Арбитражная практика

По иску СПК Колхоз им. *.*. Ленина о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельную долю.. Решение от 20 февраля 2012 года №. Краснодарский край.

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Симанчева *.*. ;

с участием: представителя СПК «Колхоз имени *.*. Ленина», как истца – Тарханова *.*. ; представителя ответчика Мацакова *.*. – Шатохина *.*. ;

при секретаре Гутник *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» к Мацакову *.*. о признании сделки действительной, договора купли-продажи земельной доли заключенным, о признании права собственности на земельную долю

Установил:

СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» обратился 10.08.2011 года в Новокубанский районный суд с иском к Мацакову *.*., выдвинув требования о признании договора купли-продажи земельной доли от 15 марта 2006 года между Мацаковым *.*. и СПК «Колхоз
имени *.*. Ленина» действительным, о признании за СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» права собственности на земельный пай площадью 6,25 га., находящийся в границах плана СПК «Колхоз имени *.*. Ленина», по договору купли-продажи земельной доли от 15 марта 2006 года между Мацаковым *.*. и СПК «Колхоз имени *.*. Ленина», о взыскании судебных издержек.

В обоснование иска указывается на то, что 15 марта 2006 года был заключен договор купли-продажи земельной доли, по которому СПК покупает земельную долю площадью 6,25 га с/х угодий, расположенных в арендуемых СПК землях, по 2400 рублей за каждый гектар с/х угодий после заключения договора между СПК и собственником, и сохраняет за Мацаковым и его наследниками право на получение с/х продукции на условиях договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей. Земельная доля принадлежала Мацакову *.*. в соответствии с Постановлением главы администрации Новокубанского района №364 от 30.06.1992 года. Спорная земельная доля на момент заключения договора находилась на земельном участке с кадастровым номером №..., в границах плана СПК «Колхоз имени *.*. Ленина». После подписания договора Мацаков *.*. получил по расходному кассовому ордеру 15000 рублей и выдал землеустроителю СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» Кирилловой *.*. доверенность на проведение мероприятий, связанных с государственной регистрацией договора купли-продажи, на срок до 15 марта 2009 года. На требования СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» к Мацакову *.*. о продлении доверенности для продолжения регистрации Мацаков *.*. ответил устным отказом и уклоняется от регистрации сделки. Истец основывает свои требования на ст. 131, п. 3 ст. 165 ГК РФ, полагая, что сделка совершена в надлежащей форме, однако одна из сторон
уклоняется от ее регистрации. (л.д.1)

15.09.2011 года принято дополнительное исковое заявление в рамках рассматриваемого гражданского дела, в котором истец конкретизировал свои требования, изложив их следующим образом: 1. Признать сделку действительной, а договор купли продажи земельной доли от 15 марта 2006 года между Мацаковым *.*. и колхозом имени *.*. Ленина заключенным. 2. Признать за СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» право собственности на земельную долю площадью 6,25 га., находящийся в границах плана СПК «Колхоз имени *.*. Ленина», по договору купли-продажи земельной доли от 15 марта 2006 года между Мацаковым *.*. и СПК «Колхоз имени *.*. Ленина». 3. Взыскать с ответчика сумму уплаченной пошлины.

В дополнительном исковом заявлении истец привел несколько иные обстоятельства, указав, что земельная доля на момент заключения договора находилась на земельном участке с кадастровым номером №.... Для оформления перехода права по договору необходимо было, чтобы земельная доля Мацакова *.*. находилась в аренде у колхоза. В последующем при формировании земельного участка для заключения договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей Мацаков *.*. был включен в список арендодателей и за ним было подтверждено право общей долевой собственности в размере 625/976665 на земельном участке с кадастровым номером 23:21:00 00 000:0075 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 02.07.2007 года. Колхоз не смог зарегистрировать договор аренды, срок доверенности, выданной Мацаковым *.*., истек. Колхоз выполнил взятые на себя обязательства в связи с заключенным с Мацаковым *.*. договором купли-продажи. Однако Мацаков *.*. отказался продлить срок доверенности на регистрацию перехода права на земельную долю, уклоняется от регистрации сделки. Свои требования истец основывает на тех же нормах закона,
что указаны и в первоначальном исковом заявлении. (л.д.27-28)

04 октября 2011 года Новокубанским районным судом под председательством судьи Кузьменко *.*. постановлено Решение, которым конкретизированные исковые требования удовлетворены, а также взысканы с ответчика понесенные истцом судебные издержки. (л.д.97-100)

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2011 года кассационная жалоба Мацакова *.*. удовлетворена, Решение Новокубанского районного суда от 04 октября 2011 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ином составе суда. (л.д.123-126)

В судебном заседании, при новом рассмотрении дела, представитель СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» Тарханов *.*. поддержал исковые требования, изложенные в дополнительном исковом заявлении, дал объяснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в этом исковом заявлении.

Ответчик Мацаков *.*. в судебное заседание не явился. В своем заявлении, адресованном суду Мацаков *.*. указал на свое несогласие с исковыми требованиями. В связи со своим состоянием здоровья, невозможностью явки в судебное заседание, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием своего представителя Шатохина *.*.. (л.д.48)

От представителя ответчика Мацакова *.*. – Шатохина *.*. в суд поступило заявление о применении срока исковой давности, как одно из оснований для отказа в удовлетворении иска (л.д.50), письменный отзыв – возражения, где приведены и иные доводы, по которым ответчик не согласен с иском и просит отказать в удовлетворении исковых требований. (л.д.163-166)

В своих возражениях представитель ответчика указывает, что сделка не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ, так как в договоре не определено о какой именно земельной доле идет речь, не определено расположение земельной доли в составе другого недвижимого имущества, конкретного земельного участка. По сути, в договоре
остались несогласованными существенные условия о недвижимом имуществе, в связи с чем договор считается не заключенным.

В установленном законом порядке, с учетом требований ст. ст. 131, 165 ГК РФ, истец за регистрацией сделки не обращался, не регистрировал ее, что само по себе влечет за собою ничтожность сделки, не влекущей ни каких правовых последствий с момента ее совершения.

Доводы истца об исчислении срока исковой давности с момента окончания срока доверенности являются несостоятельными, так как ни каких доказательств о том, что о нарушенном праве истец узнал в этот период, истец не представил. Истец имел реальную возможность реализовать свое право по регистрации сделки с момента совершения сделки, то есть с 15.03.2006 года, однако не воспользовался этим правом, после чего прошло более трех лет. Уважительных причин пропуска исковой давности у истца не имеется.

Судом не может быть принят во внимание, как доказательство, расходный кассовый ордер, так как он имеет неоговоренные исправления, подчистки, дописки, что является грубым нарушением п. 19 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Письмом Центрального Банка РФ от 04.10.1993 года №18 «Об утверждении «Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации». Согласно этого нормативного документа, а также в силу п. 5 ст. 9 Федерального закона №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996 года исправления, подчистки, помарки в кассовых ордерах, квитанциях и им подобных документах не допускаются. В приходных кассовых ордерах указывается основание для их составления, перечисляются прилагаемые к ним документы. Прием и выдача денег по кассовым ордерам может производиться только в день их составления.

Имеющиеся в деле выписки из ЕГРП №... от 09.09.2011, №... от 19.09.2011, указывают
на то, что ответчик не числится собственником какой либо земельной доли, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №....

Доводы истца, приведенные им в исковом заявлении, о якобы арендных отношениях между истцом и ответчиком, как и иными собственниками земельных долей на земельные участки с кадастровыми номерами №..., №... ни чем не подтверждены, что в свою очередь не дает истцу каких либо прав на приобретение земельной доли, принадлежащей ответчику в силу ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Сделка, на которую ссылается истец, совершена с нарушением требований вышеназванного закона, что также влечет за собою ее ничтожность.

Представитель ответчика Мацакова *.*. – Шатохин *.*. в судебном заседании исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения, дав объяснения на иск, аналогичные обстоятельствам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. (ст. 68 ГПК РФ)

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства
порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух-или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). (ст. 154 ГК РФ)

На основании ст. ст. 164, 219 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, и право собственности возникает с момента государственной регистрации сделки.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

В соответствии с абзацем 3 ч.1 ст.16 ФЗ №122-ФЗ, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как установлено в судебном заседании, между Мацаковым *.*., с одной стороны, как продавцом, и колхозом имени *.*. Ленина, с другой стороны, как покупателем, заключен 15 марта 2006 года договор (сделка) купли-продажи земельной доли площадью 6,25 га с/х угодий, расположенных в арендуемом колхозом землях земельном участки, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю, выданное регистрационной службой серия. (л.д.4)

Местоположение земельного участка, в состав которого входит земельная доля, кадастровый номер этого земельного участка, в договоре не указываются.

Наряду с этим договор не содержит ссылку на соответствующий договор аренды с указанием даты заключения, сторон, на свидетельство о праве собственности на земельную долю с указанием всех его реквизитов.

Судом не может быть принят во внимание как доказательство истца представленный расходный кассовый ордер, так как он имеет неоговоренные исправления, подчистки, дописки, что является грубым нарушением Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного Письмом Центрального Банка РФ от 04.10.1993 года №18 «Об утверждении «Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации». Согласно этого нормативного документа, а также в силу Федерального закона №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996 года исправления, подчистки, помарки в кассовых ордерах, квитанциях и им подобных документах не допускаются. В приходных кассовых ордерах указывается основание для их составления,
и перечисляются прилагаемые к ним документы. Прием и выдача денег по кассовым ордерам может производиться только в день их составления.

Принадлежавшая Мацакову *.*. земельная доля 625/976665 входила в состав конкретного земельного участка с кадастровым номером №... с местоположением: Российская Федерация, Краснодарский кр., Новокубанский район, участок находится примерно- по направлению на – от ориентира кр. Краснодарский, р-он Новокубанский, с/п Новосельское, в границах плана СПК «колхоз им. *.*. Ленина», расположенного за пределами участка. Это обстоятельство объективно подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданном 02.11.2007 года. (л.д.30)

Обращает на себя внимание то, что данное свидетельство выдано после заключения сделки и запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №... сделана 02.11.2007 года, в связи с чем ссылка в договоре купли-продажи на соответствующее свидетельство, выданное регистрационной службой, является необоснованной.

Истец в исковом заявлении прямо указал, что договора аренды на момент заключения сделки не было, так как он не прошел соответствующей регистрации, тем самым подтвердив доводы ответчика о том, что договор купли-продажи земельной доли не соответствует требованиям закона, ссылка на который приведена в возражениях на иск.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом. (п.2 ст. 209 ГК РФ)

С учетом указанной нормы закона и иных норм, ссылка на которые приведена выше, определяющих момент возникновения права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации прав на недвижимое имущество, передача продавцом покупателю земельной доли со ссылкой на свидетельство о регистрации, которое может быть получено в будущем времени, является незаконной.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, договор (сделка) купли-продажи земельной доли, заключенный 15 марта 2006 года между Мацаковым *.*., с одной стороны, как продавцом, и колхозом имени *.*. Ленина, с другой стороны, как покупателем, является ничтожной сделкой и этот договор не может быть зарегистрирован в соответствии со ст. 165 ГК РФ, так как данная норма закона предполагает регистрацию сделки судом, совершенную в надлежащей форме.

Вынесение решения о признания сделки ничтожной с указанием этого в резолютивной части решения не требуется, так как сделка в силу закона, с учетом приведенных норм закона, а также требований п.1 ст. 166 ГК РФ, установленных судом обстоятельств, является ничтожной, не порождающей какие либо правовые последствия.

Договор от 15 марта 2006 года не отвечает требованиям, предусмотренным ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вопреки требованиям ст. 554 ГК РФ и приведенных выше норм закона в договоре продажи недвижимости не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Все перечисленные выше обстоятельства дают основания полагать, что сторонами по сделке не соблюдены условия, предусмотренные ст. 554 ГК РФ. Тем самым договор нельзя считать заключенным, а соответственно и по этим основаниям регистрировать его нельзя, как и нельзя признавать право собственности за истцом.

Суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. Исчисление срока исковой давности с момента окончания срока доверенности являются несостоятельными, так как ни каких доказательств о том, что о нарушенном праве истец узнал в этот период, истец не представил. Истец имел реальную возможность реализовать свое право по регистрации сделки с момента совершения сделки, то есть с 15.03.2006 года, однако не воспользовался этим правом, после чего прошло более трех лет. Уважительных причин пропуска исковой давности у истца не имеется.

В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенных обстоятельств, исследованных судом доказательств, норм ГК РФ, ссылка на которые приведена выше, суд находит иск СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» необоснованным и подлежащим отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска СПК «Колхоз имени *.*. Ленина» к Мацакову *.*. о признании сделки действительной, договора купли-продажи земельной доли заключенным, о признании права собственности на земельную долю отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья *.*. Симанчев