли, судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалами дела, в том числе договором дарения, справкой о переходе права собственности, договором купли-продажи, копией решения Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23.03.2010 г., <данные изъяты> и др., а также пояснениями сторон, в судебном заседании установлено, что *.*. С. подарила своей дочери *.*. М. по договору дарения от (дата) <адрес>. (дата) *.*. С. обратилась в суд с иском к *.*. М. о признании недействительным договора дарения от (дата) на квартиру (номер), дома (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре, мотивируя тем, что договор дарения был заключен с целью дальнейшего переезда со *.*. М. в <адрес> на постоянное место жительства, подписывая договор дарения, она не предполагала, что *.*. М. станет плохо с ней обращаться, не ухаживать за ней и избивать её. При рассмотрении судом дела по настоящему иску в судебном заседании 20.11.2008 г. опрашивалась в качестве свидетеля Митина *.*., что свидетельствует об осведомленности Митиной *.*. по делу. Решением суда от 20.01.2009 г. *.*. С. было отказано в удовлетворении иска об отмене дарения спорной квартиры. Судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда 24.04.2009 г. по кассационной жалобе *.*. С. Решение от 20.01.2009 г. отменено с направлением дела на новое рассмотрение, о чем была извещена *.*. М.. В процессе рассмотрения к участию в деле была привлечена в качестве 3-го лица Митина *.*.. Зная о том, что Решение суда от 20.01.2009 г. отменено, *.*. М. (дата) продала, а Митина *.*. купила спорную квартиру, что подтверждается договором купли-продажи. Право собственности Митиной *.*. на спорное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП (дата) (номер), в то время, когда в суде рассматривалось дело по иску *.*. С. об отмене договора дарения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о недействительности сделки в соответствии со ст.166 ГК РФ.

<данные изъяты> Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23.03.2010 г., вступившего в законную силу 14.05.2010 г., отменён договор дарения спорной квартиры, заключенный (дата) *.*. С. и *.*. М. с указанием в ЕГРП сведений об отмене договора дарения спорной квартиры.

В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным Постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением суда от 23.03.2010 г. восстановлено право собственности *.*. С. на спорную квартиру, но зарегистрировать это право *.*. С. не может, поскольку *.*. М. в период рассмотрения спора, в нарушение вышеизложенного действующего законодательства, продала спорную квартиру Митиной *.*..

В результате противоправных действий *.*. М. между ней и *.*. С. сложились неприязненные отношения, что установлено вышеуказанным Приговором мирового судьи судебного участка №39 Ленинского округа г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края. Продажа спорной квартиры *.*. М. произведена исключительно с намерением лишить свою мать жилья, то есть причинить ей вред. Зная, что спорная квартира является предметом спора, воспользовавшись тем, что в отношении спорной квартиры в ЕГРП нет отметки о судебном споре, *.*. М. продала её, то есть злоупотребила своими правами собственника по распоряжению имуществом. В нарушение требований ст.209 ГК РФ, продавая квартиру в период судебного разбирательства, *.*. М. нарушила права и охраняемые законом интересы *.*. С., то есть право на восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Доводы Митиной *.*. о том, что она является добросовестным приобретателем, опровергаются материалами дела, в совокупности свидетельствующие о том, что Митина *.*. знала о судебном споре в отношении спорной квартиры, так как допрашивалась в судебном заседании в качестве свидетеля со стороны *.*. М.; на момент заключения сделки купли-продажи *.*. С. была зарегистрирована в спорной квартире; запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя ( *.*. М.) не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (Митиной *.*.); зная о судебном споре в отношении спорной квартиры, Митина *.*. не проявила должной осмотрительности и не проверила о вступлении решения суда от 20.01.2009 г. в законную силу; имея возможность встретиться с *.*. С. для обсуждения купли квартиры, Митина *.*. не встретилась с *.*. С. и не выяснила у *.*. С. её позицию по поводу отчуждения *.*. М. спорной квартиры.

Совокупностью изложенных доказательств *.*. С. в судебном заседании опровергла возражения Митиной *.*. о добросовестности Митиной *.*. как приобретателя спорной квартиры.

Тем самым по смыслу ст.301, п.1 статьи 302 ГК РФ *.*. С. вправе истребовать своё имущество из чужого (Митиной *.*.) незаконного владения.

Митина *.*. вправе в соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ получить оплаченные ею деньги в счет купли-продажи спорной квартиры со *.*. М..

При таких обстоятельствах, в соответствии с вышеизложенными правовыми нормами иск по настоящему делу подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования *.*. С. к *.*. М., Митиной *.*., третье лицо Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, отмене свидетельства о государственной регистрации прав на квартиру, внесении изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры (номер), дома (номер) корпус (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре, заключенного (дата) *.*. М. и Митиной *.*., зарегистрированного (дата) за (номер) в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО.

Отменить свидетельство о государственной регистрации прав Митиной *.*. на квартиру (номер), дома (номер) корпус (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре от (дата).

Внести изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество, исключив запись о переходе права собственности на квартиру (номер), дома (номер) корпус (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре от *.*. М. к Митиной *.*. от (дата), (номер).

Истребовать из незаконного владения Митиной *.*. в пользу *.*. С. квартиру (номер), дома (номер) корпус (номер), <адрес> г. Комсомольска-на-Амуре.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Хабаровский краевой суд через суд, принявший его, в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения – с 16.09.2011 года.

Судья: *.*. Карасева