Арбитражная практика

Решение от 14 сентября 2011 года . Решение от 14 сентября 2011 года № . Омская область.

14 сентября 2011 года Кировский суд города Омска в составе

председательствующего Быкова А.В.,

при секретаре Кудиновой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело

по иску ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» к Андреевой Е.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» обратилось в суд с иском к Андреевой Е.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указав при этом следующее.

02.11.2007 года между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Андреевым А.В., Андреевой Е.И. был заключен Кредитный договор №

31.05.2010 года Андреев А.В. умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 01.06.2010 года.

В соответствии с п. п. 1.1. и 1.3. Кредитного договора Банк предоставил Ответчику кредит в размере 2250000 рублей сроком на 240 месяцев для целевого использования - приобретения квартиры <адрес>

Банк свои обязательства по Кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил Ответчику денежную сумму в указанном размере, что подтверждается Платежными поручениями <данные изъяты>

02.11.2007 года Ответчик приобрел по Договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № от 02.11.2007 года квартиру <адрес>

Право собственности на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 08.11.2007 года за №, с возникновением ипотеки в силу закона, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., жилое помещение находится в залоге у Залогодержателя с момента государственной регистрации.

27.08.2009 года между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» ( первоначальный кредитор) и ООО «АВРОРА Управление активами» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» (новый кредитор) был заключен договор передачи прав по закладной №, в соответствии с которым право требования по кредитному договору № от 02.11.2007 года, право залога на квартиру <адрес> перешли к ООО «АВРОРА Управление делами».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ст. 809 ГК РФ установлена обязанность Заемщика по возврату денежных средств, предоставленных Кредитором в размере и на условиях, установленных кредитным договором, и уплате процентов на нее.

Начисление процентов по кредиту в соответствии с п. 3.1. Кредитного договора осуществлялось по ставке 13,75 процентов годовых.

В нарушение Кредитного договора Ответчики допустили просрочку внесения очередных периодических (ежемесячных) аннуитентных платежей более чем на 30 дней, начиная с 01.09.2008 года. Задолженность по Кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами до настоящего времени не погашена.

В соответствии с п. 4.4.1. Кредитного договора, Истец имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, а Ответчик обязан в силу п.п. 4.1.13. Кредитного договора досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и неустойку (пени, штрафы), в случае ее начисления, не позднее 30 (тридцать) календарных дней, считая от даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств.

Требование № от 07.04.2011 года о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № от 02.11.2007 года, было получено ответчиком лично 26.04.2011 года, что подтверждается ее подписью в почтовом уведомлении, однако до настоящего времени не исполнено.

По состоянию на 14.07.2011 года задолженность Ответчика перед Истцом составила 6306398 рублей 06 копеек, в том числе:

сумма основного долга – 2230770 рублей 19 копеек;

сумма просроченной задолженности по процентам - 827911 рублей 53 копейки (за период с 03.11.2007 года по 30.06.2011 года);

сумма просроченной задолженности по пр Ф.И.О. долг - 11916 рублей 65 копеек;

-сумма убытков, подлежащий взысканию сверх суммы неустойки в виде задолженности по процентам, срок уплаты которых еще не наступил - 2323184 рубля 02 копейки;

сумма неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту- 74905 рублей 87 копеек

сумма неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту -837709 рублей 81 копейка.

Согласно п. 4.4.3. Кредитного договора, в случае неисполнения Ответчиком Требования Истца о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты получения Ответчиком письменного требования с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, Истец имеет право обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств жилое помещение.

Кроме того, в соответствии со статьями 1-3, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), ст. 334 ГК РФ, Истец имеет право обращения взыскания на заложенное жилое помещение для удовлетворения за счет этого имущества требования, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Денежная оценка предмета ипотеки составляет: 2540000 рублей, что подтверждается Отчетом № 1827/07-РО от 26.10.2007 года «Об определении стоимости имущества».

Истец просит взыскать с Андреевой Е.И. по Кредитному договору № от 02.11.2007 года задолженность в размере 6306398 рублей 06 копеек; обратить взыскание на предмет залога - квартиру <адрес>, и назначить начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости при реализации на торгах - не ниже денежной оценки в сумме 2540000 рублей; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» по доверенности (л.д. 86) Позеев В.С. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно заявил требование о расторжении с ответчиком кредитного договора № от 02.11.2007 года.

Ответчик Андреева Е.И. исковые требования признала частично, только в части взыскания основного долга и обращения взыскания на квартиру. Суду пояснила, что после смерти мужа всякая возможность погашать суммы по кредиту отсутствовала, она обращалась в банк с просьбой забрать квартиру, но банк на ее просьбы не реагировал, и спустя длительное время, когда образовалась большая задолженность по кредиту, банк обратился в суд с настоящим иском. Письменные доказательства, подтверждающие ее обращения в банк, отсутствуют, так как обращения были в устной форме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом, согласно положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно требований гражданского законодательства (ст., ст. 807- 812, 363, 395 ГК РФ) по договору займа одна сторона передает собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором кредитования (займа).

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно ст. 355 ГК РФ, залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390).

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

В обоснование своих требований истцом представлены суду:

кредитный договор № от 02.11.2007 года (л. д. 39-50), в соответствии с которым ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» предоставил Андрееву А.В., Андреевой Е.И. кредит в размере 2250000 рублей сроком на 240 месяцев, для целевого использования - приобретения квартиры, <адрес>, стоимостью 2500000 рублей 00 копеек. Согласно п.3.1 Кредитного договора за пользование кредитом Заемщики обязаны уплачивать Банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (пункт 3.2. Кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 27615 рублей 82 копейки (п. 3.2.9.Кредитного договора). В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.1.2. Кредитного договора Заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом (пункт 5.1. Кредитного договора). В силу пунктов 5.2., 5.3. Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщики обязаны уплатить Кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (пункт Б Кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пункт Д Кредитного договора). В силу пункта 4.1.13 Кредитного договора Заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты направления Кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору;

договор купли-продажи квартиры от 02.11.2007 года (л.д. 51), согласно которого Андреев А.В., Андреева Е.И. приобрели у Терехова А.А., Тереховой А.Л. с использованием кредитных средств за 2500000 рублей квартиру <адрес>;

свидетельство о государственной регистрации права от 08.11.2007 года № (л. д. 55), согласно которых Андреев А.В. и Андреева Е.И. являлись собственниками квартиры <адрес>

закладная на квартиру, <адрес>л.д. 56-62), согласно которой были удостоверены права первоначального залогодержателя – ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». Государственная регистрация ипотеки осуществлена в УФРС по Омской области 08.11.2007 года за №

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года, жилое помещение находится в залоге у Залогодержателя с момента государственной регистрации.

В дальнейшем права по закладной на квартиру<адрес> по договору № от 27.08.2009 года о передаче прав на закладные были переданы ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» (л.д. 70-74).

Таким образом, залогодержателем по закладной в настоящее время является истец.

Из представленной суду копии свидетельства о смерти, следует, что Андреев А.В. умер 31.05.2010 года (л.д. 75).

Также истцом в обоснование своих требований представлены:

требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору от 07.04.2011 года (л. д. 63-64), почтовое уведомление (л.д. 65), согласно которых Андреева Е.И. извещалась о том, что она обязана досрочно в полном объеме исполнить обязательства по кредитному договору № от 02.11.2007 года;

расчет задолженности (л.д. 44-45), согласно которого по состоянию на 14.07.2011 года сумма задолженности Андреевой Е.И. по кредитному договору № от 02.11.2007 года составляет 6306398 рублей 06 копеек, из которых:

сумма основного долга – 2230770 рублей 19 копеек;

сумма просроченной задолженности по процентам - 827911 рублей 53 копейки (за период с 03.11.2007 года по 30.06.2011 года);

сумма просроченной задолженности по пр Ф.И.О. долг - 11916 рублей 65 копеек;

-сумма убытков, подлежащий взысканию сверх суммы неустойки в виде задолженности по процентам, срок уплаты которых еще не наступил - 2323184 рубля 02 копейки;

сумма неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту- 74905 рублей 87 копеек

сумма неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту -837709 рублей 81 копейка.

Суд критично относится к позиции «сумма убытков, подлежащий взысканию сверх суммы неустойки в виде задолженности по процентам в размере 2323184 рубля 02 копеек, а также неустойке на указанную сумму, срок уплаты которых еще не наступил», поскольку взыскание данных процентов в твердой денежной сумме по день окончания ипотеки, неустойки не предусмотрено ни условиями кредитного договора № от 02.11.2007 года ни действующим законодательством, в связи с чем, указанные суммы подлежат исключению из общей суммы задолженности.

Кроме того, согласно требований ст., ст. 330-333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По правилам ст. 333 ГК РФ, учитывая сумму кредита, с учетом того, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства суд считает возможным снизить ее размер до 1318 рублей 28 копеек.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 3060000 рублей (2230770,19 + 827911,53 + 1318,28).

Указанная сумма подлежит взысканию с Андреевой Е.И. в пользу ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» в счет взыскания задолженности по кредитному договору № от 02.11.2007 года.

Исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру<адрес> подлежат удовлетворению, поскольку ответчик свои обязательства по договору не выполняла должным образом.

В части установления начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из следующего.

Согласно подпункту4 пункта2 статьи54 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ принимая Решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пункте6 информационного письма от 15.01.1998 N26 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге“ Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В обоснование своих требований в данной части истцом представлен суду отчет ООО «ОМЭКС» № (л.д. 66-69), согласно которого рыночная стоимость квартиры, <адрес> составляет 2540000 рублей.

Таким образом, при обращении взыскания на предмет залога - начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в 2540000 рублей 00 копеек.

Требования истца о расторжении кредитного договора с ответчиком также подлежат удовлетворению на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку установлено, что со стороны Андреевой Е.И. имели место быть существенные нарушения условий договора.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, исходя из суммы удовлетворенных требований, с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме 27500 рублей 00 копеек (23500 рублей 00 копеек – по требованию о взыскании задолженности, 4000 рублей 00 копеек – по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество).

Руководствуясь ст., ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с Андреевой Е.И. в пользу ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» задолженность по кредитному договору № от 02.11.2007 года по состоянию на 14.07.2011 года в размере 3060000 рублей 00 копеек, из которых: сумма основного долга – 2230770 рублей 19 копеек, сумма просроченной задолженности по процентам - 827911 рублей 53 копейки, 1318 рублей 28 копеек – сумма пеней; расходы по госпошлине в сумме 27500 рублей 00 копеек, а всего взыскать 3087500 рублей 00 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога - объект недвижимости - трехкомнатную квартиру <адрес> и назначить начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости при реализации на торгах - не ниже денежной оценки в сумме 2540000 рублей 00 копеек.

Расторгнуть кредитный договор № от 02.11.2007 года, заключенный между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», с одной стороны, и Андреевым А.В., Андреевой Е.И., с другой стороны.

В остальной части исковых требований ООО «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением ООО «АВРОРА Управление активами» к Андреевой Е.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: п/п А.В.Быков

Решение вступило в законную силу 27.09.2011

Согласовано А.В. Быков