Арбитражная практика

О признании договора купли-продажи дома заключенным, признании права собственности на долю дома. Решение от 05 марта 2012 года №. Тульская область.

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Чариной *.*.,

при секретаре Усовкиной *.*.,

с участием

истца Бальцера *.*.,

представителя истца Бальцера *.*. по доверенности Севостьяновой *.*.,

ответчицы Колампар *.*.,

представителя ответчицы Колампар *.*. по ордеру Кострюкова *.*.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Бальцер *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пролетарского районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-297/2012 по иску Бальцера <данные изъяты> к Колампар <данные изъяты> о признании права собственности на долю жилого дома,

Установил:

Бальцер *.*. обратился в суд с иском к Колампар *.*. о признании договора купли-продажи доли жилого дома заключенным и признании права собственности на долю жилого дома.

В обоснование заявленных требований
сослался на то, что он (истец) является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> (далее по тексту – спорное домовладение). Сособственниками домовладения являются его дочери - Бальцер *.*., Бальцер *.*. (по 1/6 доли в праве собственности каждая). В 1996 году ответчица Колампар *.*., будучи также сособственником вышеуказанного домовладения (1/2 доля в праве), предложила ему (истцу) приобрести ее долю на жилой дом. Свое право собственности на вышеуказанное имущество она подтвердила представленным договором дарения от 21 декабря 1995 года, согласно которому ФИО7 подарил ей (ответчице) 1/2 доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащую ему на основании договора купли-продажи от 07 декабря 1993 года. 27 декабря 1996 года между ним (истцом) и ответчицей Колампар *.*. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли спорного домовладения, в тот же день им (истцом) ответчице были переданы денежные средства в размере 3000000 рублей, после чего сторонами договора был составлен акт приема-передачи имущества. На момент заключения договора купли-продажи от 27 декабря 1996 года фамилия истца была «Фалдин», 19 июня 2002 года он (истец) переменил фамилию с «Фалдин» на «Бальцер» (свидетельство о перемене имени серии № №). В течение нескольких лет он (истец) обращался к ответчице с просьбой зарегистрировать совершенную сделку купли-продажи в
установленном законом порядке, но Колампар *.*. на предложения истца не отвечала, на регистрацию сделки в Управление Росреестра по Тульской области не являлась, в том числе и будучи вызванной телеграммой от 26 октября 2011 года. 03 ноября 2011 года он (Бальцер *.*.) обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на 1/2 долю вышеуказанного домовладения, однако 30 декабря 2011 года им был получен отказ по причине непредставления им акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи от 27 декабря 1996 года, а также ввиду отсутствия регистрации ранее возникшего у продавца Колампар *.*. права собственности на 1/2 долю спорного домовладения согласно договору дарения от 21 декабря 1995 года.

Просил суд признать договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, от 27 декабря 1996 года заключенным; признать за ним (Бальцером *.*.) право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное домовладение.

В судебном заседании истец Бальцер *.*. заявил отказ от исковых требований в части признания договора купли-продажи 1/2 доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, от 27 декабря 1996 года заключенным, производство по делу в этой части просил прекратить.

Определением Пролетарского районного суда г. Тулы от 05.03.2012 года производство по делу в части указанных требований прекращено.

В
остальной части истец Бальцер *.*. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, пояснив, что по договору купли-продажи от 27 декабря 1996 года ответчица Колампар *.*. продала ему 1/2 доли дома за 3000 000 рублей. Свои обязательства по данному договору он (истец) выполнил, передав ответчице деньги за приобретенную долю жилого дома. Ответчица, в свою очередь, передала ему (истцу) ключи от части жилого дома и освободила занимаемые жилые помещения, выехав на иное место жительства. С указанного времени он владеет частью жилого дома, в котором ранее проживала ответчица, как своей собственностью. Однако сделка не была зарегистрирована, также как и не зарегистрирован переход права на долю жилого дома к нему (истцу). В ноябре 2011 года он обратился в Управление Росреестра по Тульской области для регистрации перехода права собственности, однако ему было отказано, в том числе, и со ссылкой на то, что ответчица Колампар *.*. не подала заявление о регистрации права собственности на 1/2 доли жилого дома на ее имя. Он (истец) неоднократно предлагал ответчице подать заявление и оформить регистрацию перехода права собственности, но последняя уклоняется от регистрации, ссылаясь на отсутствие у
нее документа, удостоверяющего личность.

Представитель истца Бальцер *.*. по доверенности Севостьянова *.*. в судебном заседании поддержала правовую позицию своего доверителя, просила суд удовлетворить заявленное им требование.

Ответчица Колампар *.*. в судебном заседании исковые требования Бальцера *.*. признала, пояснив, что на основании договора дарения от 21 декабря 1995 года являлась собственницей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>. 27 декабря 1996 года она заключила с Бальцером (Фалдиным) *.*. договор купли-продажи 1/2 доли указанного жилого дома, получив от последнего 3000000 рублей и подписав акт приема-передачи имущества, однако не смогла зарегистрировать данный договор в органах БТИ и Управлении Росреестра по Тульской области, поскольку сначала находилась в местах лишения свободы, затем утеряла РФ не документировалась. Указала, что договор купли-продажи доли жилого <адрес> от 27 декабря 1996 года не оспаривает, с момента заключения договора в доме не проживает, ее вещей в жилом помещении нет.

Подтвердила, что признание ею иска носит добровольный, осознанный и безусловный характер. Свое признание иска оформила соответствующим письменным заявлением.

Ответчице Колампар *.*. разъяснены положения части 3 статьи 173 ГПК РФ, согласно которой при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается Решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Представитель ответчицы Колампар *.*. по ордеру адвокат Кострюков *.*. в судебном заседании поддержал позицию
своей доверительницы, пояснив, что не возражает против принятия судом признания Колампар *.*. иска Бальцера *.*.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бальцер *.*. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных Бальцером *.*. требований, дала объяснения, аналогичные объяснениям Бальцера *.*.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бальцер *.*. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, в представленном заявлении просила суд рассматривать дело в свое отсутствие, указав, что согласна с заявленными Бальцером *.*. требованиями.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в представленном заявлении просил суд рассматривать дело в свое отсутствие.

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, обозрев инвентарное дело, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи
165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.

Согласно статьям 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 551
ГК РФ право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 61
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Из материалов дела усматривается, что сособственниками жилого дома по адресу: <адрес>, являются Бальцер <данные изъяты>, Бальцер <данные изъяты>, Бальцер <данные изъяты> – по 1/6 доли в праве общей долевой собственности за каждым на основании договора купли-продажи от 06.04.2004 года, заключенного ими с ФИО10; Колампар <данные изъяты> – 1/2 доли в праве на основании договора дарения от 21.12.1995 года, заключенного ФИО7

27.12.1996 года между Колампар <данные изъяты> (продавец) и Фалдиным <данные изъяты> (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого деревянного дома общеполезной площадью 50,4 кв. м, в том числе жилой площадью 26,4 кв. м, с двумя гаражами, теплицей, двумя уборными, четырьмя калитками, воротами и тремя заборами при нем, находящегося в <адрес> (сорок пятым)/ 103 (сто третьим), расположенного на земельном участке мерою 587 кв. м.

Согласно условиям договора стоимость 1/2 доли жилого дома определена сторонами в размере 3000 000 рублей, расчет произведен полностью в момент подписания договора купли-продажи. Договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно свидетельству о перемене имени серии № от
19.06.2002 года Фалдин <данные изъяты> переменил фамилию на «Бальцер».

Стороны не отрицали в судебном заседании факт подписания договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>; указанный договор ими не оспорен; текст договора свидетельствует о заключении между сторонами именно договора купли-продажи доли жилого дома.

Сделка между истцом Бальцером *.*. и ответчицей Колампар *.*. совершена в надлежащей форме и позволяет выявить действительную волю сторон, буквальное значение их условий и смысла убеждают суд в том, что ответчица надлежащим образом выразил желание продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на жилой дом именно истцу, который выразил желание ее купить, расчеты между сторонами произведены.

Ответчица Колампар *.*. в судебном заседании подтвердила, что 3000000 рублей получила от покупателя Бальцера (Фалдина) *.*. в день заключения договора - 27.12.1996 года; по акту приема-передачи от 27.12.1996 года продавец передал, а покупатель принял в общую долевую собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Как следует из объяснений истца Бальцера *.*. и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Бальцер *.*., после заключения договора купли-продажи от 27.12.1996 года Колампар *.*. съехала из занимаемой части жилого дома, забрав все свои вещи, а истец сделал в ранее принадлежащих ответчице комнатах ремонт и въехал туда, что также подтверждает передачу отчуждаемого объекта в пользование истца, ответчицей в ходе разбирательства дела не оспорено.

Однако до настоящего времени право собственности на 1/2 доли жилого дома по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Колампар *.*., что подтверждается сведениями, представленными Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Как видно из материалов дела, настоящий иск возник в связи с тем, что договор купли-продажи от 27.12.1996 года, заключенный между истцом Бальцер (Фалдиным) *.*. и ответчицей Колампар *.*., не был зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе. Стороны договора до 2011 года не обращались в соответствующие органы для осуществления государственной регистрации.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также указано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и было указано выше, истец Бальцер *.*. приобрел 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 27.12.1996 года, заключенному с Колампар *.*., который полностью исполнен и не оспаривался сторонами. Договор купли-продажи от 27.12.1996 года не признан недействительным в установленном законодательством порядке. Таким образом, право собственности у Бальцера *.*. возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как усматривается из пояснений истца, он полагал, что оформляя договор купли-продажи доли жилого дома, он совершил все юридически значимые действия, необходимые для возникновения у него права собственности на приобретенную им долю домовладения, о необходимости государственной регистрации он не знал, в настоящее время оформление перехода права собственности на долю жилого дома от Колампар *.*. к нему (истцу) невозможно в связи с отсутствием у ответчицы Колампар *.*. документа, удостоверяющего личность, и уклонением в связи с этим последней от регистрации договора купли-продажи и перехода прав на покупателя.

Факт уклонения Колампар *.*. от государственной регистрации подтверждается направленной ответчице телеграммой 26.10.2011 года.

При таких обстоятельствах, когда сделка между сторонами состоялась, продавец получила от покупателя оговоренную договором денежную сумму за долю жилого дома, а покупатель получил от продавца недвижимое имущество во владение пользование, суд приходит к выводу о правомерности требований истца и полагает возможным постановить Решение о признании за истцом Бальцером *.*. права собственности на приобретенное недвижимое имущество; оснований для отказа в иске не усматривает.

Признание права, в том числе признание права собственности на недвижимое имущество, в силу статьи 12 ГК РФ является способом защиты гражданского права. Споры о признании права рассматриваются судами общей юрисдикции в порядке искового производства.

В силу абзаца 6 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним может производиться только на основании вступившего в законную силу судебного акта.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования Бальцера <данные изъяты> к Колампар <данные изъяты> признании права собственности на долю жилого дома удовлетворить.

Признать за Бальцером <данные изъяты> право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее Решение является основанием для прекращения права собственности Колампар <данные изъяты> на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности Бальцера <данные изъяты> на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Пролетарский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий/подпись/ *.*. Чарина

Копия верна.

Судья *.*. Чарина

Секретарь *.*. Усовкина