Арбитражная практика

По делу по иску об обязании заключить договор купли-продажи. Решение от 26 марта 2012 года №. Ростовская область.

Аксайский районный суд в составе:

председательствующего судьи *.*. Путятиной,

при секретаре Приймаковой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Палагиной *.*. к Язеву *.*., третье лицо Язева *.*., об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома, обязании передать жилой дом по акту приема-передачи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании убытков, по встречному иску Язева *.*. к Палагиной *.*., ООО «Департамент недвижимости», о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным,

Установил:

Истица обратилась в суд с иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Объектом по договору являлся индивидуальный жилой дом с подвалом, общей площадью 207
кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Срок, в который должен был быть зак договор, был определен - не позднее 30.05.2009 года. 01.02.2009 года, в дополнительном соглашении к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том, что окончательный расчет будет произведен между сторонами в срок до 01.03.2009 года. 07.04.2009 года, в дополнительном соглашении № 1 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о замене предмета договора - жилой дом с подвалом, согласно проекта 51-33, общей площадью 207 кв.м, по адресу: <адрес>.Одновременно стороны изменили срок, в течение которого должен был быть зак договор -не позднее 01.11.2009 года. 24.08.2009 года, в дополнительном соглашении № 2 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о замене предмета договора на жилой дом проекта «Кристалл» модернизированный, общей площадью 250 кв.м., жилой 81,4 кв.м. по адресу: <адрес>. Одновременно стороны изменили срок, в течение которого должен был быть зак договор - не позднее 15.11.2009 г. 15.11.2009 г, в дополнительном соглашении № 3 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.06.2010 г., окончательная стоимость жилого дома составляет 6368000, из которых 230000 руб. вносятся покупателем в момент подписания основного договора. 31.05.2010 года, в дополнительном соглашении № 4 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.08.2010 г. 31.10.2010 г, в дополнительном соглашении № 5 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.02.2011 г. Одновременно окончательная стоимость объекта была определена сторонами в размере 6 138000 руб., не включая стоимость дополнительных
работ, произведенных в доме по письменному согласованию с покупателем. Стоимость указанных работ должна быть возмещена покупателем при заключении основного договора. Условие дополнительного соглашения № 3 о доплате 230000 руб. при заключении основного договора сторонами исключено. В п. 5 соглашения стороны также пришли к соглашению, что покупатель до подписания основного договора своими силами и за свой счет начинает монтаж отопительной системы (теплый пол, радиаторы, отопительный котел), внутридомовую разводку воды и канализации на общую сумму 450000 руб.В счет оплаты объекта истицей в адрес продавца были переданы денежные средства в объеме: 1.000.000 руб.- при заключении предварительного договора, о чем продавцом собственноручно сделана отметка на договоре;200.000 руб. по акту приема-передачи от 15.11.2008 г.;100.000 руб. по акту приема-передачи от 18.11.2008 г.;900.000 руб. по акту приема-передачи от 25.11.2008 г.;3.200.000 руб. по акту приема-передачи от 06.12.2008 г.;360.000 руб. по акту приема-передачи от 01.02.2009 г.;378.000 руб. по акту приема-передачи от 01.02.2009 г., итого 6.138.000 руб. Таким образом, обязательства по предварительному договору истицей были исполнены, фактически в полном объеме произведена оплата за жилой дом.В течение всего срока действия предварительного договора истицей ответчику постоянно направлялись требования о заключении основного договора, ответчик просил о пролонгации обязательств, о чем заключалось соответствующее соглашение. Последнее требование о заключении договора было направлено телеграфом 24.01.2011 г. Однако, на протяжении всего периода действия договора строительство спорного объекта велось медленно. По этому основанию ответчик уклонялся и уклоняется на настоящий момент от заключения основного договора. До настоящего момента жилой дом строительствомне окончен. Ответчик зарегистрировал право собственности на спорный объект, а также на земельный участок, на котором он расположен. В
связи с уклонением от заключения договора в срок, предусмотренный предварительным договором, истец считает, что ответчик незаконно использует переданные истицей в счет оплаты по договору денежные средства в общем размере 6.138.000 руб. На указанную сумму, в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ и условием п. 11 предварительного договора, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ на день обращения в суд с иском.Период просрочки 01.02.2011 г. - 15.03.2011 г.-43 дня; размер используемых денежных средств - 6.138.000 руб.;Ставка рефинансирования - 8 %. Размер неустойки в день - 8/ 365=0,02%. Размер неустойки за период просрочки - 0,86 %. Размер неустойки 6138000/ 100% х 0,86% =52786,8 руб. Кроме того, истец понесла расходы на оказание услуг по составлению акта технического осмотра жилого дома в размере 7000 руб.

В связи с изложенным, истец просила суд обязать ответчика заключить с нею договор купли-продажи жилого дома по проекту «Кристалл», площадью 246,2 кв.м, инвентарный номер 18 239, кадастровый номер 61:02;0081201 66:22, литер Е, этажность 2, подземная этажность 1, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 52 786,8; взыскать с ответчика в качестве убытков расходы на технический осмотр строения в размере 7 000 рублей.

В ходе судебных заседаний по делу истец неоднократно уточнял свои требования, которые, в окончательной редакции, сформулированы следующим образом:

Обязать ответчика заключить договор купли-продажи жилого дома по проекту «Кристалл», площадью 246,2 кв.м, инвентарный номер 18 239, кадастровый номер 61:02;0081201 66:22, литер Е, этажность 2, подземная этажность 1, расположенного по адресу: <адрес>; обязать ответчика передать указанный
жилой дом истцу по акту приемки-передачи; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 303 831 рубля, а также взыскать с ответчика в пользу истца убытки в виде расходов на технический осмотр строения в размере 7000 рублей ( л.д.7-8, 57-58, 67-68).

Определением Октябрьского районного суда от 28.07.2011 года к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Язева *.*. (л.д.63).

Язев *.*., не признавая исковых требований Палагиной *.*., предъявил к ней встречные требования, указав, что в предварительном договоре купли-продажи от 19.09.2008 года сторонами не был в надлежащей форме согласован предмет основного договора купли-продажи. На земельном участке, расположенном по указанному в договоре адресу, располагается несколько объектов недвижимого имущества. Исходя из условий предварительного договора, его предметом является не только жилой дом, но и земельный участок, который продавец обязуется за свой счет оформить в собственность покупателя. Однако в предварительном договоре не определены параметры земельного участка, подлежащего передаче покупателю, его площадь и местоположение. В связи с изложенным, Язев *.*. просил суд признать предварительный договор купли-продажи от 19.09.2008 года - незаключенным.

Определением Октябрьского районного суда от 28.07.2011 года к производству суда были приняты указанные встречные исковые требования (л.д.60).

В судебном заседании истец по первоначальному иску Палагина *.*. поддержала заявленные ею требования и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель Палагиной *.*. Сармин *.*., действующий на основании доверенности, пояснил суду, что, в момент заключения указанного предварительного договора, Язев *.*. еще не зарегистрировал своего права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, указанный в договоре. В настоящее время право
собственности Язева *.*. и на спорный жилой дом и на расположенный под ним земельный участок зарегистрировано, в силу чего, не имеется препятствий к продаже Палагиной *.*. части земельного участка, на котором расположен дом и представляется возможным определить как его место нахождения, так и площадь, необходимую для использования жилого дома. Палагина *.*. вносила Язеву *.*. дополнительные средства на установку отопительного котла и электропроводку, у Язева *.*. не возникало сомнений о том, в каком именно доме необходимо произвести эти работы, а также по поводу того, по какому адресу он расположен. Место расположения земельного участка можно определить на основании фрагмента генплана, который был подписан сторонами в день подписания ими указанного договора.

Представитель ответчика Ласковец *.*., действующая на основании доверенности, исковые требования Палагиной *.*. не признала, просила отказать в их удовлетворении, поддержала заявленные Язевым *.*. встречные исковые требования просила их удовлетворить. Пояснила, что, согласно условиям указанного предварительного договора, продавец и покупатель приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объекта, который будет создан. В предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества от 19 сентября 2008 года сторонами не был в надлежащей форме согласован предмет основного договора купли-продажи. Так, учитывая, что право собственности Язева *.*. в момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано в установленном законом порядке, указание на название проекта, площадь строения и адрес земельного участка, на котором расположен объект, не являются достаточными данными, позволяющими идентифицировать объект недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что на земельном участке, расположенном по указанному адресу располагается несколько объектов недвижимого имущества. В договоре также отсутствует согласованные сторонами условия о местоположении
жилого дома на земельном участке, то есть данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Более того, в договоре не определен земельный участок. Исходя из условий предварительного договора от 19 сентября 2008 года, предметом основного договора, который стороны обязались заключить в будущем, является не только жилой дом, но и земельный участок, который продавец обязуется за свой счет оформить в собственность покупателя. Указанные объекты относятся к объектам недвижимости. Вместе с тем, в предварительном договоре не определены параметры земельного участка, подлежащего передаче покупателю, не указаны его площадь и координаты. При отсутствии этих данных в договоре, в силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если одна сторона не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В данном случае, установленным для заключения основного договора сроком следует считать 30.05.2009 года, установленный предварительным договором от 19.09.2008 года, поскольку после этого, дополнительные соглашения, заключенные между сторонами по делу и устанавливавшие новые сроки заключения основного договора, ничтожны, так как не соблюдена форма их заключения. Предварительный договор - трехсторонний, а соглашения, устанавливающие новые сроки заключения основного договора- сделки двусторонние. В то время как, согласно действующему законодательству, дополнительные соглашения к договору должны заключаться в той же форме, что и первоначальный договор. В срок до 30.05.2009 года предложения о заключении основного договора стороны друг другу не направили.

Представитель третьего лица Язевой *.*. - Ласковец *.*., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения требований Палагиной *.*.,
указав, что она состоит в браке с Язевым *.*. и возражает против отчуждения указанного в предварительном договоре жилого дома, являющегося совместно нажитым ими в период брака имуществом.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Язев *.*., третье лицо Язева *.*., представитель ООО «Департамент недвижимости», в судебное заседание не явились, о его времени и месте были уведомлены надлежащим образом, с ходатайством об отложении слушания дела не обращались. В отношении них дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ООО «Департамент недвижимости» направил в адрес суда отзыв, указав, что считает подлежащими удовлетворению требования Палагиной *.*., поскольку, при заключении указанного в иске предварительного договора, его существенные условия были определены. На земельном участке продавцом строилось несколько жилых домов, место каждого из них, для цели заключения предварительного договора, определялось, путем указания в договоре номера участка застройки на генплане, прилагаемом к договору. Сторонами был указан участок №. Обязательства по оплате услуг риэлтора продавец и покупатель исполнили в полном объеме. Дополнительные соглашения к предварительному договору заключались без участия риэлтора. Предварительный договор носил смешанный характер и участие в нем ООО «Департамент недвижимости» носило посреднический характер, что было обусловлено самостоятельными обязательственными отношениями между ООО «Департамент недвижимости» и продавцом и покупателем. В связи с этим, дополнительные соглашения, заключенные между сторонами по делу, не противоречат требованиям закона.

Выслушав доводы Палагиной *.*., представителей сторон, исследовав представленные ими доказательства, материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании было установлено, что 19.09.2008 года между Палагиной *.*. и Язевым *.*. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с п. 1 указанного договора,
объектом по настоящему договору является индивидуальный жилой дом с подвалом, общей площадью 207 кв.м, по адресу: <адрес>. В соответствие с п/п. А п.17 этого договора, продавец обязуется за свой счет оформить право собственности покупателя на земельный участок, на котором располагается объект. Срок, в который должен был быть зак договор, был определен - не позднее 30.05.2009 года. Впоследствии, Палагиной *.*. и Язевым *.*. неоднократно заключались дополнительные соглашения к предварительному договору от 19.09.2008 года. Так, 01.02.2009 года, в дополнительном соглашении к предварительному договору, Язев *.*. и Палагина *.*. пришли к соглашению о том, что окончательный расчет будет произведен между ними в срок до 01.03.2009 года. 07.04.2009 года, в дополнительном соглашении № 1 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о замене предмета договора - на жилой дом с подвалом, согласно проекта 51-33, общей площадью 207 кв.м, по адресу: <адрес>. Одновременно стороны изменили срок, в течение которого должен был быть зак договор - не позднее 01.11.2009 года. 24.08.2009 года, в дополнительном соглашении № 2 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о замене предмета договора на жилой дом проекта «Кристалл» модернизированный, общей площадью 250 кв.м., жилой 81,4 кв.м. по адресу: <адрес>. Одновременно стороны изменили срок, в течение которого должен был быть зак договор - не позднее 15.11.2009 г. 15.11.2009 г, в дополнительном соглашении № 3 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.06.2010 г., окончательная стоимость жилого дома составляет 6 368 000, из которых 230000 руб. вносятся покупателем в момент подписания основного договора. 31.05.2010 года
в дополнительном соглашении № 4 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.08.2010 г. 31.10.2010 г, в дополнительном соглашении № 5 к предварительному договору, стороны пришли к соглашению о том договор должен быть заключен не позднее 01.02.2011 г. Одновременно окончательная стоимость объекта была определена сторонами в размере 6 138 000 руб., не включая стоимость дополнительных работ, произведенных в доме по письменному согласованию с покупателем. Стоимость указанных работ должна быть возмещена покупателем при заключении основного договора. Условие дополнительного соглашения № 3 о доплате 230000 руб. при заключении основного договора сторонами исключено. В п. 5 соглашения стороны также пришли к соглашению, что покупатель, до подписания основного договора, своими силами и за свой счет начинает монтаж отопительной системы (теплый пол, радиаторы, отопительный котел), внутридомовую разводку воды и канализации на общую сумму 450000 руб.

В счет оплаты объекта истицей продавцу были переданы денежные средства в размере: 1.000.000 руб.- при заключении предварительного договора, о чем продавцом собственноручно сделана отметка на договоре; 200.000 руб. по акту приема-передачи от 15.11.2008 г.; 100.000 руб. по акту приема-передачи от 18.11.2008 г.; 900.000 руб. по акту приема-передачи от 25.11.2008 г.; 3.200.000 руб. по акту приема-передачи от 06.12.2008 г.; 360.000 руб. по акту приема-передачи от 01.02.2009 г.; 378.000 руб. по акту приема-передачи от 01.02.2009 г., итого 6.138.000 руб.

До определенного дополнительным соглашением № 5 от 31.10.2010 г срока заключения основного договора (01.02.2011 г.), Палагина *.*. направила в адрес Язева *.*. телеграммы с предложением заключить договор купли-продажи, в соответствие с условиями предварительного договора от 19.09.2008 года. Данный факт представитель Язева *.*. признала, подтверждается он и представленными Палагиной *.*. копиями телеграмм от 24.01.2011 года.

Оценивая правомерность заявленных сторонами требований, суд исходит из следующих правовых норм.

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имуще договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч. 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенныеили необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 552 ч.3 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из системного толкования указанных норм следует, что предмет договора купли-продажи жилого дома не может быть ограничен исключительно указанием только на само строение, без определения местоположения, площади и границ земельного участка, на котором находится жилой дом и необходимого для его использования.

Отсутствие указанных сведений в указанном предварительном договоре делает невозможным заключение основного договора купли-продажи указанного жилого дома, поскольку сторонами не определены как площадь, границы, так и местоположение земельного участка, необходимого для использования жилого дома.

Доводы Палагиной *.*. о том, что местоположение земельного участка было определено в подписанном сторонами фрагменте генерального плана застройки находящегося в аренде Язева *.*. земельного участка, суд не может принять во внимание, так как предварительный договор не содержит указаний на то обстоятельство, что данный фрагмент генплана является неотъемлемой частью договора и определяет границы и местоположение земельного участка, подлежащего передаче покупателю.

Из правовой взаимосвязи приведенных статей 429 ч.3 ГК РФ, а также ч.1 ст. 432 ГК РФ следует, что, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается не заключенным.

Так как суд Установил, что существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества при заключении указанного предварительного договора его сторонами согласованы не были, подлежат удовлетворению встречные требования Язева *.*. о признании данного договора не заключенным. Удовлетворение указанного встречного требования полностью исключает возможность удовлетворения требований Палагиной *.*. об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома, обязании передать жилой дом по акту приема-передачи, а также вытекающих из них требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и взыскании убытков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении заявленных Палагиной *.*. к Язеву *.*. требований - отказать.

Заявленные Язевым *.*. к Палагиной *.*. требования - удовлетворить.

Признать незаключенным предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома по адресу: пос. Щепкино, ул. Венеры, 2/1, заключенный 19.09.2008 года между Язевым *.*. и Палагиной *.*..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд в течение месяца с момента изготовления его мотивированного текста.

Мотивированное Решение изготовлено 05.04.2012 года.

Судья :